温泉别墅项目可行性研究报告

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1、第一部分市场部分21.1重庆市房地产市场走势21.1.1全市情况21.2北碚区概况31.2.1北碚区情况分析31.4地块概况71.4.1地块位置及概况71.4.3环境81.4.4交通81.4.5建筑形式81.5SWOT（项目优势分析）81.5.1优势（S）81.5.2劣势（W）91.5.3机会（O）91.5.4威胁/风险（T）101.6项目需求预测101．7重庆别墅市场分析121.7.1重庆别墅市场历史及分析121.7.4独立别墅的特征191.7.5联排别墅的特征201.8项目定位221.8.1楼盘定位221.8.2客户定位221.8.3价格定位231.8.4户型定位24第二部分经济分析2

2、52.1投资估算、计息资金分析252.1.1开发情况预测252.1.2地价估算262.1.3基础数据262.1.4销售收入、销售费用、营业税及城建税估算282.1.5投资估算282.1.6计息资金估算282.2经济效益分析302.2.1静态指标分析302.3不确定因素分析322.3.1盈亏平衡分析322.3.2.敏感性分析33第一部分市场部分1.1重庆市房地产市场走势结论:l从2005年全年房地产业的各项开发指标可以看出,重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势;l重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面,1.1.1全市情况2005年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积1156万平方米，同比下降4

3、.43%；销售金额327亿元，同比增长13.8%。其中，商品住房销售面积1008万平方米，销售金额261亿元，同比增长9.34%。去年主城区商住房成交均价2887元/平米，同比增长8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8％，城镇居民可支配收入增幅11.3％。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。去年主城区商住房供销结构基本协调。2005年商住房供应方面，面积在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，价格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面积在120平米/套以下的占50.82%，价格在3000元/平米以下的占72.96%。1.2北碚区概况结论:l北

4、碚区总面积为755平方公里，总人口65万人，并评为国家级可持续发展综合实验区；l2005年全区实现地区生产总值81亿元，同比增长11.2%；全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；1.2.1北碚区情况分析l概况北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积755平方公里，人口65万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到30％以上，年平均气温17.7度，降雨量1203毫米，无霜期334天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距重庆市中心仅24公里，距江北国际机场28公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级

5、可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。2003年获建设部“中国人居环境范例奖”。l经济发展据统计，2005年全区实现地区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。第一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2005年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达63.6%，拉动全区经济增长6.3个百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长

6、8.3%；l工业区现状及发展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家和地区。l交通状况水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和

7、上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线12条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区24公里，距重庆江北国际机场28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。2002年峻工的212新线渝合高速公路在北碚境内有3座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。l区内配套有各类科研所67