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1、从物权法看小区车位归属权问题62274 一、小区车位的类型区分 住宅小区车位的类型,通常与车位的归属权有着密切的联系。根据不同的车位类型,使用权的归属也不尽相同。有的归国家,有的归当地政府,有的归开发商,有的归小区业主。因此,首先要从小区车位的类型入手,明确车位的类型,才能对车位的归属做进一步分析。 从我国目前的实际情况来看,商品房住宅小区的车位从地理位置上可以划分为地面停车位与地下停车位。地面停车位一般需要要得到政府颁发的《建设规划许可证》。①地面停车位又分为架空层车位、小区道路车位和绿地车位。
2、《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。虽然《物权法》的规定让小区车位问题得到了一定程度上的缓和,但在实际操作中,面对不同类型的车位,利益各方往往在产权归属上存在很大的争议和矛盾。 二、《物权法》对界定小区车位归属的立法发展过程 从资源利用角度看,伴随着经济的迅速发展,商品住宅的小区停车位将是一种
3、稀缺的资源,因而讨论业主的权益必须讨论车位。在《物权法》出台之前,各地有关车位的问题不统一,并且确定的标准也有很大差异,因而产生了许多纷争;同时,大量关于车位的问题也找不到具体的法律规定。在2006年之前还没有出现关于车位的规定,在2006年《物权法(草案)》五审稿中才所有体现。2006年8月,《物权法(草案)》五审稿建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。2006年10月《物权法(草案)》六审稿,2006年12月《物权法(草案)》七审稿分别在
4、车位、车库的归属问题上不断进行调整和修正。从总体趋势上看,一次比一次进步,尤其是七审稿已经将这一问题大大细分。2007年3月16日通过、10月1日起施行的《物权法》中关于小区车位的规定,采纳了2006年七审稿中的规定。不仅要求车位、车库应当首先满足业主的需要,而且对规划停放和从业主共有的道路或其他场地上划出的车位这两种情况分别做了规定,并将后者直接规定为业主所共有。 但遗憾的是,问题并没有真正解决。首先是小区车位在实际情况中很难满足业主的需求。就开发商而言,毕竟其是以盈利为目的从事开发建设房地产市场的,多
5、建设一套商品房比建设一个车位来说,毋庸置疑是从前者中获取的利润更大。因此,开发商在规划土地时就以多建商品房为目的,而相对应的对车位的规划必将少之又少。其次,购房者的弱势地位,开发商侵占全体业主权益的行为时常发生。商品房需要有小区车位作为配套,开发商往往将车位的建设成本计入了售房价格,而权益却被开发商占有或再转卖给少数业主。再次,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,业主是共同共有还是按份共有?如果是按份共有,那以什么标准来划分份额呢?如果是共同共有,人人都会认为自己有权利使用车位,车少还看不出问题
6、,车一多车位不够了该如何解决呢?因此,只有明确规定了车位的权属,才能彻底解决纷争。 三、我国界定小区车位归属之立法及各种观点 《物权法》规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。建筑规划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 在现今的物权立法过程中,有关小区车位的归属有着较大的争议,我国学术界主要有以下三种观点: 1.开发商所有说 该学说以胡志刚老师为代表,
7、他认为,小区业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积限于地表的道 路、绿地(不包括其他地表),而小区车位是用开发商的地上空间利用权划定的,当然属于开发商。在现实中小区车位的权属形式,主要有以下几种: (1)小区车位为小区的公共停车位,区分所有权人使用停车位,须要向物业管理单位交纳管理费,其他人交纳停车费。 (2)小区车位为小区的私人停车位,区分所有权人使用时,首先要向开发商购买停车位的使用权,例如购买70年或者50年的使用权,该停车位为专有使用,其所有权或者归属于开发商,或者归属于全体业主。 (3)小区
8、车位附随于区分所有建筑物的专有部分,建立车位的专有权,为建筑物区分所有权中专有权的标的,停车位进行物权登记,发所有权的权属证书。 [1] 2.约定归属说 该学说以王利明老师为代表,他认为,对小区车位的归属应当通过约定来确定其归属。[2]《物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位和地下车位,不
