青浦镇项目营销策划报告

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1、营销策划篇21目录市场定位篇壹项目市场分析贰目标客群定位叄项目推广思路肆项目核心竞争力伍项目推广主卖点陆项目宣传定位柒生活方式定位捌产品调整加强建议玖项目市场攻击点营销理念篇壹营销核心理念贰案名建议营销推广篇壹营销推广策略贰媒介投放策略叄促销活动策略肆产品建议21一、项目分析【1】地块分析地理位置与面积：本项目总用地面积为70975M2，容积率为1.0，绿化率为35.2%，由低层住宅与联排别墅组成。周边衔接白鹤小学，外接轻轨，F1赛车场，与汽车城相邻而置。此处为未开发区域的核心绝版地带。【2】SWOT分析1、项目优势A、区位优势：本案位于上海

2、最大的汽车部件生产基地---青浦区白鹤镇B、规模优势：项目占地70975M2，是较大型楼盘。C、前景优势：处项目处于未来开发地带的核心地段;D、环境优势：绿化率较高，空气质量较好，环境优雅。E、人文优势：周边小学、中学、院校林立，文化气息较浓。2、项目劣势A、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁；B、配套劣势：社区内仅有会所，欠缺休闲娱乐场所；社区外商店、购物、生活设施不齐全；C、景观劣势：周边没有公园、文化广场，项目本身的集体绿化率低。D、交通劣势：无交通路线到达项目直接点或附近地带；3、存在的机会A、青浦区的未来发展趋势良好，人均消费力也

3、在提高。B、此项目与白鹤小学临近，增加了项目的一大卖点。C、在此项目的附近均无直接性的竞争楼盘存在,价格处于上海中低价位的楼盘；D、即将开通的轻轨，F1赛车场也近在咫尺；214、面临的问题A、客群消费能力有限，目标群体的消费意识有待于引导；B、处于上海青浦区的郊区地带,交通不便利；C、项目的周边配套不完善，对项目的销售造成一定的影响；D、目标客群有限，竞争对手已培养了一部分消费群体为固定客群。二、区域目标客户群定位1、以江苏昆山、嘉定、当地市场为主要客群；2、以上海市区、青浦区客户为辅助客群；（见市场分析报告客户定位）三、项目推广思路本案主题

4、拓展全面围绕“新镇住宅”这一主线，以“品质、智能、精致”三个支撑点为基础，进行“投资、建筑、景观、生活、健康、服务、休闲、科技”八个方面的主题拓展，灵活运用媒体、SP活动等多种手段促销，通过常规与非常规的传播包装，以达到品牌塑造，尽快完销的目的。1、第一展开线：投资2、第二展开线：智能3、第三展开线：建筑4、第四展开线：舒适5、第五展开线：景观6、第六展开线：生活7、第七展开线：休闲8、第八展开线：服务四、项目核心竞争力在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚，占领市场。更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超

5、越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。我们将以专业的行为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，初步得到的结论为：211、本项目的中低价格优势，品质保证与物超所值的服务享受；“超值性”2、先进科技引导，全智能化服务；安全性3、高绿化率及精致景观设计；舒适性4、高质量的建筑水准，实用精致的户型设计；精致性五、项目推广主卖点1、卓越品质（品质的保证）一切精品的产生都来源于对品质的保证，这是对客户最基本的承诺，也是对企业品牌美誉度最直接的表现。2、全智能化（安全性与私密性）综观各楼盘，大打智能化楼盘概念的也不在少数，但是真正做到全智能化的楼盘

6、还是少数，而从本案目前具有的品质上看，全智能化的概念诉求也将成为本案不可或缺的诉求重点。3、精致体现：（细微之处的铸造）社区的精致来源于内部设置的精致程度，小到一个花草，大到房屋结构，房地产项目是一个整体的产品，我们在建设与营销包装中一定要抓住项目特有的细微特点，并注意项目企划的整体性。针对本案拥有的特殊性，我们在推广中一定要抓住“精致”的主题，在细节上下工夫，体现出项目作为新镇住宅所具有的特色，通过立面线条及营销动线结合销售与物业服务，提供给业主完美的生活空间。六、项目宣传定位（1）生态的、和谐的（环境）21生命在于回归，注重小区内外园林的

7、营造，尊重自然，在保留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为申城增添一道美丽的风景线；（2）缤纷的（设施）社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；（3）休闲的（生活模式）生命是一首诗，提倡的是

8、生活的舒态与写意，早上您可以到健身径跑跑步，或者去爬爬山；傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；（4）亲情的（情感）把小区看成是