洗浴综合中心项目投资建议书

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1、洗浴综合中心项目可行性研究报告经济可行性研究分析一．一．洗浴娱乐综合市场未来发展趋势洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展方向；服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经

2、营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与芜湖消费水平相适应的洗浴市场体系。随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观。但随着洗浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当，定位准确，定会掀起新的消费高潮。谁都知道：市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间的塔身。-7-基于本项目含有附加子项目，含健身房和宾馆，在综合

3、服务上增强本项目的综合竞争力，以最大力度占据市场。二、本项目洗浴中心的可行性分析项目经营洗浴中心的优势①规模：本项目占地面积700平米，建筑总面积2700平米（共五层，一二层洗浴，三层健身房，四五层宾馆）。在芜湖来说，是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴综合中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为本地区的一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。②交通条件：本项目位于花津南路与文昌西路的交汇处，毗邻中央城财富街、安徽师范

4、大学、安徽商贸职业技术学院等高校，本地块离市中心步行街，鲁港镇也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至新时代商业街也仅需要二十分钟路程，综上所述，在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。③-7-完善周边居民生活：项目所处地段位于中央城财富街的毗邻地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如中央城、柏庄出暖花开小区、云鼎国际（在建）等，而这些居住区都位于花津南路与文昌西路交叉点的辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自财富街、行政机关和大学城的中低阶层。本项目为他们提供了一个生活的理想去处。④物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相

5、对也比较高，所以开发商需要具有大量管理经验的物业公司，因为储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。⑤地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。三、项目机会分析①位于本项目北部1000米处有芜湖市大型电影院CGV影院（已开业）和大型超市乐天玛特（已开业），依靠本项目的规模与服务，电影院和超市的人群效应在一定程度上可以给本项目带来一定的客流量。②随着芜湖市的经济偏移，对于高校园区的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境，都将有一个质的飞跃。而本项目作为本片区的

6、开拓者，也将立于不败之地。③在周围有少量的洗浴和健身场所，但相对规模来说，竞争力量弱，基本没有竞争威胁。-7-四.前提结论本项目经营洗浴综合中心的市场机会和社会效应都是巨大的。五.投资估算与资金筹措1.投资估算1.1项目投资估算工程总投资额按工程费用（包括土建工程费、土地购置费、绿化费用、建筑监理费、设备购置费等）详见表格。工程建设费估算值为175万，（建筑建设费700元/平米，建筑面积500平方米，共五层。——数据来源网址http://www.360doc.com/content/10/0912/20/_.shtml）土地购置费24.5万（土地购置费350

7、元/平米，共700平方米，其中含200平方米的绿化面积--土地成交价来源http://land.soufun.com/data/data_wuhu.html）设备购置费145万（大型电锅炉10万，座椅等设备5万，健身器材及健身房装修30万，宾馆装修及设备100万）勘察设计费1.225万（参照工程《设计收费标准》的规定，按照工程费用的2.5%计算）绿化费用4万（绿化费用200元/平米）工程监理费8.75万。-7-投资费用构成表费用名称金额（万元）工程建设费175土地购置费24.5设备购置费145勘察设计费1.225工程监理费8.75绿化费4总计358.4751

8、.2项目资金筹措自筹500万。六.经济、环境及社会效