贵阳市某山庄项目策划报告书

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1、羲阳山庄策划书策划纲要目录第一部份前言市场调查分析：1：市场环境调查2：人口和消费调查3：居民文化调查4：市场内容调查5：消费群行为分析6：近郊市场分析前言1、2001年贵阳市宏观经济概况2001年贵阳市国内生产总值237.59亿元，创造了比2000年增长8.3%的新业绩，高于全国平均水平，超额完成了全年的计划目标，全市整体经济状况呈现出快速、健康的良好的增长势头。2001年实际完成固定资产投资77.81亿，比2000年增长22.6%，其中38%投向城市基础设施，24%投向房地产开发，固定资产投资同比比1998年增长了

2、53.1%。同全国一样，贵阳市2001年加大对固定资产投资的力度，有力地拉动了全市经济的增长，同时也促进了房地产业的稳定和发展。2、2001年贵阳市房地产市场总体情况近年来贵阳市房地产市场随着货币化分房、存量补贴，长年银行按揭等一系列利好政策的逐步实施，市民置业意识的加强，房地产特别是商品房呈现勃勃生机，目前贵阳市有400余家开发商，数百个项目启动开发，据统计资料显示，至今年上半年，贵阳市商品房在建量已超过800万㎡。在为市场发展感到欢欣鼓舞的同时，我们还必须有一些“冷”思考，比如“市场供给量与市场需求量问题”，从市场

3、发展来看，虽然800万平方米的供给量并不可怕，但不可回避的问题是：这一供给量都将在将近3—5年内甚至2—3年相继面市，无疑会对市场需求形成强大的压力。按目前市场年购买力及响应增长速度，近年内还不足以支撑这么大的市场供给量，这种矛盾对后期市场产生较大的影响，无论是开发商开发信心还是消费者信心。尽管压力存在，但目前贵阳市的房地产发展尚处于“上升阶段和不成熟的市场经济初期阶段，发展有较大的空间，问题也是存在的。一个城市的房地产发展大抵会经过”盲目躁动——稳步调整——逐步成熟.据统计资料数据显示，2000年贵阳市房地产价格水平

4、处于一种上升趋势，同比表明，1998年比1997年1季度房地产价格指数上涨0.6%，1999年1季度比上年同期增长3%，2000年1季度同比增长3.7%，2季度贵阳房地产价格指数仅次于宁波和杭州。从商品房供给结构来看，住宅占供给量75.4%年份指标2000年2001年房地产开发投资14.73亿元22.55亿元商品房施工面积平方米平米商品房竣工面积平方米平方米商品房现售平方米平方米商品房销售收入93555万元万元商品房空置面积平方米平方米市场调查分析：1：市场环境调查贵阳市政府规定在未来五年中将不再增加和通过市内住宅用地

5、，居住小区在城市规划中将从市内逐步转向郊区建设，逐步形成住宅郊区化。一方面：带动郊区各种发展经济发展。另一方面：逐步缓解市内居住压力，其中郊区建设范围以金阳新区、白云区和乌当区为主。在开发商向银行贷款时，银行将加大其审查力度，以防止恶性贷款的发生，另一方面，银行将进一步下调住宅贷款利率，使消费者能更好的改善本身的住宅环境和居住品质。总的来说，贵阳房地产市场的一些有利因素是i.目前贵阳市有关部门作出决定，在两城区将不在批准新的地皮搞房建，这意味着以前已批准的和已建的楼盘存在升值潜能；ii.市场需求加大，随着城市人口的增长

6、，人们对物质文化水平需求的提高，潜在需求量很大；iii.房改政策的刺激，特别是2001年5月以来存量补贴的逐渐兑现，刺激了工薪层长期受压抑的购房欲望；iv.金融系统的介入，特别是银行利率的下调，使老百姓更愿意在住房上进行投资；2：人口和消费调查据城市家庭的调查：A:60年代这一阶段平均为2.58年，第一个孩子出生到最后一个孩子出生，平均长达18－20年。B:70年代以来，特别是90年代，由于社会经济额发展，晚婚晚育政策的实行，家庭生命周期延长，平均为3－4年，由于推行了独生子女政策，家庭生育阶段集中在1－5年。所以购房

7、者趋向年轻化，年轻人成为最有力的消费群体，购房者年龄构成中20－24、25－29、30－34、35－39、40－41、45－49、50以上各年龄组人数分别占4.55%、21.07%、28.16%、11.88%、15.7%、8.53%、10.11%，即35岁以下年龄组占53.8%。c;这就表明年轻、富有、高学历的一代已成为最具购买力的消费。3：居民文化调查a:贵阳市目前的居民文化水平基本在高中以上，他们观念超前，经济负担相对平衡，对赚钱信心十足，有勇气贷款购房，大部分居民也有还款能力.b:生活追求时尚，其审美观点也由简单

8、转变为复杂。C:消费也逐步转变为理性消费，买房时很会精打细算并注重每一个细部.d:他们对自身的居住环境有一定要求，更要求房开商提供更好的服务。e:目前，购房仍是筑城居民家庭首选的最大的消费需求，根据统计贵阳市就业劳动者收入在2000年就超过10000元，再加上存量补贴，各家银行积极推行按揭贷款一系列措施，使购置商品房成为居民家庭首