第3章 建设项目概况及工程分析

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1、第3章建设项目概况3.1建设项目简况3.1.1建设项目名称、建设性质、建设地点项目名称：龙湾国际社区、格兰小镇建设项目建设地点：位于长沙县暮云镇万家丽路南侧，处于长沙县与长沙市天心区交界处，格兰小镇位于龙湾国际社区的北侧（见附图2），项目规划总用地面积965954m²（1448.93亩），净用地面积920327m²（1380.48亩），总建筑面积1482387.95m²。（其中：龙湾国际社区总用地面积949.26亩，净用地面积为912.32亩，总建筑面积为1002228m2；格兰小镇，总用地面积499.67

2、亩，净用地面积为468.17亩，总建筑面积480159.95m2）建设性质：新建建设单位：五矿建设(湖南)嘉和日盛房地产开发有限公司、湖南中润城镇置业有限公司3.1.2项目建设的必要性（1）项目建设是国家产业政策的需要从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度；二是国家把启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费；三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；四是通过推进经济适

3、用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。自1998年初党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制的建立。我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化基本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房一级市场，搞活

4、住房的二、三级市场和租赁市场。坚持以市场需求为导向，调整房地产的供给结构。坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情的住房保障体系制度。消除阻碍市场化和居民消费的体制性、政策性障碍，继续加大公有住房的改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭的廉租住房制度，进一步加强经济适用住房的建设和管理。项目的建设，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。（2）项目建设是国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处

5、于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5～2个百分点。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。长沙房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言，其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场发展因素的消除、人们消费

6、与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。我国居民住宅的发展目标近期是户均一套、人均一室，力争在2010年达到人均建筑面积35m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，项目的建设是国民经济发展的需要。（3）项目建设是城市发展的需要长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心，到2006年末，全市常住人口645.6万人，全市土

7、地总面积11819平方公里，其中市区常住人口220万人，市区面积556平方公里，建成区面积186平方公里。根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容，到2020年长沙市城市人口规模将达到350万人，城市用地规模将达350平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要的区域性中心城市。长沙市在未来15年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近一倍，其发展方向重点将向南、向东发展成为“一主、三次、三组团”的空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济一体化的发展战略的需要。同时，结合长沙“

8、一江两岸”的地理特点，长沙总体规划为“西文东市”的发展格局，市委、市政府提出要“突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能”的目标。根据长沙市“十一五”住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，“十一五”期间，长沙市区住宅供应总量控制在2400万平方米左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在±10%之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（