济南奥体中心土地投资价值分析报告

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1、济南奥体中心土地投资价值分析报告目录一、宏观环境分析3(一)高新区概况3(二)经济发展状况6(三)交通状况6(四)人力资源7(五)区域规划情况7二、高新区住宅市场分析9(一)高新区住宅市场基本特点9(二)区域竞争对手分析10(三)潜在购房者分析12三、项目地块及周边情况分析17(一)项目地块情况17(二)项目地块SWOT分析18四、项目定位20(一)市场定位20(二)价格定位20五、土地价格估算29（一）估算依据和范围29（二）3—1号地块30（三）3-2号地块36小结41一、宏观环境分析(一)高新区概况济南

2、奥体中心甘情愿           Ø高新区位于济南市区的东部，是1991年3月首批经国务院批准建立的国家级开发区之一，核心区22平方公里，新规划面积128平方公里，产业用地58平方公里。Ø经过多年的发展，济南高新区已经成长为具有较强创新发展能力和较强发展后劲的开发区，成为济南市对外开放的窗口、发展高新技术产业的重要基地、推定全市经济社会发展的重要载体，实施“东拓”发展战略的主阵地和主战场。Ø建区以来，济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技园、出口加工区、生物医药园、环保科技园

3、和齐鲁机电园等八个国家级专业产业园区。Ø高新区在电子信息、生物工程、新材料、环保节能、机电一体化、汽车及交通装备、家用电器、纺织服装、医药化工、造纸、建材、食品加工业、灯产业方面已形成相当规模，产业集聚效应初步体现。Ø区内辖56个村，长驻村（居）民约12万人。Ø区内环境优美，交通便利，基础设施完善。建设了实验学校、幼儿园、居住小区，成立了行政审批服务中心，建立了投资、金融、人才交流、会展、保险、法律、公证等支撑服务体系，实行规范化“一站式”办公。Ø高新区在出国及项目审批、土地征用、规划建设、劳动人事、财政、税

4、务以及工商行政管理等方面，享有市级管理权限和各种优惠扶持政策，吸引了大批“大高外”企业和项目的入驻。Ø区内现有企业3000余家，产值过亿元的29家，过5亿元的企业11家，过10亿元的企业8家，高新技术企业200多家。Ø浪潮集团、齐鲁制药、博士伦福瑞达、齐鲁电机制造、山东华为通信、积成电子、华能气动、胜利生物、元隆生物、天辰集团、华光电子、法因数控、十方圆通、山大科技产业园先后在高新区发展壮大。Ø韩国LG、SK,日本松下、铃木、NEC，美国德州仪器、百事可乐、美标，德国西门子等18家世界500强企业先后落户高新

5、区。Ø济南高新区直接从事高新技术产业的有6万人，硕士博士1500多人，累计承担国家火炬计划项目100多项，省部级火炬计划项目300多项。Ø附表：区内世界500强企业NameRankNameofJVSuzuki铃木汽车358济南轻骑铃木摩托车公司Panasonic松下电器26山东松下影像公司LG韩国LG193山东浪潮乐金信息公司Pepsi百事可乐234济南百事可乐公司Siemens西门子23济南鲁源电力公司AmericanStandard美国美标山东威明汽车产品公司Emerson艾默生323山东爱美声电子公司C

6、hinaTelecom中国电信228中国电信集团山东电信分公司PetroChina中国石油83山东中油洁能燃气公司CharoenPokphandGroup博士伦福瑞达公司正大集团(卜蜂集团)63济南康雅薄膜公司Sinopec中国石化243发动机JV(一)经济发展状况Ø济南高新区是济南经济的新的增长点，近年来各项主要经济指标均高速增长。区内现有企业3000余家，产值过亿元的29家，过5亿元的企业11家，过10亿元的企业8家，高新技术企业200多家。Ø依托省会城市的智力、资源优势，积极发展电子信息、生物医药等高端

7、产业，形成了一批特色产业群，带动了经济快速增长。主要经济指标连续四年以50%以上速度递增。Ø2006年，实现生产总值86.6亿元，规模以上工业企业实现产品销售收入203.1亿元，完成工业增加值74.7亿元，实现利税19.3亿元，完成固定资产投资48.6亿元，实现出口创汇1.9亿美元，实现财政收入13.2亿元。Ø计划到2007年，实现技工贸总收入1000亿元，工业增加值230亿元，实现利税60亿元，出口创汇4亿美元。实现GDP240亿元，是2004年的2.9倍，约占全市的20%。Ø附表：高新区2007年主要发展

8、目标单位：亿元年份2005年2006年2007年产品销售收入253356500利税1926.737.5出口创汇2.5亿美元GDP106171240规模以上企业191家246家300家过亿元企业22家26家50家工业投入355072(二)交通状况Ø高新区距绕城高速公路仅3分钟车程，与济青、济邯、京沪高速公路、104国道融会贯通；距济青高速公路入口6公里，距济南国际机场18公里，距京沪高速公路18公里，