北城国际项目前期策划报告

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1、北城国际项目策划方案第一章伟大集团简介伟大集团是集投资、基金管理、地产开发、农业运营、高尔夫管理、工程建设、商贸经营为一体产融结合的大型现代企业集团，目前，集团的伟大地产股份正在重组上市。集团拥有湖南第一家私募股权投资基金——伟大基金，及伟大地产、伟大农业发展、伟大高尔夫管理等企业。曾投资开发建设伟大国际广场、海创·明珠花园、惠天然·山水国际（曾荣获“中国山水文化名盘”、“国际社区示范楼盘”两项大奖）等诸多高品质楼盘。为响应中共中央城乡统筹发展战略，中国首创“城乡一体生态国际社区”的开发建设新模式，

2、正践行于湖南株洲8000亩惠天然·城市公园，该创新开发模式已在全国推广连锁开发，集团董事长邓天骥因此2010年被住建部评为“中国城乡建设十大领军人物”。第二章项目基本情况一、地理位置本案案107国道时代大道二、周边环境：项目位于湖南省株洲市清水塘工业区,长、株、潭经济走廊的中心辐射地带，总用地面积227546.5（341.25亩）㎡。原株洲市苗圃地区，现统一更名为白马垄社区，与107国道、时代大道、长潭高速、京珠高速、沪昆高速紧紧相连，区位条件优越。在项目旁有一条铁路经过，项目现状剪影项目内山体剪影

3、与项目相邻的时代大道湖南化工职业技术学院株洲冶炼集团有限公司清石广场小结：项目周围多为私建民宅，既具有农村特质有山、有水、有田，也有离工业基础雄厚的工业区域较近的便利位置条件，而随着千亿工业园规划建设和长株潭“两型社会”的启动实施使得该地段成为未来最有升值潜力的开发地段。现有的配套环境虽不够成熟，但从长远的发展来看，该地段必将成为产业发展配套的核心居住区。但项目旁有一条铁路经过，在一定程度上会影响居住环境。项目与时代大道相邻，是极为有利的交通因素，使项目与时代大道联通形成辐射面更广的交通网络，将是提

4、升项目价值的关键。三、交通状况：公交线路：T1路、45路、20路、50路、CZT-102路、1路、47路等清石广场：距市清石广场仅2公里。时代大道，107国道：紧挨时代大道与107国道四、周边配套：商业购物清石广场商业区学校化工职业技术学校、株洲市第六中学酒店、公园北都商务宾馆、云峰宾馆、广汇大厦、石峰公园金融通信工商银行、建设银行、农业银行。行政白马垄社区街道办事处企业南车集团、联诚集团、冶炼厂、化工厂、株洲湘氮、保险粉厂、选矿药剂厂等五、项目SWOT分析1、项目优势（S）：⑴周边工业企业林立，消

5、费人群众多；⑵伟大集团在株洲影响力较广泛，企业形象深入人心。⑶地处长、株、潭经济走廊的中心辐射地带，与时代大道紧紧相连，区位条件优越。⑷项目规模较大，大规模、大社区的市场号召力较大。2、项目劣势（W）：⑴由于项目所在地为开发区，目前区域配套不成熟，日常生活购物不方便。⑵原住居民较少，购买力主要依靠区域人口增长及二次置业客群。⑶该区污染形象根深蒂固，在该区开发的楼盘普遍销售价格偏低；⑷项目旁铁路噪音污染一定程度降低项目居住的品质。3、项目机会（O）⑴政府将在此区着力打造1个千亿产业园（轨道交通装备千亿

6、产业园）、发展壮大1个千亿产业集群（汽车及其零部件产业集群），使此区经济将得到飞速发展，同时清水塘循环工业区、云龙示范区的启动实施，将增大人流量和区域的吸纳能力，使项目开发市场更为庞大。⑵政府对环境治理的决心与实施情况对住宅市场的影响，将提升该区楼盘价值；⑶时代大道已经开通，而城市轻轨亦在白马垄规划轻轨车站，三市融城将突现出该地段的交通优势，辐射范围广泛。⑷时代大道紧挨项目，在时代大道处须开路与项目相连，此举将改变项目位置较偏的不利因素，形成较为便捷的交通网络，有利于项目的价值提升。4、存在威胁（T

7、）⑴该区域消费水平不高，中高端客户有限。很大程度上需要依赖区域千亿产业规划所带来的产业从业人员的房产消费，以及随着三市之间交通条件的改善，吸引外地购房者进入。⑵长期工业污染区，环境改观及消除心理影响尚需时日。政府对工业发展的观念转变是改变环境污染的最大利好，而随着千亿产业园的打造，势必更加注重工业发展的科技含量与工业环保；而云龙新城中规划建设的诸多高端休闲配套项目，会在很大的程度上改变株洲北在市民心理的印象。小结：项目有着明显的优势，但是也有着不可忽视的劣势，并且同时面对机会与挑战。从传统的角度来看

8、项目的位置与环境的话，项目处于市场中下的位置，项目受对石峰区传统看法的影响，减弱了项目的价值，解决了传统看法这个问题，项目的价值必然大幅度提升。由此看来项目需放大优势资源，弱化劣势环境，若能通过品牌价值的营造，获得价值提升，也为后续产品打下坚实的基础。同时政府对环境治理的决心与规划实施进度也将在本质上改善环境污染的程度，极力改观市民对石峰区长久以来形成的环境恶劣、污染严重的坏印象。第三章：项目初步定位长株潭融城核心、生态宜居大型国际居住社区一、长株潭融城大社区交通同环