别墅建设项目可行性研究报告

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1、苏州****地产发展有限公司新区科技城·悦瀜庄别墅项目可行性研究报告编制单位：苏州****房地产投资顾问机构2009年3月-22-摘要Ø瑞基·悦瀜庄别墅项目用地面积24140.9平米，规划地上总建筑面积14360平方米。包含53栋独立别墅物业。Ø瑞基·悦瀜庄别墅项目开发周期1年，至2010年5月结束。Ø扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为　　　万元。Ø本项目引入“生态｜岛屿｜国际空间”的开发理念，开发建设符合该地区的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项

2、目的财务评价结果较好。Ø通过深入分析，本项目的开发建设具有较好的社会效益（开发商品牌效益）与经济效益，是可行的。分析方法和工具可行性分析核心架构营销战略及策略选择-22-客户分析综合分析412本体及竞争分析市场分析０0目标及核心问题目标及核心问题-22-营销目标品牌塑造瑞基地产品牌周期9个月35套利润14500销售均价现状目标Ø本案并未表现出远远超越市场的独特产品力；Ø本案所在区域目前配套较弱，影响力低；Ø本案相似区域项目的市场均价为8000元/平米；Ø塑造超越诸多竞争对手的产品力及价值感；Ø展现项目未来壮阔远景

3、形成区域热度；Ø实现均价14500元/平米以上的区域巅峰溢价；颠覆产品颠覆区域颠覆价格颠覆产品重新定义和传播项目的价值体系颠覆区域突破市场常规的区域价值塑造颠覆价格引领区域及苏州市场的价值认证销售目标达成之执行计划一、项目简析本项目总建筑面积14360平米，规划有53户纯独栋别墅，具体总明细为：户型面积户数总面积百分比户数面积户数面积-22-AA1（南）230.0217423910.349687.2932%27%79%67%A2（北）230.02204600.438%32%A3（南）235.3151176.559

4、%8%BB1（南）348.72471394.882441.048%10%13%17%B2（北）348.7231046.166%7%CC1（南）482.1113482.111455.352%3%6%10%C2（北）486.622973.244%7%D277617762%6%总计5314360100%一、销售价格制定本项目的总销售均价为14500元/平米，总销金额约为2.1亿元，其中一期销售均价为14000元/平米，总销金额约为1.02亿元，二期销售均价为15000元/平米，总销金额为1.08亿元。销售单价大致如下：

5、A岛17户A1A1A1A1A1A1B114200元B1A2A2A2A2A2A2A2B214000元C215000元B岛18户A1A1A1A1A1A1A1B1A315800元D2A2A2A2A2A2A2A2B213700元C岛18户A3A3A3A1A1A1A1B1A3C1A2A2A2A2A2A2B214300元C2以上价格为预估平均价，不包括端头大户的特价销售。-22-定价因素：1、B、C岛南北向房源每平米相差600-800元，来拉开价差，便于南北向房源的同时销售；2、A岛北向房源位置最差，放在二期销售，利于提高售

6、价，增加利润；3、在二期销售中，A岛北向比B岛北向每平米低800元，易于销售；4、二期整体均价比一期每平米高1000元，利于挤压一期尾盘销售；5、二期销售时，工程接近结束，以准现房销售，可以提高售价。项目至2010年1月要实现33套约1．5亿元销售回款，现在我们需要回答的是，在剩下的9~10个月时间里，我们能否实现这33套的销售目标，这个需要从市场的角度来研判是不是存在这样的可能；同时，在市场具备了销售33套别墅这一机会的状况下，我们还要检讨我们的行销策略能否有助于我们实现这一销售目标，下面我们将根据上述的项目可

7、行性分析架构，来详细解答我们面临的机会和挑战以及我们的应对和执行。市场分析1、苏州高端住宅市场研究-22-（图片制作：恒基市场研究部）苏州高端住宅市场正进入一个新的发展时期，潜力巨大2、苏州高端住宅分布研究（图片制作：恒基市场研究部）Ø-22-苏州高端住宅主要分布在太湖度假区、新区狮山路沿线、胥江板块、平江区、阳澄湖板块、金鸡湖西、金鸡湖东与现代大道沿线；Ø太湖、阳澄湖、独墅湖等原生态湖泊周边以低密度别墅产品为主，与平江区共同构成苏州主要的别墅供应区；Ø金鸡湖周边、新区狮山路沿线、胥江板块是苏州主要高端公寓产品供

8、应区，而湖东别墅产品由于区位内低密度产品的稀缺性，别墅类产品的市场接受度较高。3、苏州高端住宅客户研究（1）、各区域高端住宅客源客层分析（图片制作：恒基市场研究部）（2）、客户组成特征及趋势判断-22-（图片制作：恒基市场研究部）4、高端别墅市场研究（图片制作：恒基市场研究部）-22-从目前高端别墅市场供应上看，金鸡湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国际化的生活模式成功