狮城百丽项目整合营销策划思路及运作方案

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1、前言3产品档案5第一部分5发展战略篇6公司简介及发展历程6第二部分9市场分析篇9一、北京市住宅市场现状总论9二、北京市住宅市场供应特点10三、北京市住宅市场需求特点12四、北京市住宅市场区域特点12五、北京市住宅流行趋势14六、亦庄区域整体市场看法17七、区域市场分析20（一）地理位置及周边环境分析20（二）道路交通分析20（三）市政基础配套设施分析21（四）医疗教育及生活配套设施分析21八、区域市场调研分析21（一）市场调研目的21（二）市场调研内容22（五）客户群体潜在需求分析25（六）客户群体投资

2、意向分析25（七）客户群体特征分析26九、项目机会点分析26十、项目风险分析27第三部分28营销定位篇28一、企划推广的核心概念28二、品牌意识的导入30三、品牌形象的塑造31四、产品定位32五、诉求对象特点分析34六、客户群体定位35总而言之，群体为小资产阶级，有一定的经济实力；有高尚的生活品味、生活个性、生活习惯；不是属于CEO一族的金领，准确地说应当是银领一族，工作在国贸商圈、南城一带的外资或合资公司的中上层管理者、高级白领。35七、产品总体战略方向35（一）重要卖点：35（二）产品利基点分析：3

3、61、建筑风格362、外立面：373、户型：374、园林景观385、社区总体规划：396、会所配套：397、物业管理：408、车位：409、智能化配套：40八、产品其它建议：41九、价格定位41第四部分43营销实战篇43一、项目规模及开发进度43二、项目投资预算44三、销售周期界定44四、预计销售周期46五、年内销售计划46年内实现销售额47六、营销活动建议47第五部分48广告综合篇48一、项目的案名：——狮城百丽48案名的涵义48二、VI设计48（一）LOGO设计48（二）标准字体、标准色的设定49三

4、、广告推广主线49五、广告主题设定49（一）首期形象主题49（二）分阶段拟定广告主题50六、广告策略51（一）户外广告51（二）直投杂志51（三）大众媒体52（四）项目整体包装52（一）楼盘包装的市场价值52（二）楼盘包装完整的架构设计52（三）楼盘包装的具体任务53a)工地形象包装设计53b)售楼处包装设计54c)户外广告包装设计55d)销售业务体包装55e)样板间的设置55f)楼书56g)每月一期的客户通讯57七、媒体投放组合形式571、媒体投放的目标572、媒介投放的选择583、主要媒体简介594

5、、针对另外几家非主打媒体，有以下详尽介绍59八、广告媒体排期计划601、引导期602、公开期613、强销期614、续销期615、尾销期61第五部分61合作运作篇62一、项目合作运行模式62二、代理佣金的收取方式65结语66前言目前，“狮城百丽庄园“项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合作，就其开发的“狮城百丽”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司有意承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方

6、对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。通过我方近一时期的工作，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、

7、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。基于上述原因，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内容由下列六个部分组成：第一部分：战略发展篇第二部分：市场分析篇第三部分：营销定位篇第四部分：营销实战篇第五部分：广告综合篇第六部分：合作运作篇“优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。产品档案地理位置：北京经济技术开发区17#地开发商：北京儒林房地产

8、开发有限责任公司施工单位：北京房山建筑股份有限公司；江苏省第一建筑安装有限公司；北京中铁兴都建筑工程有限公司监理单位：北京大正建设管理有限公司；北京吉星工程建设监理有限责任公司设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院；KLAYASSOCIATES建筑师事务所（新加坡）景观设计：北京林业大学一北林地景园设计院占地面积：259.375亩建筑面积：.83平米。其中搬迁居民住宅占地44942平米，建筑面积约61234平米，外销商品房占地.6平米，建