博阳·巴黎壹号项目整合营销方案

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1、博阳·巴黎壹号项目整合营销方案博阳·巴黎壹号项目整合营销方案青岛世联怡高房地产顾问有限公司2011年1月为胜利而来！ComingForVictory！4123项目的愿景与目标项目本体界定现状梳理：面临大势与竞争项目定位突破方向：营销策略总纲6营销策略执行7设定目标提出问题解决问题本报告大纲我是谁与我要做到什么？我的成长环境与我成为了什么？我怎么做价值才能实现？5核心问题项目愿景和目标理解项目打造城阳中高端住宅产品。在整体市场顺势的情况下，快速回现，保证低风险的成功。为后续博阳置业中高端项目开发夯实基础和打造样板。本案对于企业战略的意义战略下的营销目标营销目标2011年实现住宅85%

2、的销售，销售面积31>.27万㎡，342套房源；2011年实现住宅销售额2.7亿。4123项目的愿景与目标项目本体界定现状梳理：面临大势与竞争项目定位突破方向：营销策略总纲6营销策略执行7设定目标提出问题解决问题5核心问题本体：我是谁城阳中心区青岛市区至香港中路25公里，开车约30分钟项目位于“大青岛布局中心”城阳区的国城路与春阳路交汇处，距青岛城阳区政府仅有不足两公里距离，属于城阳核心城区位置，距离青岛市区25公里，交通便利；项目周边配套完善，大润发、利群、家佳源等，靠近实验二小，属于学区房。本案实验二小城阳区政府约2公里正阳路大润发青银高速青威路农业大学项目位于“大青岛布局中心

3、”—城阳区春阳路与国城路交汇处，属于核心城区位置，区位优势明显区位解读1经济指标法式风情社区，外立面彰显低调的奢华，项目体量较小，具备打造低密度、精品小盘的优势项目数值规划总用地：28745m??总建筑面积：43117.5m??其中多层15240.68m??小高层24194.36m??地下车库：10784.82m??容积率：1.5建筑密度：22.00%绿地率：39.8.%停车位：402个其中地上停车位24个地下停车位382个2户型配比全部为两室和三室产品，花园洋房为项目价值标杆和盈利主体，小高层能够实现项目快销、高利润。建筑类型户型面积套数比例电梯洋房舒适两室89-89.94811

4、.9%三室104.1-106.9246.0%118.4-122.4246.0%126.6-130.8369.0%小高层舒适两室89-9012631.3%紧凑三室88.9-89.914435.8%合计　　402100.0%高层物业：紧凑型小三室产品，以高性价比实现快销；舒适性两房，获得高利润；花园洋房：项目的形象价值标杆和盈利主体；物业价值研判12345687910118.4-122.4㎡三室89-89.9㎡两室2#、4#、6#、8#：88.9-89.9㎡小三室一梯两户126.6-130.8㎡三室104.1-106.9㎡三室9#、10#：89-90㎡两室一梯两户3项目属性界定地段品牌

5、配套产品城阳核心区，国城路与春阳路交界处，距区政府不到两公里外地企业，暂无城阳市场影响力5分钟大生活圈，实验二小，教育配套优越法式风情，两种物业形态，紧凑和舒适性两房、三房，辅以沿街商业区域大青岛布局中心，优越的区位优势和交通优势交通国城路、春阳路、青威路、正阳路、青银高速等贯通城阳与大青岛地块中等容积率、小体量、规则地块城市核心区、实验二小旁，小体量、低密度、中高品质物业开发41、高速、中价销售：2、项目中高端:基于项目属性的思考：紧凑型、舒适性产品的市场空间有多大？城阳中高端市场状况是怎样的？4123项目的愿景与目标项目本体界定现状梳理：面临大势与竞争项目定位突破方向：营销策略

6、总纲6营销策略执行7设定目标提出问题解决问题5核心问题大势·竞争·客户宏观政策与经济宏观调控政策2010年及2011年初政策解读：金融手段、行政政策全面出击，凸显政府调控决心2.6万平米,12套双拼、70套联排，纯低密度社区4.15—7月底9.29以来《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》4月15日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日4月30日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月20日“浙十八条”5月17日“穗24条”5月22日《关于土地增值税清算有关问题的通知》5月26

7、日《关于加强土地增值税征管工作的通知》6月5日《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》6月3日《关于做好住房保障规划编制的通知》6月21日“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱力度再次加强8—9月9月29日《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》调控密集期调控淡化期调控强化期调控力度《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》取消7折利率10月28日15城市限购令11月3日公积金三套房贷款停发12月26