白领公寓一期第二阶段推盘方案

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1、〖白领公寓〗一期第二阶段推盘方案前言XX花园“白领公寓”项目于2004年5月16日一期开盘，现处于“白领公寓”一期二阶段开盘的筹备阶段。根据近期的房地产市场调查分析表明，琅东区域近阶段的销售势头逐渐进入低靡状态，而项目本身也因自身的原因如工程停工等问题，工程形象在外界受到了一定的影响。现我项目部从目前销售自身的情况去挖掘问题，通过XX花园今年以来的来访客户及开盘成交客户的分析中去寻找突破口，结合实际情况，为二阶段开盘做好铺垫，以期二阶段开盘能更好的达到预期的效果。18一、推盘思路主推西北向房并尽量消化开间较小的单间推广主题为：第三空间——老板的私人

2、会所——并细分功能如酒店，咖啡馆，包箱——着重强调区域的位置拉高东南向房形象价格，形成西北向房价格偏低形势二阶段推盘西北向房价格不变，但促销优惠措施明显二、销售目标达成100套销售目标目标均价：3634元/㎡达成面积：4000㎡目标稳定、持续销售确立第三空间市场形象完成期限：9月底18三、销售方针平稳持续销售；形象价格涨，实际成交价不涨；针对性促销；允许炒房四、一期一阶段销售总结XX花园项目经过前段时间的紧张认购，现正处于销售的正常阶段。目前置业顾问经过销售部的强化培训，现业务技能已有一定水平的提高。目前售楼部面临的主要问题是客户来访量不多，目标客

3、户积累不够，近期通过广告推广已有改善，望下一步应以小户型为推广主题，针对二阶段推盘加大宣传量。1、一阶段成交因素分析●成交综合数据销售进度统计总销售面积（㎡）总销售套数已推盘面积（㎡）实际成交面积（㎡）实际成交套数实际成交额（元）实现均价(元/㎡）　20110.8938420110.895141.8910017054257.003316.73　总成交面积（㎡）总成交套数合计完成销售面积比（%）合计完成销售套数比（%）待售面积（㎡）待售套数内部认购面积（㎡）内部认购套数8925.7116744.38%43.49%11295.632173783.826

4、7上述总成交数据及比例包含内部认购部分。18●成交客户购房用途分析投资4747.96％自住4444.90％投资兼自住77.14％从成交客户分析中分析得知，现阶段投资客户与自住客户的比例持平。而投资客户最终的用途也是作为长线投资。●成交客户类型分析白领（公司职员、管理人员、国企人员等）5556.12％私营业主3030.61％专业人士88.16％自由职业55.10％18从上述分析表格得知，成交客户的人群主要为白领，老板类为其次。客户大多对住客的素质要求较高，关于这一点成交客户与未成交客户的需求是吻合的。●成交客户认识楼盘途径分析朋友介绍54报纸广告38

5、办事路过4路牌广告1附近居住1从成交客户的认知分析可以看到，高价位高品质的楼盘的口碑非常重要。通过朋友的介绍，成交的比例是最高的。下一阶段我们在工程形象正常的情况下，可以考虑多利用老客户带新客户的方式进行促销。●成交客户购买户型分析一房一厅一卫56％二房二厅一卫45％18上述数据表明，两房的成交客户群体略低于一房，这一因素和本项目现阶段的推盘方向关。但从这两组数据的接近可看出，客户购买时对物业的功能化越来越关注。●成交客户年龄段分析30岁以前（含30岁）2730~40岁（含40岁）4540~50岁（含50岁）26上述数据表明，购买“白领公寓”的客户

6、大多为成熟型的客户，从年龄上看出，大多为二次置业，购买较为理性。18●成交客户认可内容分析楼盘价格10地段位置82房型情况19交通情况8工程质量、进度0开发商实力0建材、设备0园林规划12周边环境、配套44价格折扣5装修标准2得房率3投资回报率18项目配套24物业管理5从成交客户的分析中得出，客户选择本楼盘主要是对我们的地段的认可。181、一阶段未成交因素分析1）未成交客户因素分析（本次未成交客户的来访时间为2004年元月至今，共调查分析306组。）●未成交客户购房用途分析投资10634.64％自住15751.30％投资兼自住4314.05％从上述

7、分析表格得知，未成交客户的目标主要为自住，投资为其次。自住客户的比例加大则对项目的品质要求增高，在楼盘品质上、住宅功能上的宣传提高将有助于销售。●未成交客户类型分析白领（公司职员、管理人员、国企人员等）13644.44％私营业主9029.41％专业人士258.16％自由职业5517.97％18从上述分析表格得知，未成交客户的人群主要为白领，老板类为其次。白领客户大多对住客的素质要求较高。●未成交客户认识楼盘途径分析朋友介绍6119.93％报纸广告18560.46％办事路过3310.78％路牌广告92.94％附近居住185.88％从上述分析表格得知，

8、未成交客户的人群的认知途径大多为报刊广告，朋友介绍为其次，但路牌的影响力较小。使得来访客户对楼盘的项目地址的认知了解较少，