体育公园整体项目投资建设可行性研究报告

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1、体育公园整体项目可行性研究报告目录1.项目背景及建设意义21.1项目建设背景21.2项目建设意义22.用地情况及征地费用22.1用地情况22.2征地费用33.项目规划44.项目定位54.1总体地位54.2球场定位64.3住宅市场定位64.4住宅客户定位65.住宅产品类型75.1别墅产品建议75.2公寓产品建议：75.3园林景观建造85.4住宅售价建议86.项目测算摘要106.1住宅开发计划：106.2球场建设计划11836.3项目投资估算116.4住宅项目收益分析156.5球会项目收益分析166.6项目整体收益分析

2、187．风险分析197.1法律风险197.2法律防范措施：197.3财务风险198．结论209附表及附件20附表一：销售计划表21附表二：资金使用与筹措表22附表三：投资现金流量表（单位：万元）25附表四：利润计算表（单位：万元）26附表五：别墅建安成本分析表26附表六：公寓建安成本分析表33附件一：高尔夫球场定位、经营模式的报告4183体育公园整体项目可行性研究报告1.项目背景及建设意义1.1项目建设背景金海湾国际滨海度假区自2006年7月开始动工建设，目前南区的喜来登酒店已经建成并于2008年6月开始营业，中区

3、凤池岛度假物业首期也将于2008年底竣工，销售势头良好。度假区的大市政建设也已经在今年启动，预计在2010年基本完成。因此尽快建设区域内的旅游与度假配套设施已成为当今的核心任务之一。1.2项目建设意义本项目就是将巽寮金海湾整体项目打造为具有国际水准的滨海旅游度假区的重要配套设施之一；它以高尔夫球场为依托，营造高端人居环境；吸引热爱高尔夫生活方式的群体购买别墅和入住酒店；以山、海、石为基本元素、最大限度的保护原始生态，以高品质的草坪和球场造型为度假区居民及度假客人服务，同时对度假区整体的旅游度假经济起到带头作用。2.

4、用地情况及征地费用2.1用地情况本项目位于金海湾国际滨海度假区南区，北临滨海大道（X210路），东、西、南比邻滨海2路。总占地约1972亩。需新征土地1780亩，征用水库45亩，搬迁村庄两个（富巢村）。征地计划如下：1）第一期征地1193亩，2008年12月摘牌904.5亩（83其中48亩在本项目用地范围外）并完成水库征用，2009年3月摘牌337亩；2）第二期征地587亩摘牌及村庄搬迁计划在2010年3月完成。2.2征地费用征地成本计算表序号项目费率单位数量(亩)金额(万元)一一期征土地13.8万元/亩11931

5、64521征地补偿款8.2万元/亩11939842详见注1：25.511936610详见注2：83土地出让金及各项收费万元/亩二07年盘整土地5.0万元/亩147735　成交价款5万元/亩147735三二期征地9.9万元/亩5875806　征地补偿款3.9万元/亩5872284按目前补偿标准估算　土地出让金及各项收费6.0万元/亩5873522按政府收费标准计算四水库拆迁补尝0.98万元/亩4544已征但无法挂牌小计11.73万元/亩197223127五体育公园分摊大市政费用　　　9222详见注3：　　　　　　　　

6、合计16.4万元/亩197232259六契税等　　　1161按政策计算　土地交易服务费0.3%32259　9783　土地交易契税3%32259　968　土地评估费0.3%32259　97　总计16.9万元/亩197233420注1：1、按补偿次序分别为:县国土局2068.8万、巽寮管委会1000万、巽寮管委会1300万（果树补偿，未付），共4370万，合3.9万每亩。1193亩里面还有81亩富巢与何屋村的未补偿。2、新增额外补偿，50亩的每亩40万,合599.7/m2。注2：新增建设用地有偿使用费第一批征地收费是1

7、7元/㎡，第二批征地是34元/㎡。两批分别交679.9万、691万。二期征地的337亩尚未缴纳。注3：具体包括：非经营性土地费用3458万（主要是富巢、何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用地购置费），前期费用1387万，基础设施建设费用2473万，公共配套建设费用272万，其它需分摊费用962万，预备费用670万，合计9222万元。数据来自财务部提供的大市政分摊计算表，已经总部审批。1.项目规划按照一期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积870亩，商业面积34亩，平均容积率≤0.35，但根据球场设计师与07年1

8、2月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方案，本项目实际住宅用地516亩，会所占地15亩，球场占地1441亩为本项目的公共配套设施----集中运动绿地。各地块的分布及参考规划指标如下：83用地规划图规划指标参考建议地块用地面积比例容积率建筑面积平米亩%㎡地块1（公寓）2423036　1.2430000地块2（别墅）78463118　0.1510000地块3（