楼市 疯狂之后陷“冰点”管理

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1、楼市疯狂之后陷“冰点”管理“京十五条”发布未满月，北京房地产市场变化已经十分明显。据《中国经营报》记者了解，随着限购政策的出台，北京市场需求直接减少30%，而由此引发的投资方向性变化依然在发酵中。相比一般的房子，套总价在300万~500万元之间的高端住宅表现出了较强的抗压性。“京十五条”发布以后以外地人投资为主的高端住宅的交易大量减少。与此同时，资金从普通住宅市场流向商住两用、酒店式公寓等非普通住宅项目的趋势更加明显。最后的疯狂亚豪机构数据显示，在“京十五条”发布前后的1月，北京市在售的81个报价超过40

2、000元/平方米的住宅项目中，共有65个项目实现了成交，累计成交1321套，环比2010年12月增加了44.85%，成交金额达到81.54亿元，这在1月整体住宅市场成交量下滑近三成的情况下，显得十分突出。根据对比，上述高端住宅的价格也普遍上涨，其中25个项目提高了对外报价，平均涨幅达到了15%，甚至有项目每平方米上涨了约1万元。报价提升后，单价超过8万元/平方米的顶级豪宅由8个增加至11个。不过，按照亚豪机构营销总监韩乐的分析，1月份和2月份成交的高端住宅绝大多数只能算是“准豪宅”，在成交的1321套房子

3、中，套总价在500万元以下的占了近60%，套总价在1000万元以上的有170套，而套总价在4000万元以上的顶级豪宅仅成交3套。“最顶端的豪宅销售没有大的变化，而高单价、低总价的小户型高端住宅越来越受到市场的青睐。”韩乐对记者表示，从比重上来看，小户型高端住宅已经成为投资的重要方向。根据亚豪机构的统计，虽说2月份300万元以上的高端住宅成交量占总成交量的26.2%，比1月份高出了3个百分点，过千万的豪宅也有96套成交，但在“京十五条”出台后至今，套总价在2000万元以上的豪宅依然是零成交，“我们监测的10

4、多个项目都是一片萧条，市场非常低迷”。业内人士对1月份乃至“限购令”出台后的2月份，高端房地产市场的“火爆”反映平淡。他们认为，由于2010年12月新的调控政策已经开始露头，加上对于通货膨胀的预期，以及重庆、上海的房产税试点的“恐慌”，因此赶在新政出台前“抢购”的意味很浓。“在高端住宅市场，外地人的比重一直居高不下，从2009年以前的30%到现在的50%以上，增长速度非常快。”韩乐认为，由于主流客户是外地人，高端住宅市场会随着“限购令”的延续而更加低迷。外来需求锐减“按照我们的数据，‘京十五条’出台后，北

5、京房地产需求直接被砍掉了30%。”中国指数研究院指数研究中心研究总监何田进一步证实了北京房地产市场中的“外来因素”。据记者了解，在北京业内，高端住宅项目无论在园林设计还是在室内装修方面，大都定位于35~45岁之间的“新贵阶层”。3月1日，记者在位于南二环边的中海紫御公馆售楼中心看到，前来咨询的人全都是30岁出头的年轻人。该项目销售人员告诉记者，购买者中多数为外地人，以山西、东北人居多。记者了解到，在北京高端住宅市场，扮演重要角色的也是来自上述地区。“应该说全国的富人都在北京买房子，尤其是2008年奥运会之

6、后，但山西、内蒙古、东北、河北唐山等几个地区相对典型。”一位不愿意透露姓名的豪宅销售机构负责人告诉记者。按照上述匿名人士的分析，目前被“限购令”直接砍掉的30%需求在高端住宅领域，尤其是顶级豪宅领域比例可能占到70%。记者从中海紫御公馆了解到，7月即将开盘的户型以200平方米以上的大套为主，均价在42000~45000元之间。该项目售楼员告诉记者，购房者中以30~40岁的年轻人居多，外地人占比超过50%。但“京十五条”出台后，签约量明显减少，原先是外地人居多，本地人来买的多是二套房，但贷款收紧，首付比例增

7、加也使得很多人开始犹豫了。不过，对方并不担心价格会下降，因为房子的位置好，这是此类住宅最稀缺的资源之一。不过业内人士告诉记者，中信城与中海紫御公馆都不能称为严格意义上的豪宅，因为无论是从户型面积还是套总价上来看，都达不到豪宅的标准，只能称为高端住宅。“但由于这些项目主力户型偏小，总价多在500万元以内，且所处位置特别好，将来出售的机会多，因此更具投资价值，所以1月60%的高端住宅成交量都集中在此类项目。”韩乐说。资本风向转移虽然目前豪宅滞销只是限于2000万元级别的顶级豪宅，但由于资本量大，潜在买主范围窄

8、，业内预计其受到的冲击将特别大。“外地人不能买，而本地人中有实力购买豪宅的必然不止一套住宅，那些尚无房的本地居民根本没有可能染指价值不菲的豪宅”。“现在的政策基本堵死了豪宅的销售渠道，过去大家认为北京的豪宅是为全国富豪乃至全球富豪建造的，但现在他们都不能买了。”上述匿名人士认为，只要政策不放松，北京豪宅市场就将长期低迷，“嗅觉灵敏的开发商在1月份卖力推销，也是成交创纪录的重要原因”。不过，韩乐并不认为买千万元级别以上豪宅的外地