店面转让法律问题探讨

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1、【店面转让法律问题探讨】福建闽江律师事务所陈志祥摘要：店面经营者在租赁经营期限内将店面有偿转让给受让人，主要以对转让人（指原租赁合同中的承租人，下同）的先前经济投入以及提前退出租赁经营而造成的预期经济损失的补偿为主，同时兼有促成受让人取得店面租赁权的法律特征。转让人在转让店面过程中并无转租赁店面之事实，因此，转让人是否具有店面转租赁权不是转让行为是否有效的判断依据。店面转让费的收取符合公平合理、等价有偿民事活动原则，不违反商业交易习惯，则法律应当予以认可。若店面转让仅为经营许可证照的转让，则为无效行为，转让人收取的转让费应当认定为不当得利。关键词：店面转让/

2、转租赁/默示/交易习惯/不当得利第一、从两个案例展开的讨论。案例一及基本案情：2005年4月5日，被告阮成权作为承包方与作为发包方的被告福州浪速花娱乐有限公司（以下简称浪速花公司，所盖公章为“福建阳光假日大酒店康乐中心”）签订一份《承包合同》。2005年5月8日被告阮成权、李志强同被告浪速花公司（所盖公章为“福建阳光假日大酒店康乐中心”）签订一份《夜总会承包合同补充协议》，约定由被告浪速花公司将“多兰斯”夜总会经营场所承包给被告阮成权、李志强经营，承包金（租金）每月25000元，经营期限从2005年4月10日至2007年4月9日止。合同约定，在经营期限内，被

3、告阮成权、李志强无权将场所转包给他人经营。合同签订后原告投入了数万元进行了经营场所的装饰装修并购置了电视、音响设备等财产。2006年3月15日，被告阮成权、李志强将“多兰斯”夜总会转让给原告黄振美经营，双方约定转让费共计125000元（含2006年3月15日至4月14日的房租25000元），并对付款方式进行了约定。同日，被告阮成权按照被告浪速花公司的要求，向浪速花公司出具一份《申请报告》，要求提前解除双方签订的承包合同并在报告中承诺对新承包人在经营过程中的违法行为负责。同日，原告黄振美与被告浪速花公司（所盖公章为“福建阳光假日大酒店康乐中心”）订立《夜总会承

4、包合同》。2006年3月16日，被告阮成权、李志强向原告黄振美出具一份内容为“多兰斯夜总会转让费已全额结清”的收条。2006年8月15日，在原告经营期间，被告浪速花公司、阳光大酒店通知原告其将收回前述经营场地并要求原告黄振美退场。原告遂以上述四被告恶意串通为由于2006年9月21日诉至法院，要求判令被告阮成权、李志强返还原告收取的转让费10万元，被告浪速花公司、阳光大酒店承担连带责任。一审判决：被告阮成权、李志强在向夜总会发包方浪速花公司提出解除合同、但未取得其同意的情况下，将其原承包夜总会的经营权折价10万元，以承包经营权转让费的名义向被上诉人收取款项，没

5、有理由和依据。据此，判令被告阮成权、李志强返还原告黄振美转让费10万元，驳回其他的诉讼请求①。被告阮成权、李志强不服一审判决并向二审法院提出上诉。案例二及基本案情：被告张学武是诉争店面的承租人，租期从2006年2月1日至2008年1月31日止。2007年2月初，原告欧世丹因欲租赁诉争店面而与被告张学武协商，双方商定被告张学武退出店面经营，原告欧世丹支付店面转让费用60000元。同日，原告欧世丹告向被告张学武支付转让费60000元，被告张学武退出诉争店面，原告欧世丹与房东签订了租赁合同。后原告欧世丹因经营不善以被告无转租权为由，要求被告张学武返还收取的转让费6

6、0000元。在庭审过程中双方达成和解，被告同意返还原告15000元，原告向法院撤回诉讼②。第二、店面转让的法律特征。店面转让是指承租人在经营场所（为了表达上的大众化，以下统称为店面）租赁经营期间将约定的财产转让给受让人并提前退出店面经营，而由受让人重新与出租人签订租赁合同的法律行为。关于店面转让有一个特别容易引发混淆和误解的法律问题。很多人认为店面转让法律关系中转让人同时还有转让店面的租赁权的事实，因此，转让人在转让店面之前是否取得出租人的同意直接决定了店面转让的合同效力问题。对此问题，笔者持相反观点，并认为交易惯例所称的店面转让实际上并无转让人转租赁“店面

7、”之实（由转让人将店面直接转租赁给受让人而不是由受让人重新与出租人重新签约的例外，但这种情况几乎少之又少）。把握和理解店面转让这一重要的法律特征，对于正确判断店面转让合同的法律效力至关重要。在现实经济活动中，一般是受让人先找到店面的承租人，表达出其欲租赁目标店面的愿望。在双方事先谈好目标店面的转让内容以及转让价格后，双方再和出租人共同洽谈，表达出先前的承租人退出店面经营而由受让人继续承租店面的意思。在三方达成协议后，转让人退出店面的租赁经营，受让人作为新的承租人直接与出租人签订租赁协议。在这个貌似简单的交易过程中，实际上产生了三套不同的法律关系。其一是转让人

8、和受让人之间的法律关系。在这一法律关系中，转让人的权