滨江格林小镇二期高层产品定位推广建议书

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1、滨江格林小镇二期高层定位和推广建议书 第一部分 市场分析一、区域市场状况分析 由于金地佳景花园二期，益智地产开发的御景花园，同顺地产开发的亲水嘉园的规划或面市，本项目的周边（府新街）的供应局面已经开始改变，本项目二期的介入也将面临这几个项目的强烈竞争。 区域市场内低档次的多层是主流产品，小高层及高层供应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。 此前区域内缺乏小高层及高层类的产品，御景花园，亲水嘉园和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和亲水嘉园，御景花园谁可以成为府新街的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 附近楼盘规划多为多层，小高层，

2、高层。产品同质化严重。尤其亲水嘉园的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比项目中脱颖而出就是我们要解决的问题。 目前周边的小高层及高层的均价在2400元/平米左右。明显高于该区域多层的销售均价，销售情况不是十分理想。销售价格制定的策略存在一些问题。整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在300元/㎡左右，还跟不上阳泉市区市场的涨幅。   区域市调的项目 1、项目名称 御景花园（益智地产开发） 位置 体育场和平定二中之间产品类型 高层、多层  主力面积 89—93㎡ 113——126㎡ 140㎡ 单价范围 1980－23

3、00元/㎡（多层） 高层2280 元/㎡每层+40元 平均单价 2150元/㎡多层交房方式 毛坯现房 优惠方式购房赠送热水器、厨具 、柜式空调项目规划情况分析 供应量： 该项目规模较小 总建面积（㎡） 产品规划 多层，高层开盘时间 一期2009年。广告诉求重点：  诉求重点 构筑品质豪宅共享名流生活紧临学校、体育场社区配套相对完善，交通便捷，购物方便。  2、项目名称亲水嘉园（同顺地产开发）  位置府新街东侧县政府斜对面产品类型多层高层主力户型77—94㎡101—120㎡124—132㎡单价范围多层1650—1900元/㎡元/高层1850元/㎡起价1—5层每层加50元6层以上每层加10

4、0元平均价格多层1800元/㎡高层2400元/㎡交房方式 毛坯现房 优惠方式一次性付款优惠5%购房前10名送燃气接口费项目规划情况分析供应量：项目规划体量一般共9栋楼其中6栋多层3栋高层 总建面积（㎡） 50000产品规划 多层，小高层   诉求重点： 诉求重点 亲水嘉园引领人居按揭门槛低，可满足不同消费人群需求区位优势享受顶级建筑风范3、项目名称 金地佳景花园（金地地产开发）位置 府新街西侧产品类型 多层所剩面积 118㎡ 130㎡ 单价范围 1790－2000元/㎡（多层） 平均单价 1850元/㎡交房方式 毛坯现房 优惠方式无项目规划情况分析 供应量： 该项目体量较大 总建面积（

5、㎡） 产品规划 多层开盘时间 一期2008年。广告诉求重点：  诉求重点 魅力聚焦理想之城  结论 1、项目所在区域目前的价格比较稳定。 2、市场高层的供应量在逐步提高，价格定位明显比多层要高。 3、项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性（定位）脱颖而出。 4、其他有高层的竞争项目在入市后的产品、销售价格认可度，对于本项目的推出有很好的借鉴作用。 5、在诉求定位上竞争楼盘并没有非常创新的定位和概念提出。都是有开发商自行销售，销售水平和能力较差，且推广的手法相当简单。   要点：要想主导高层的市场，就必须有迎合主流市场需求的产品类型、合理的户型配比和定价、符合平定

6、房地产市场的推广手法。二、项目SWOT分析 优势(S) 1.小区占地面积较大，容易产品塑造；总体规划好，产品类型齐全顾及面多，满足不同客层的消费需求。 2.位于主干道口，出行方便，交通便捷。 3.开发商实力较强，开发经验丰富，拥有良好口碑。 4.户型以及面积搭配较为合理，小区环境塑造完美。 5.项目外立面美观，建筑质量优秀。 6.水景、主题广场设计增加项目的景观面，形成区域附近独特的优势。 7.项目比周边竞争项目的建筑密度要低很多。   劣势(W) 1.地段较偏属于城乡结合部，公交线路较少，随着城市发展会逐步改善。 2.周边配套较差，购物不便。 3.高层产品的接受度有待区域市场的考验，

7、抗性较大。 4.产品类型较多，销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把握好。 5.区域乡土气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。 6.府新路高峰期时车辆较多，噪音影响小区环境。7.项目已售的周期较长且销售团队更替频繁，影响口碑。 8售楼处视觉系统较陈旧，销售道具不完善。  O(机会) 1.县政府周边目前是市场开发的热点地区，潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会。 2.其他竞争个案，如亲水嘉园、御景花园等将会对高层建筑进行大力宣传，