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1、城市土地集约利用问题调研报告一、引言
随着工业化、城市化进程的不断加快，城市规模的逐步扩大，城市人口的数量不断增加，土地作为城市经济发展的基础，其需求量与日俱增。中国的城市以占全国0.43%的国土面积承载着全国41.8%人口的生存空间,并聚集着占全国84.8%以上的非农业产值的经济活动。狭小的城市空间产生如此巨大的生产力,承载着接近50%的人口和人类财富的绝大部分。我们在惊叹这一数据的同时不得不思考一个问题：原土地利用模式不能适应现代城市发展要求的矛盾的日益显现，土地利用模式改革已势在必行，因此探讨城市土地资源集约利用的途径是一个不容忽视
2、的问题。
二、城市土地集约利用的涵义
土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。城市土地集约利用包括三个层面的涵义：一是土地产出高效化，即不断增加存量土地投入，提高土地利用率及产出率，获得土地产出的最大化。二是土地布局和土地结构合理化，即城市土地利用方式之间高效协作，使城市健康高效发展。三是土地利用效益的综合化，即城市土地利用在追求经济效益的同时，应体现经济、社会和生态环境效
3、应的统一。
三、我市当前土地利用现状及问题
1、城市用地规模过度膨胀,浪费现象严重。在当前土地利用中,建设用地粗放利用十分普遍。近几年，**的城市发展也逐步趋向“摊大饼”式发展，盲目追求城市规模的扩大,忽略城市的土地利用效率和单位面积土地的产出率,造成土地资源的大量浪费。XX年**中心城区建设规模达到269.4平方公里，人均建设用地123.5平方米，远远超过经济发达国家城市建设用地人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平。
表1XX年**市城市建设用地指标一览表
城区
XX年现状
城镇人口建设用地面积
占城市建设
用地
人均
4、
现状
现状
现状
1
R
居住用地
9082
33.71
41.6
2
C
公共设施用地
3207
11.90
14.7
其
中
行政办公用地
480
1.78
2.2
商业金融用地
1231
4.57
5.6
市场用地
452
1.68
2.1
文化娱乐用地
116
0.43
0.5
体育用地
49
0.18
0.2
医疗卫生用地
137
0.51
0.6
教育科研设计用地
719
2.67
3.3
文物古迹用地
23
0.09
0.1
3
M
工业用地
9070
33.67
41.6
4
W
仓储用地
39
5、8
1.48
1.8
5
T
对外交通用地
535
1.99
2.5
6
S
道路广场用地
2581
9.58
11.8
7
U
市政公用设施用地
370
1.37
1.7
8
G
绿地
1613
5.99
7.4
其中公共绿地
1144
4.25
5.2
9
D
特殊用地
84
0.31
0.4
合计
城市建设用地
26940
100
123.5
根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》规定,合理的城市用地结构是居住用地占20%至32%,工业用地占15%至25%,道路广场用地占8%至15%,绿地占8%至15%。由此
6、可以看出我市工业用地偏高15个百分点，商业金融用地偏低3到10个百分点。
土地产出率低,造成土地价值得不到充分利用。在我国的城市中,中小城市的地均产出又普遍低于大城市,两者最大的差距达到20倍。据相关资料显示,我国的几个大城市的地均GDP与发达国家和地区的城市地均GDP的差距是几十倍不等。因此，如何提升现有土地的利用价值也是我们需要研究的课题。
3、**市是典型的组群式城市，由于各城区之间发展缺乏协调统一的规划,难以产生集聚效应。在城市化进程中,各城区过分强调了自身功能的完善与发展,而忽视了与周边地区的功能互补,各自为政,自成体系,基
7、础设施重复建设,城市集聚效应无法达到最优，土地浪费情况比较明显。
4、土地市场机制不健全,土地配置不合理。我国现行体制下实行的是国家对土地一级市场的垄断。根据我国现行法律规定,土地使用权的出让,由地方政府负责,这就决定土地的出让市场有区域性。由于土地市场具有不完全的市场属性,虽然不同区域间的土地供给从宏观上看是统一的,但从微观上看,在激烈的市场竞争和地方自身利益驱动下，为追求自身利益而不惜采取一切正当或不正当的手段招商引资的现象也确实存在。其原因在于土地市场机制不健全,市场没有真正起到合理配置土地资源的作用,必然严重影响城市土地资源的利用
8、效率,影响城市土地资源的集约利用。
四、当前我市提高土地集约利用的政策措施
1、制定科学合理的土地利用总体规划。土地利用总体规划是土地管理工作的龙头,合理编制土
