国内外超高层案例研究

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国内外超高层案例研究世联研究案例 [关键字]：国内外超高层、典型案例[案例简介]：对国内外超高层典型案例进行分析研究，包括发展历程、归类、出现条件、户型等[案例适用范围]：超高层建筑 超高层分类酒店写字楼综合体居住性物业深圳罗湖俊园（万科）深圳擎天华庭深圳金域蓝湾（万科）上海.世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾……上海金贸武汉.锦绣长江………很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸综合体住宅＋酒店写字楼＋公寓商业＋写字楼＋公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场……项目区位条件、规模、城市特性及限制条件 通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究国内香港/新加坡国外深圳：万科俊园万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州）擎天华庭港立豪园世贸滨江系列（上海、福州、武汉）青岛东海路9号………香港新鸿基.凯旋门贝沙湾……新加坡吉宝湾……澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例 超高层住宅的发展背景 国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程1998年深圳首个超高层住宅万科俊园2000年港丽豪园2002年擎天华庭2006年高容积率下的无奈产物金域蓝湾2008年逆市中的超高层顶级豪宅幸福里历程项目市场表现罗湖老区项目，容积率14.29，开发历程艰难，有过多次停工；销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌；项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%。超高层豪宅的失败尝试福田中心区，容积率4.7，项目配套及装修号称“超六级”标准虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力；项目销售失败，三年的销售结果仅不到60％，不被市场认可；定位混乱的商住超高层高尚居住区景田的超高层塔楼，容积率15.87，从2002年到2005年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期；项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位难以售出；红树林区域的高档住宅，容积率7，以高层为主力产品，2006年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场预计2008年下半年销售，定价偏谨慎三期均价17000元/㎡开盘均价7600元/㎡开盘均价约15000元/㎡均价约12000元/㎡正式定价未对外公布 超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物城市土地市场特征：地价居高不下城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段：初期阶段：城市化水平＜30%；加速阶段：城市化水平30%~65%；后期阶段：城市化水平＞65%；随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558－福州－－青岛3700－……………… 超高层出现的价值特征超高层项目价值特征房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡提高容积率又可摊薄高地价建安成本3000元/㎡ 超高层住宅客户群体的特性超高层的心理安全感高公摊高物业管理费客户心理优势客户心理劣势唯我独尊的感受开阔的景观视野便利的城区生活条件客户群体为视野开阔的财富阶层早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市早期客户发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士当前客户客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅 超高层住宅发展的价值要点总结宏观因素KPI城市GDP城市经济发达，GDP总量达到一定规模城市化率城市化率高，已经进入或将要进入后期阶段（超过65%）实现售价至少实现超过10000元/㎡的销售均价，远超建安成本客户群体本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士 超高层住宅的技术特征 超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。结构形式住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置配电:对配电要求比较高，多路配电电梯设置每隔15——18层之间要分层设计高速电梯避难层每隔15——18层之间需要设计一层避难层户型立面以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用高科技智能化：大量智能化技术的运用还需预留职能化模块，为将来发展预备空间 超高层的梯户组织形式与实用率——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129－335㎡整体平层面积：2000㎡板式结构——顶级豪宅布局筒体布局——(酒店式)公寓蝶式结构——高档住宅布局代表项目：黄金海岸SierraGrand三梯十户，实用率约83%户型面积在63－198㎡ 超高层住宅项目发展模式 城市超高层住宅的分类1.城市核心资源类代表案例上海世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江2.单纯城市核心类代表案例万科俊园深圳港丽豪园3.城市非核心资源类代表案例深圳万科金域蓝湾三期景观资源城市区位高高低单纯城市核心类超高层住宅城市核心资源类超高层住宅城市非核心资源类超高层住宅132不适合超高层 一、城市核心资源类超高层住宅 香港及新加坡案例 香港超高层住宅香港超高层住宅高度楼层用途年份晓峰阁(HillsboroughCourt)137米36层住宅1993雅典居(VillaAthena)119-123米27-28层住宅1994年御峰(TheSummit)219.8米65层住宅2001年海名轩(HarbourfrontLandmark)232.6米68-73层住宅2001年晓庐(Highcliff)252.4米73层住宅2003年擎天半岛(Sorrento)256-206米60-75层住宅2003年君临天下(TheHarbourside)255米75层住宅2003年凯旋门(TheVictoryArch)231米65层住宅2005年贝沙湾超过150米50住宅2006 凯旋门——香港单价最高的顶级公寓豪宅项目：凯旋门（thevictoryarch）区域：尖沙咀柯士甸道西1号占地面积：172000平方尺物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主开发时间：2005年入伙时间：2006年7月价格：15～25万（最高价38万）元/平方米物管费：2.6元/方尺发展商：新鸿基地产与香港地铁公司管理公司：地铁物业管理代理商：美联和中原凯旋门外立面凯旋门夜景 “凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例2005年香港房地产市场背景：2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。“凯旋门效应”带旺同区二手楼凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升7～12%，飙升到1.4～1.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%～7%，本月尺价将再有3%～5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。君临天下擎天半岛 地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地凯旋门客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。 产品规划，4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8～4.0米产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约500～2,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,300～5,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,300～3,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门”其他：3层为平台花园，5层以上为住宅部分，1054个单位；59～61层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景规划图 摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。62楼空中花园60楼为宴会及休闲区61楼是大型健身中心 “香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”发展项目名称：贝沙湾(ResidenceBel-Air)区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）发展商：盈科大衍地产发展有限公司卖方：香港数码港（附属发展）有限公司地块用途限制：私人住宅年期：2000年5月22日起计50年交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场资源：背山面海，700米海岸线香港岛贝沙湾九龙贝沙湾六期 贝沙湾共分6期物业，2800户，本案主要研究6期Bel-AirNo.8贝沙湾分6期：一期：ResidenceBer-AirⅠ二期：南岸ResidenceBer-AirⅡ（SouthTowers)三期：南湾ResidenceBer-AirⅢ(Bel-AironthePeak)四期：贝沙湾豪华洋房DeluxeHousesatVillaBer-Air五期：贝沙湾第五期豪华洋房DeluxeHousesPhaseⅤ（兴建中）六期：ResidenceBer-AirⅥ(Bel-AirNo.8)本案例主要研究Bel-AirNo.8。一期二期三期五期六期贝沙湾一、二期物业四期Bel-AirNo.8共709伙单位，分别是1房约50个（占7%），2房约180个（约26%），3房约390个（占55%）、4房约70个（占10%）。贝沙湾六期 贝沙湾6期“Bel-AirNo.8”，由8幢呈波浪型的豪华高层住宅组成Bel-Airno.8由知名建筑师Foster&Partner设计的，共有8座住宅大厦。Bel-Airno.84幢双子式线性豪宅大楼，与四周的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最佳景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽敞露台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林，接连一望无际的碧海蓝天，同时饱览三重优美景致37层（2）、43层（2）、50层（4）——注：不设14、24、34、44层数码港艾美酒店豪华游艇码头甲级写字楼娱乐购物中心豪华洋房豪华高层住宅豪华高层住宅会所自2003年2月14日，在铺天盖地的宣传推广攻势下，贝沙湾正式开售，短短一周内售出近100套豪宅。目前已卖出共接近2000个豪华单位。无论是作为投资或自住贝沙湾都是上佳之选。目标客户群自然是追求高素质的居住环境，懂得享受生活的专业人士及成功人士(来自世界各地，包括东南亚、英国、美国、澳大利亚、欧洲及内地等外籍买家、企业家、跨国集团的高层) Bel-AirNo.8开发理念：贝沙湾构建了以创新生活理念为场所精神的滨海生活创意空间，创新求变艺术标榜，生活品位效率至上，时间无价意大利新古典建筑风格洋溢文艺复兴时代的氛围文艺复兴时期建筑小品主体硬件设施和室内艺术品全方位的会员接送服务系统新兴贵族创新生活理念萌发创意的校园式敞开空间设计拥有专属品牌系列，并且产品和款式不断创新将办公和居住空间统一起来，适合IT界新贵会所设施和服务也推陈出新，创意不断会所的艺术品陈列对业主进行艺术洗礼核心理念KPI(关键指标系统) Bel-AirNo.8资源：贝沙湾，以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活的艺术背靠翠绿山林，面朝700米海岸线，饱览无敌大海景。地理环境与美国加州比华利山豪宅区相似。坐拥10万平米的绿化园林，前临5.5万平米的临海休憩公园。靠山面海，尽享港岛南区的幽邃静谧，同时兼享都会的缤纷动感。发展商形容此物业可媲美法国南部。 贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。贝沙湾尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。贝沙湾宣称：“生活像艺术，不能言喻，只能体会。每天游历最美丽的艺术馆，让心灵跟大师级作品对话，启迪凡界以外的眼界”。 贝沙湾Bel-AirNo.8，8个特色水池配以不同主题，灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼Bel-Airno.8不但拥有高达170万尺的大型绿化环境，而60万尺的临海休憩公园更在咫尺；大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；发展商将一艘60尺长的游艇放在示范单位旁，而未来Bel-Airno.8的住户，可凭住客会所的会员身分，租用这艘游艇。水莲瀑布缤纷喷泉玩乐池60米无边际泳池日光浴台儿童嬉戏泳池写意休闲泳池特色鱼池按摩浴池翠绿山景无边际远洋景八大特色水池按摩泳池屏风式喷水柱八大泳池实景 贝沙湾Bel-AirNo.8硬件的精细化设计波浪型露台每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房间。大部分单位都拥有波浪形露台，标准单位楼高为10尺4寸，高层户楼高更达11尺6寸。间格只有2房2厅以上的大单位，建筑面积在825方尺以上，建筑实用率是82%，楼底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露台；巧妙利用空间设计上巧妙善用空间，尤其设计厨房及浴室时，橱柜、炉具、冰箱等家电用品的配置皆经过精心安排，以扩大空间感。贝沙湾公寓层高普遍达到3米甚至更高，加上2.4米宽的进户门，让人备感舒适和宽敞。电梯电梯门厅里没有安排任何设备间，而是通过装修设计，用很简洁的处理手法体现了高档楼盘的品质。每座电梯大堂的楼高达30尺，气势不凡；对于楼梯的尺度和开门的尺度都有细心设计，尤其是大量采用双进户门的设计，也充分考虑到日常生活的细节———可以让佣人直接进入厨房和佣人的住处，而不必提着大包小包经过客厅到厨房。在有限的室内安排充足的储藏空间。香港的所谓豪宅其实面积也并不大，贝沙湾一套近2000万港币的公寓其实也只有160平方米而已，但是却有多达四处可以满足分类储藏的需要。附送名牌厨具各类单位都配置Miele名牌厨具，浴室和厨房附送迷你电视及按摩式浴缸，另浴室装置了电暖玻璃板，而三房户也都配设IslandKitchen；Islandkitchen洗手间内带GuerlainSpa无敌海景大露台，弧形窗海景式客厅 贝沙湾Bel-AirNo.8硬件的精细化设计电视、电话孔位置贝沙湾则在客厅左右两面墙上都预留了电视、电话孔。地板铺设贝沙湾的板铺设别出心裁，以房间对角线为对称，两边斜铺。设计人员说，这样做的用意是客户看起来房间会显得更大些，从而达到视觉上的愉悦。玻璃多种单位善用对流窗和偌大玻璃窗设计，部份单位更采用弧形窗设计令天然采光充足，并保特全屋理想的空气流通量；石材使用在卫生间、厨房等地，开发商没有使用小面积石材，而用了大块的（像近10平方米的卫生间只用了四块拼接，拼接处十分平滑）。这样做，能保证整个地面颜色差异不大，提高档次。而在小区里的空地处，还有大量石材铺在地上，工作人员挑选颜色、纹路相近的，铺于同一套房子内。地板铺设卫生间、厨房使用大块石材 装修：Bel-AirNo.8以法国南部风情作为规划和建筑设计蓝本，耗资逾1亿元打造海边示范单位及售楼处，为业主提供个性化装修套餐贝沙湾“南湾”三个各具特色的示范单位，体现了艺术品位与富豪生活的结合：主题示范单位：ManhattanManhattan以展示个人收藏品味为主题，饭厅主墙以红色橱窗设计，并挂满搜罗自俄罗斯的瓷碟子，予人步入屋即留下一个鲜明的印象。主题示范单位：Malibu最富活力的一个，其名字取自距洛杉矶市中心20多公里的Mailbu。该处有山有水，最适合登山、观鸟、骑马、垂钓及滑浪等活动。为迎合动感主题，设计师以极珍贵的限量版Ferrari单车及Ripcuri滑浪板点缀露台，带出单身贵族的独特品味及个人色彩主义。主题示范单位：PowerBlue喻意贝沙湾临海而居，每天凝望海天一色的碧蓝景致。设计师特意将海天的天然色调自室外引入室内，予主人时刻都能感受净明无压的生活感觉。Manhattan风格Malibu风格PowerBlue风格 豪宅之“豪”，很大程度上系于会所。贝沙湾会所是全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有8大主题贝沙湾会所顶级艺术馆空中服务俱乐部名车、游艇俱乐部时尚娱乐城顶尖健身美容会所豪华宴会厅品酒馆、雪茄馆艺术少年宫搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家SerenaSutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine&CigarClub举行试酒大会特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴 附件1：8座A户型图Tower8A8/FTower8A9/F-28/F&35/F-42/FTower8A29/F-33/FTower8A43/F-49/F 附件1：8座B户型图Tower8B8/FTower8B9/F-28/F&35/F-42/FTower8B29/F-33/FTower8B43/F-49/F 附件1：7座户型图Tower79/FTower710/F-27/F32/F-42/FTower728/F-31/FTower743/F-49/F 吉宝湾计划由码头改建而成，占地30公顷，计划容纳2800个住宅单位，但因地产低潮，目前只开发1/3，共两期开发商：新加坡吉宝置业吉宝湾项目由Keppel码头改建而成，早在1999年便启动，但持续多年的房地产低潮却打乱了发展商的推出计划，7年后只开发了大约1/3的地段。总占地30公顷的吉宝湾计划在8～10年内容纳2800个住宅单位，这包括佳丽比园、第二期共管公寓，以及绳缆大桥以东的两幅共管公寓地段和吉宝岛上的一幅住宅地段。一期二期二期外立面目前吉宝岛项目分两期：一期：佳丽比园（CaribbeanatKeppelBay）二期：ReflectionsatKeppelBayKeppel码头一期二期 ReflectionsatKeppelBay由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成，本案主要研究该案例二期：ReflectionsatKeppelBay项目地址：位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻佳丽比园项目类型：公寓土地期限：99年地契建筑面积：193，400平方米容积率：2.3物业类型：3栋41层、3栋24层玻璃高楼，11栋高6至8层的公寓楼。单位数目：1129户稀缺资源：整幅地段的海岸线长达750米策划及代理：世邦魏理仕及DTZ戴德梁行为在香港及全球的市场策划及销售代理6栋高层规划图11栋别墅规划图ReflectionsatKeppelBay ReflectionsatKeppelBay开发理念：吉宝湾迎合了亚洲富人生活、居住上亲近自然，但工作又不远离都市的渴求回归自然绿色休闲效率至上业主免费10年的超豪华游艇俱乐部度假胜地——圣淘沙度假村高尔夫球场仅5分钟车程即到市区CBD和新加坡顶级商业区亚洲新富人生活理念建筑大师地标性创意外立面，与周围环境充分融合卧室、客厅、洗手间、厨房一线看海将办公和居住空间统一起来，适合IT界新贵750米海岸线、将MarianBay当成自己“大操场”花园社区充分人性化，会所设10个主题，拥有1万平方米反射池核心理念KPI(关键指标系统) ReflectionsatKeppelBay定位：打造融生活、工作、娱乐于一体的世界级滨海湾居生活方式（havingaluxurypremierlive-work-playworldclasswaterfrontliving）开发商：“没有建筑理念的建筑不过是一堆空洞的混凝土。我们需要赋予建筑物以生命，创造出兼具形态与功能的建筑杰作。”建筑师：“高楼的垂直线和低层别墅的水平线，在海水和蓝天的映照下，交织成一种完整与和谐的状态。此外，每一层楼的景观都不一样，绝无重复，让每个住户都能感受到自己与众不同。”在reflections，你可以享有离市区最近却最幽静、拥有750米海岸线的一线海滨生活；你可以仅花五分钟车程即可到达新加坡最繁华的CBD和商业区；你可以免费10年加盟顶级海滨俱乐部，充分享有吉宝湾一切资源。工作娱乐生活 建筑开发理念：独特曲线与水岸景观相映成趣，物业与所处的天然环境、人文环境巧妙融合，迎合了现在人回归自然的渴求顶层和楼宇间均种植树木与吉宝湾天然环境融为一体ReflectionsatKeppelBay实现吉宝岛资源价值最大化的同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。“环保意识是当前一种全球性的觉醒，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义关系到人类生存与生活的方式。” 产品：美国著名建筑大师林贝斯金亚洲首个项目，外立面极富冲击力，成地标建筑ReflectionsatKeppelBay高楼的弯曲线条使整体造型宛如水中盛开的莲；倾斜屋顶上的空中花园代表希望和生机；衔接高楼的空中走廊是最佳的观景台，山光水色尽收眼帘。美国世贸中心总规划米兰Fiera柏林犹太博物馆丹佛美术馆香港城市大学创意媒体中心美国市民博物馆DanielLibeskind新加坡Reflections肯塔基州Roebling桥 产品：从客厅、卧室到洗手间均观海景，观海阳台180度观海180度屋顶观海阳台从屋顶阳台看圣淘沙封闭式verandah对屋顶阳台观海客厅观海卧室观海卧室的夜晚观海洗手间 产品：超级顶层豪宅面积为新加坡之最，主人房占据每一层的整个翼楼，其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅逾千个共管公寓单位分布在6栋高24层楼至41层楼的玻璃高楼，以及11栋高6~8层的公寓楼。最小的公寓单位是面积约73.2平方米的套间公寓，最大的就是中央大楼顶端的6个卧房式超级顶层豪宅。顶层豪宅的偌大空间，超级主人房能占据每一层的整个翼楼，其余空间可供休闲和娱乐用途，屋主甚至能在其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅，且能眺望吉宝湾和圣淘沙;除了超级顶层豪宅，吉宝湾的这个濒水共管公寓项目，还有另外34个面积介于360～820平方米的两层楼顶层豪宅。顶层豪宅为13300平方英尺，屋主可在其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅两房卧室与洗手间由玻璃隔开，180度观海卧室与书房由玻璃隔开 精装修，邀得意大利豪华家具品牌高档家具摆设，高科技智能化服务Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪华家具品牌Minotti和Giorgetti，借出高档家具摆设，而其中有些还是在本地第一次出现的家具摆设。智能化服务，通过指纹可以进自家、以及各会所；webpad可视来访者、网上购物、收发邮件、预约物管服务；无线网络，同时可通过摄像头可视孩子在泳池或休憩区状况，确保其安全；通过网络与邻居沟通、社区新闻公布、买菜等。四房样板房，350平方米，家具为Minotti品牌三房样板房，100平方米，家具为Giorgetti品牌掌上智能化服务 会所：充分利用楼隙空间，设10个主题，拥有1万平方米的反射池（相当于8个奥林匹克游泳池的规模）充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。11232456537991081网球场2反射池3按摩浴缸4会所5泳池6儿童泳池7健身房8健身房9烧烤亭10儿童游憩区会所儿童游憩区 附件1：开发商：吉宝置业为新加坡第三大上市房地产公司，中国市场以中高档高层公寓为主，目前已有一线城市扩张到二线城市吉宝置业，总资产高达47亿新元，是新加坡规模最大的上市房地产公司之一。公司目前的两大核心业务是房地产发展与销售以及房地产基金管理，力求争取更高回报。吉宝置业在发展高级住宅和投资级办公室方面拥有卓越信誉，其业务分布亚洲各地，包括新加坡、中国与香港、泰国、越南、印度、印尼、日本、马来西亚、菲律宾、韩国、澳大利亚及缅甸。上海沁风雅泾，168座独栋，双拼和联排别墅上海静安豪景由十栋高层公寓共946个精装修单位组成北京季景·沁园，1,859户精装修单位成都卓锦城由约8,200户低层和高层住宅单位成都粼江峰阁由1,143户精装修单位构成无锡尚锦城，4,700户多层、小高层和高层住宅单位天津新悦庭昆明春城湖畔度假村江阴综合项目，将包括约2,100户住宅单位；沈阳城镇项目，将包括多达5,400户中高层住宅单位…… 附件2：户型VD1 户型VD2 户型VD3 户型VP7 户型VP8 国内一线及二线城市案例 区位上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧规模占地220668平方米，总建筑面积近70万平方米周边配套中小学：栖霞小学、临浦中学、洋泾菊园小学；综合商场：正大广场、联华超市等；邮局；各大中外银行；东方医院开发周期分为四期滚动开发竣工时间2006-7-31开发成本总投资50亿园林面积园林占地16万平方米绿化率70%容积率2.9产品类型6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓梯户比单体为板式，三梯两户或四户，电梯直接入户，使住户更安全、拥有更多使用空间，并通过智能化管理保证住户的私密性主力户型230平方米的三房二厅二卫，330平方米的四房二厅三卫总价区间约250-1200万元上海世茂滨江花园，坐落于浦东陆家嘴金融贸易区，是中国最高的全江景外销豪宅，大规模超高层高尚社区案例1：世贸滨江 以黄浦江景观为依托，充分利用地段优势，以奢华配置和强势营销打造浦江东岸大型水岸豪宅社区以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅奢华设置和配套营造顶级豪宅产品以强势营销树立项目顶级豪宅形象独特的国际化园林景观豪华会所树立豪宅物业标准独创的高品质物业管理强势营销立势，一举树立顶级豪宅形象以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力顶级室内装修上海首创超高层豪宅上海首家组建全球化的销售网络 整体规划：提高建筑高度，降低建筑密度，主体建筑沿江弧形单排布置，保证户户“前江后园”极致景观项目主体建筑沿江弧形排列，扩展近一公里，前后错落布置，视线互不遮挡，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡 园林景观：六大国际化主题园林景观，营造多种异国风情体验，吸引全球目光国际著名公司设计：享有国际声誉的美国泛亚易道公司，曾规划迪斯尼乐园绿化率：70%园林面积:16万平方米六大世界风格园林景区:分为中式苏州园林、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥运公园六大风情各异的世界性园林景区苏州园林奥运公园德式绿荫天鹅湖英式大草坪夏威夷冲浪沙滩法式迷宫花园 户型与平面布局：种类较多，适应不同客户需求层面，提高产品抗风险性大而规整的空间布局，主人生活区与佣人服务区分隔明确，客厅、主卧等区各行其是、互不干扰。户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米，自由选择开阔江景卧室与客厅，配以上海住宅罕有的双层中空钢化玻璃落地窗，将稀有水景、外滩风光及园内美景引入室内 大部分实现外销50%的购房者来自境外包括欧美、港澳台、东南亚等地住户，其中美国、欧洲和日本的购房者合计占了境外购房者的23%左右上海楼市销售冠军世贸滨江花园产品定位明确，在区域不断出现高端楼盘的竞争下，价格依然坚挺，取得非常好的销售业绩世茂滨江花园在上海一炮打响，从2001年-2004年连续蝉联上海楼市销售冠军市场实现情况：销售业绩非常好，其中大部分外销销售均价：35000元/平 武汉自96年开始出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅武汉目前超过150M的超高层建筑：武汉佳丽广场（96）泰合广场 （96）武汉国贸大厦 （2000）武汉广场 （2003）中南商业广场（2003）武汉世贸大厦（2005）武汉民生银行大厦（2006）武汉建银大厦（2006）京汉科技大厦（2006）保利文化广场（2006）武汉时代广场（2006）武汉广电中心（2006）其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅开盘时间:2006-10-28入住时间:2007-06-30民生银行武汉世贸大厦武汉建银大厦武汉国贸大厦武汉广电中心案例2：锦绣长江 武汉世茂锦绣长江为“滨江豪宅模式”的又一代表项目，座落于长江之畔鹦鹉洲，地理位置十分优越，2公里长江景观为其优势资源区位：武汉世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，地理位置十分优越，居两江之交，立足武汉三镇黄金交汇处，南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水资源：怀抱2公里超长江岸线。外景图 武汉世茂锦绣长江是集超五星级酒店、高端办公楼、产权式公寓、SOHO、商业街及优质住宅为一体的大型综合国际水岸小区规模占地57.21万平方米，总建筑面积182万平方米开发成本地价高达367万元/亩，楼面价达到1967元/平，再加上建安成本，成本直逼5000元/平方米开发周期施工期由2005年12月22日开始，预计将于2007年-2010年分期完成，其中一期1、3、4、5号楼已于2007年6月30日盛装交房园林面积超过350亩绿化率53.60%容积率2.7产品类型超高层公寓、滨江联排别墅、A级写字楼、SOHO商务区、五星级酒店、酒店式公寓 规划采取超高层低密度的形式，最大化利用江景的价值，同时多种顶级物业烘托项目价值“世茂滨江生活OSCAR”，从城市运营商定位出发，选取具有滨江资源的大中型城市，融入本地域文化，最终形成“豪宅、高档酒店、写字楼及商业街”组成的复合豪宅社区开发思路，全面提升该区域经济、居住档次及整个城市形象。总体规划上延续世茂滨江模式“向空中发展”策略，高层低密度的规划布局留出更多土地，使得园林绿化和公共空间得到大量增加。商业设施、酒店、写字楼规划共计26万㎡，结合其他资源占总体比例约20％。酒店式公寓超A级写字楼（高250米）超5星酒店（高180米）高层、超高层住宅启动区联排别墅超高层约180m 绿化面积高，增强视觉通达性的同时，更强化园林景观：四大主题园林景观一期工程不仅有较高的绿地率53%，从植物选择上以乡土树种为主，突出植物的季节变化和不同植物群落的搭配，既有规模简约的树阵，也有疏密有致的树丛，还在园内配置了富有自然气息的花壤，突出了彩叶、彩花的景观元素亚洲风情园林欧洲风情园林美洲风情园林澳洲风情园林 市场实现情况：以高于市场均价两倍的高价迅速售罄，客户来自整个湖北乃至华中地区及上海置业客户主力客户群的来源区域不仅仅是武汉，还涵盖整个湖北乃至华中地区其所成交的客户中，来自上海的客户多半都是上海世贸滨江的老客户追随而来从锦绣长江开盘到售罄，价格都在武汉市场均价的两倍左右波动销售均价 兼具地段优势和稀缺资源，具备打造城市顶级超高层住宅的条件在非过高容积率的条件下，提高建筑高度，采用超高层低密度的形式，呈扇形或弧形排列，使景观效应最大化，进一步提升项目价值项目定位方向：城市顶级豪宅规划布局区位——城市核心区黄金地段，极具优势城市核心资源类案例总结产品以最高规格打造，以大户型为主，辅以顶级项目配套产品定位资源——稀缺自然景观资源，一线江景、海景等以超高层产品为项目的盈利主体开发思路 二、单纯城市核心类超高层住宅 万科俊园——深圳市标志性建筑物之一，上世纪90代后期深圳第一代豪宅的典范之作，位于罗湖区黄金宝地项目名称：万科俊园区位：处罗湖区文锦中路与爱国路的交汇处,爱国路1001号交通：交通极度方便,深南大道,滨河大道笋岗路三条主要干道在俊园前后平行划过,前往文锦渡海关,福田新市区,瞬间可达地块用途：商住年期：1995年动工1998年底竣工占地面积：5466平方米总建面：78110平米容积率：14.29绿化率：25.00%案例1：万科俊园 户型：189－507平米，13种户型，最大程度地满足了业主对丰富多彩生活的追求套数：共178套豪华单位户型区间：189－507平米，共13种户型主力户型：200多平米实用率：＞80% 会所、室内装修：无不体现豪华、尊贵，代表这一时期豪宅的最高品质会所：包括空中花园、500平方米泳池、台球室、健身房、家庭活动厅、儿童娱乐设施、桑拿浴室、阅览室、影视厅等电梯厅：墙身及地面铺砌高级石英砖，配立体天花，安装典雅灯饰，安装HITACHI高速电梯风水：一块十几吨重的泰山石摆放在俊园大厦广场的中央，俗称“石敢当”，起镇宅辟邪作周边环境：公园（洪湖公园、深圳水库公园等）；学校（翠园中学、翠竹小学、海丽达幼儿园等);商场(东门商业区、国贸商业区等；银行、医院内部装修：套装组合厨柜：包括人造石台面连双洗涤盆，进口转向冷热水龙头，内置抽油烟机等等　　　卫生间：E＆T洗面盆及原厂水龙头及坐厕原厂五金配件等　　　供水：中央集中供热水系统　　　消防：消防报警系统、闭路电视监控系统等。 主打卖点：周边成熟社区、新古典建筑风格、户型设计合理实用、豪华配套装修、个性化管理服务 价格总价：最大单位总价900多万单价：均价15000元（当时深圳商品房天价，为同期万科房价的2-3倍）顶层4套复式单元售价每平方18000元市场实现情况1995年：楼盘开工1997年：因市场影响等多种原因停工的项目复工1998年底：项目竣工当年实现销售率80%净投入2.5亿元，实现利润率6.43%1999年11月：入伙销售率达到83%从项目开发和市场实现情况来看，项目整体没有实现成功同期项目表现景田万科城市花园——销售利润率２９·６７％，当年销售率１００％。 港丽豪园位于福田中心区，由两幢超高42层及一幢17层高住宅楼组成发展项目名称：港丽豪园发展商：丽豪实业（深圳）有限公司地块用途：居住用地区位：深圳福田区滨河路与彩田路交界处，属福田中心区,是深圳的CBD，更兼具深圳行政中心的特殊地位交通：多路大、中巴昼夜穿梭、四通八达；五分钟到达地铁站总占地面积:14406.40平方米建筑面积：67700平方米绿化率：60%，绿化园林、空中花园容积率：4.7实用率：约77％开盘时间：2000-3-1入伙时间：2003-10-31均价：12000元/平案例2：港丽豪园 建筑设计风格：采用21世纪现代风格，玻璃幕墙与建筑墙体虚实相依衬，外立面色彩清新活泼，凸窗增加立面凹凸建筑设计风格建筑的造型设计采用了21世纪现代风格手法，从而体现高尚住宅建筑的高贵和典雅。根据家庭私密性空间和起居室空间的组织结合建筑造型及材料的时代特点，创造了玻璃幕墙与建筑墙体虚实相依衬的造型效果，建筑物顶部体量上的处理变化和阳台的设计处理以及竖向的线条体现出建筑的挺拔和高层建筑的特征，阳台的横向挑板使整个建筑显得轻盈飘逸。建筑造型建筑物造型前后高低错落，使更多的居民能够享受庭院花园的优美景观建筑立面建筑的立面，以清新、活泼的色彩为主格调，配以现代的建筑材料，创造出引人入胜的建筑群体效果凸窗设计凸窗增加了立面的凹凸并为用户增加了实用面积，开阔了眼界，更创造了特有的居住建筑风格 项目配套：国际化标准，号称“超六级”标准全日制幼儿园幼儿园一栋三层，为全日制幼儿园俱乐部。幼儿园是全日制九班，建筑面积2125.8平方米，并配有活动场地位于海田南路的北侧，与对面的岗厦中学紧密联系，在功能分区上明确，并方便了居民的生活豪华俱乐部俱乐部包括社区健康中心、居委会、文体活动设施、室内外游泳池、酒吧等商业服务设施可和整个社区辛城花园的商业城和中深花园的商业街共用豪华俱乐部健身房室内泳池 户型70-80平两房90-100平三房100-110平三房130-140平四房240-250平五房250-300平复式套数431111081081214总套数共396套二-二十一层平面户型二十二到四十四住宅平面平面户型设计与户型比例：户型从70平两房到300平复式一应俱全 项目失败：从三年的销售结果仅不到60％来看，可谓很不成功大量同价位豪宅同期上市目标客户定位偏差市场宣传力度不够从项目的产品设计及推广来看，主要的目标客户群体为港人，但项目所在区域属非港人群居地，故而对港人的吸引力也有限；失败原因产品户型舒适度不佳实用率低深圳楼市井喷，国际公馆(1万元/平）、熙园（9700元/平）、水榭花都（10500元/平）皆创下不菲的业绩，港丽豪园由于超高层成本所致价格瓶颈，市场竞争力很弱早期开盘阶段，宣传力度严重不足，宣传中缺乏片区前景炒作、项目卖点陈述、高端形象包装、物业前景的引导、社区居住模式的描绘等基本推盘策略项目需要兼顾楼体外立面，户型设计中牺牲了阳台面积，部分单位没有生活阳台，而且使用率不到80％，这些都是项目户型设计中的致命伤 地处城市中心区黄金地段，一般规模较小，多定位为高档公寓由于地块规模一般较小，以单个或数栋筒体或蝶式的点楼排布为主项目定位方向：高档公寓规划布局区位——城市中心区黄金地段，寸土寸金产品以高梯户比的公寓产品为主，舒适性较差，亦可定位为商住公寓，户型面积偏小产品定位资源——无强势景观资源，或二线远景，不足支撑溢价单纯城市核心类案例总结小地块高容积率，走高端公寓（或商住）路线开发思路 三、城市非核心资源类超高层住宅 项目坐拥红树林及深圳湾，三期乃本项目收笔之作实现海景资源价值最大化的超高层代表项目发展项目名称：深圳万科金域蓝湾三期区位：位于福田区红树林福荣路资源：靠近红树林及深圳湾，且南北主视野毫无阻挡发展商：万科地产开盘时间：2006-7-16入住时间：2007-10销售均价：均价17000占地面积：10341.5平方米建筑面积:76850平方米容积率：7总户数:431绿化率：40%实用率：80%三期三期案例1：深圳金域蓝湾 项目开发思路：以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间第一期：开盘时间：2002.7.20均价：8200元/㎡背景：红树林区域尚陌生第二期：开盘时间：2003.5.10均价：8000元/㎡背景：市场调整期第三期：开盘时间：2006.7.16均价：17000元/㎡背景：市场快速上升期一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7 超高层形象标杆的海景价值最大化：蝶型户型+曲面布局+观景平台，实现100％的户户海景蝶形户型：建筑采用连贯性的大曲面与碟式户型结合，使得面海线更长，让更多房间分享海景资源，从而提升产品售价曲面布局：也解决了单纯蝶式户型局部对视的弊端架空层拔高：底层布置了商业和车库，架空层的高度(超过7m)，就可以看到海，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现所有楼层都看海的目标脱离了南面的交通道路和北面低矮建筑的影响。而架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富架空抬高后的观景平台，处理后使得最底层住宅可看海，并规避北测多层农民房影响蝶形布置，增大建筑单层面积，价值最大化波浪式曲面造型，增大采景面 平面及户型设计：增加梯户比提高实用率，四梯五户实现80%的实用率超大凸窗：超高层住宅中最大的凸窗及最大的赠送面积比入户花园、挑高露台赠送：还有入户花园、部分户型双层挑高露台等赠送，赠送面积比例在超高层建筑中，绝对位居深圳超高层住宅第一ABCCD主力户型A户型120-130㎡，南北通透，入户花园、6米挑高全海景阳台约110㎡，南向，全海景阳台，主人房附超大凸窗约140㎡，南北通透，全海景阳台，每户独有两层高阳台，主人房附超大凸窗约160㎡，全海景阳台、海景阳光房，超大落地窗C户型B户型D户型 控制成本：控制电梯数量；用足设计规范要求，做足高度；减少抗风玻璃幕墙的应用17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本 园林景观：香堤雅境，泰式皇家体闲园林泰式园林为主题：花式游泳池兼具了水景的效果，周边配上具有南洋情调的石雕柱、喷水石鸭、鸡蛋木、棕榈、大叶榕、亭伞桌椅，让人仿佛置身风光无限的普吉岛 超高层住宅受到高知精英人士的认同，销售情况良好三期成交客户情况：企业主及高级管理人员为主。其中金融、保险、证券、商贸、地产、IT等行业从业者比例较大成交的客户中本科以上占到约50%以上.以30-45岁中青年财富群体为主销售情况：17000元/㎡均价为客户所接受2006年7月份开盘三天销售率即达53%到2007年全部销售完毕 珠海金域蓝湾定位高档住宅，一期推出超高层，270度俯瞰南中国海的奢享地标，拥有多重丰富的海岸景观区位：珠海市香洲区情侣路与翠香路交汇处西南角资源：一线海景，南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛开盘时间：2007-03-18总占地面积：2.4万平米建筑面积：9.2万平米总户数：580户停车位：690个容积率:3.90绿化率:35%户型区间：90平方米的两房至204平方米的四房，户型以150平方米－160平方米为主金域蓝湾一期：由1栋为47层超高层，1栋33层高层及少量TH（含底层商业）组成占地约1.3万平米，总建筑面积约5.4万平米，总户数约350户，车位数约420个一期珠海金域蓝湾夜景图案例2：珠海金域蓝湾交通图一期 开发思路：近150米的超高层为整个项目树立形象标杆，主体建筑沿情侣路景观带最大限度退让，折板式楼型设计实现景观资源价值最大化整体规划布局：主体建筑沿情侣路景观带最大限度退让，通过组团花园及小尺度多层商house与城市景观带相接，形成空间层次过度，最大限度减少高层建筑给城市带来的压抑感2)园林风格：泰式园林风格3)建筑平面布局：采用一座超高层和三座高层半围合式布局形成两个组团，通过合理的折板式楼型设计，多数户型拥有多角度的优良海景资源，实现景观资源价值最大化 整体风格：清秀挺拔的超高层与平实稳健的板式高层互为背景，交相辉映，外立面采用澳洲滨海建筑风格4)建筑空间布局：一纵（近150M超高层）三横（三座近100M高层）形式，丰富滨海区城市天际线。清秀挺拔的超高层与平实稳健的板式高层在形体个性上互为背景，交相辉映，沿情侣路布置底商，为情侣路提供商业配套，有利于营造景观带的商业休闲氛围5)外立面风格：澳洲滨海建筑风格。采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶），通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情6)立体便捷系统：小区内高层电梯均通至地下二层，通过地下室大堂与地面层连接；六户TH配置一部电梯，通至地下一层 地处城市中心区黄金地段，一般规模较小，多定位为高档公寓以景观为规划价值主导，高容积率高密度的规划形式项目定位方向：高档住宅规划布局区位——城区非核心地段产品以较高梯户比的城市高端住宅产品为主，舒适性一般产品定位资源——具有有强势景观资源，足以支撑溢价单纯城市核心类案例总结以超高层为形象标杆，普通高层产品为盈利主体，同时消化过高的容积率开发思路 超高层住宅产品四种模式总结 超高层住宅产品四种模式总结定位方向：高档公寓开发思路：小地块高容积率，走高端公寓（或商住）路线单纯城市核心类城市核心资源类城市非核心资源类城市纯度假类定位方向：城市顶级豪宅开发思路：高容低密，以超高层产品为项目的盈利主体定位方向：高端度假公寓开发思路：小规模超高层酒店式公寓或直接以酒店形式开发定位方向：高档住宅开发思路：以超高层为形象标杆，普通高层产品为盈利主体，同时消化过高的容积率1234区位——成熟度假城市黄金地段资源——一线度假景观资源区位——城区非核心地段资源——强势景观资源足以支撑溢价区位——城市中心区黄金地段资源——无强势景观资源，或二线远景，不足支撑溢价区位——城市核心区黄金地段资源——稀缺自然景观资源，一线江景、海景等 度假类超高层住宅 黄金海岸滨海建筑特点——一线海岸以高层和超高层建筑为主经过近百年的演变，一线海岸地区形成了以高层和超高层为主的物业形式多层物业逐渐退到城市内陆区域，承担社区商业或普通居住等功能海滨高层物业的主要用途为酒店和度假公寓，常年用于短期居住和出租案例1：黄金海岸 SierraGrand——座落于澳大利亚昆士兰黄金海岸是世界顶级的海滨度假胜地，为黄金海岸地标性建筑之一，是超高层滨海酒店式公寓的经典之作项目名称：黄金海岸SierraGrand（Sierra广场）项目类型：酒店式公寓楼高：115米层数：30层区位：Sierra广场位于黄金海岸的中心区域BroadBeach黄金海岸位于澳大利亚布里斯班以南78公里处，是澳大利亚也是世界性的顶级旅游目的地，休闲、购物、旅游中心发展商：AmalgamatedPropertyGroup(澳大利亚APG房地产开发公司交通：距黄金海岸Coolangatta机场20分钟；PacificHighway10分钟；Nerang火车站10分钟资源：依托黄金海岸强大的海景资源，离海边不到150米，180度无敌海景景观黄金海岸Sierra广场 项目具有一线全方位的宽屏无敌海景资源这是通过网络视频所看到的楼盘样板房窗外的海景画面这种远程网络体验也是开发商为吸引全球客户而采用的一种很好的营销手段，给购房者最直观的视觉体验 项目周边完善的旅游休闲娱乐设施相当完善，汇集了海上乐园、娱乐、购物、会展中心、赌场等赌场海滨浴场购物中心会展中心BroadBeach位于黄金海岸中段。这里不仅星级旅游酒店林立，同时周边紧邻的还有购物中心、会展中心、赌场、游艇码头这些设施使得Sierra广场不仅是一个居住性公寓，更是一个度假中心；投资价值和居住价值都充分地突出 一应俱全的现代感十足的生活配套，SierraGrand的开发理念既为让生活融入自然，让生活充满快乐项目的生活配套设施完全按照海滨度假酒店的模式配置有高级室内健身会所，室内温水游泳池，SPA，网球场，可容纳20人的小型剧院，餐厅以及Cafe 产品：Sierra广场的整体设计充分体现了现代而且自然的一贯澳大利亚建筑风格，室内宽大阳台气势磅礴，装饰豪华，配套高端项目坐西朝东，自由感受来自于南太平洋的清新海风；楼体截面呈现为两块弧形体扣在一块，这样面海的那一侧可以最大限度地享受海景；不同朝向的两侧套房的价格相差至少在20万美元以上 市场实现状况：客户大多为婴儿潮时期出生的商界精英，置业目的为短期度假商界精英的价值观拥有社会最高的权力，渴望权威与尊重拥有社会绝大部分的财富他们已经不适应城市的创新多变和拥挤嘈杂权威财富亲近自然Sierra广场销售情况：2005年5月19日开盘，270个豪华套间现已售出101套，其中靠近海岸一侧占75%以上主要目标客户：来自内陆的精英移民，他们中很多都是婴儿潮时出生的成功商界精英，同时，还有来自于世界各地的富豪置业目的：多是旅游度假性质的短期居住每个单元都有一个宽大海景阳台，登高面海，塑造大气磅礴的气势室内装饰现代但不失豪华，高端配套设施更体现了财富拥有者的尊贵紧邻大海沙滩，能最亲密感受来自大洋的海风主要目标客户ＢＣＨＪＤＥＦＧＫＮＰ户型Ａ$751,000-$990,000户型Ｂ$622,000-$762,000户型Ｃ$751,000-$876,000户型Ｄ$751,000-$885,000盈利主体户型户型销售图表（总销售套数：101）Ａ 产品类型：椭圆形筒体结构，三梯十户设计３－２７层２８－３０层 户型：1-2层是商业中心，3-27层户型布局相同，28-29相同３－２７层２８－３０层 Ａ－Ｂ　３－２７层户型图A座：3房2厅2卫，143平米B座：2房2厅2卫，112平米 C－E３－２７层户型图C座：2房2厅2卫，129平米E座：2房2厅2卫，112平米 Ｈ－Ｇ　３－２７层户型图Ｈ座：1房2厅1卫，68平米G座：2房2厅2卫，93平米 N－P28－30层户型图N座：3房2厅2卫，198平米P座：3房2厅2卫，198平米 迈阿密度假住宅 Miami海滩——亚热带强势海景资源Miami海滩位于城市的东南角，东临大西洋，西临城市中心区，南临著名的Biscayne海湾，拥有享誉全球的优质的亚热带海景资源，交通便利。靠外海一侧的狭长地带聚集有大量小高层及高层物业，其中有50多处独立产权公寓(condo)，小高层占多数。内侧主要以独栋或低层住宅为主，并有4处golf及绿地。40％的condo集中在延外侧海滩贯穿海滩的collins大道（黄线）两侧。高层低层住宅绿地及GOLFMiami海滩市中心 迈阿密海滩是全球著名的滨海旅游度假胜地，超高层建筑林立，其中很多酒店式公寓迈阿密海滩位于迈阿密市东方大约四英里被Biscayne海湾与迈阿密市和佛罗里达州分离是全球著名的滨海旅游度假胜地迈阿密海岸正在逐渐地变成一个有多种共有式公寓、寓所和酒店的城市。迈阿密海滩超高层建筑概况排序项目名称高度时间01BlueDiamond170 m 200002GreenDiamond170 m200003.AkoyaCondominiums150 m200404PortofinoTower148 m199705.ContinuumonSouthBe..143m200206.ICONatSouthBeach129 m200407.MuranoGrandeatPort..124 m200308.MuranoatPortofino123m200109.CanyonRanchMiamiBe..121m 200810.TheSetaiHotelandR.118m 2004 AKOYACONDOMINIUM——全海滩最高建筑，以一房70，两房120平米户型为主Miami海滩最高的独立产权公寓，地标性建筑位于collins大道6365号47层，386户，标准层每层9户或11户4部电梯，车位1：1（购买）景观：海景及海湾，Miami下城区完工时间：2004年12月开盘时间：2005年6月配套设施：网球场，游泳池，室内壁球馆，24小时保安等发展商：MercoGroup总价：290万元－994万元租金水平：11月-1月29000元/月2月-3月40000元/月4月-11月29000元/月Collins大道东侧景观南侧景观 AKOYACONDOMINIUM－户型标准层31-45层第1、3户三房一厅三卫套内面积：163.6平米阳台面积：34.52平米 AKOYACONDOMINIUM－户型标准层8-45层第2户两房两厅两卫套内面积：129.32平米阳台面积：16.35平米 AKOYACONDOMINIUM－户型标准层8-30层第4、6、9、11户一房一厅两卫套内面积：75.07平米阳台面积：10.78平米 AKOYACONDOMINIUM－户型标准层8-30层第5、10户一房一厅一卫套内面积：63.45平米阳台面积：7.62平米 AKOYACONDOMINIUM－户型标准层31-45层第4、6、9、11户一房两厅两卫套内面积：106.93平米阳台面积：14.96平米 AKOYACONDOMINIUM－户型标准层8-45层第7、8户两房一厅两卫套内面积：122.82平米阳台面积：37.53平米 Setai——塔楼为南部海滩最高、价格最贵的高层condoMiami南海滩最高建筑规模：塔楼40层独立产权公寓，共163户，全海景。公寓拥有挑高两层的大厅开工时间：2002年4月完工时间：2004年1月价格：15万/平米月租金：700/平米公寓配套24小时保安全天酒店式客房服务随时恭候的仆人服务代客泊车3个游泳池Setai酒店提供的五星级餐厅24小时送餐服务独立产权公寓产权式酒店西侧景观北侧景观东侧景观南侧景观 Setai——裙房为五星级产权式酒店裙房8层五星级resort酒店，共80房间经营者：GHMHOTELS酒店配套设施24小时保安全天酒店式客房服务随时恭候的仆人服务代客泊车3个游泳池Setai酒店提供的无星级餐厅24小时送餐服务卧房客厅卧房大堂餐厅类别具体情况月租金(人民币)工作室城市景观7500带庭院7900海景8320SPA+城市景观8320SPA+海景9200简单套房9200套房1房+部分海景+1阳台166401房+部分海景+2阳台187202房+部分海景208002房+部分海景+1阳台228002房+海景+1阳台249602房+全海景+1阳台291202房+海景+2阳台+1书房332802房+海景+SPA+1阳台457603房+全海景+1书房+阳台49920复式面议 Setaicondominium－户型以两房、120平米为主2F3F14F15F22F23F37F38F40F大堂普通平面式公寓2层复式豪华平面式公寓三层复式，顶层为私家泳池户型分配户型编号分布户型说明套内面积户型图0117F－38F2房1厅2卫121.88平米0222F－37F2房1厅2卫123.1平米0317F－38F1房1厅2卫78.7平米0422F－38F2房1厅2卫114.9平米0517F－38F1房1厅2卫83.5平米0617F－38F2房1厅2卫130.5平米0717F－38F2房1厅2卫130.7平米0820F－38F2房1厅2卫130.8平米SHOWSHOWSHOWSHOWSHOWSHOWSHOWSHOW海 依托成熟度假城市的黄金地段，面向高端度假人群以面向景观面的最大化为主，项目同时配以相关高端度假配套设施。项目定位方向：高端度假公寓规划布局区位——成熟度假城市黄金地段纯度假类超高层住宅案例总结产品以高端甚至顶级的度假公寓为主，产品户型面积适中，满足奢侈度的同时，适应度假生活需求；产品定位资源——一线度假景观资源小规模超高层酒店式公寓或直接以酒店形式开发开发思路 案例的后续研究……超高层住宅产生的核心背景条件超高层住宅类型的细分超高层住宅产品特征（产品组合《横向及纵向》、资源利用、契合客户需求的户型组合及设计）超高层适应性问题研究（客户抗性、需求挖掘…）……海口市场及消费者价值观契合超高层住宅价值体系项目发展战略及解决思路 TheEnd