德置行XXXX年营口泰晤士城项目商业定位报告158P.pptx

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1、阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案沈阳德置行营口泰晤士城项目商业定位报告PART1.项目本体条件PART2.营口市宏观市场分析PART3.营口市典型商业个案分析PART4.营口市商业客户分析PART5.对标商业项目案例借鉴PART6.本项目商业初步定位PART1项目本体条件分析地块基本信息概述地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。商业部分本案住宅区住宅区学校用地住宅区大学城住宅区沿海产业园沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息，亟待通过商业配套拉动

2、新区生活发展。本案奥体河道大学城住宅区项目周边商业成熟度较低,周边人气尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛围.经济技术指标分析商业部分规划用地面积:117967平总建筑面积:337324平容积率:2.5住宅面积:232938平酒店:35000平幼儿园:2000平会所:942平商业:23899平已开发待开发会所幼儿园商业大学城状况分析本区域大学城主要是由营口理工大学各校区与大连理工大学营口研究院组合而成，为单一学校的各个学院，总人数约6500人，目前周围欠缺商业配套，但人数较少难以支撑较大体量商业。交通道路分析项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。为方便大学城学生出行，

3、周边公交线路发达，易于规划商区。项目地块206229民星河桥站237民星河广场站237净水厂站201229大学园站地块功能定位与规划重点地块远离营口核心商业街区，属于开发区依托大学城商区，周边住宅入住率不高，不宜做社区配套型商业。依托大学城和低租金铺位的特点，适宜规划集中商业，针对大学城设计业态规划。优势劣势机会危胁项目SWOT分析城市未来发展方向大学城,奥体云集大量的入驻客群提供消费场所市场客流量不足周边商业氛围尚未形成周边消费能力较低市场竞争不充分大学城资源有待充分挖掘先入为主的市场机会其它成熟商圈分流部分客群市场竞争项目上市快于本项目消费者心理预期较低PART1宏观市场研究城市环

4、境认知城市发展规划PART1城市属性分析位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%；一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿

5、海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽宁的核心城市——沈阳和东北最大港口城市——大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。沈阳天津烟台青岛威海营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。数据来源：营口市统计局站前区西市区老边区大石桥市盖州市鲅鱼圈区行政区面积（平方千米）站前区70西市区20老边区305鲅鱼圈区268盖州市2928大石桥市1379营口拥有丰富

6、的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、

7、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口西炮台始建于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。1894年，西炮台