广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引

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1、广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知发文字号穗地税函[2010]170号发文日期2010-08-27有效性全文有效所属分类地方规范性文件局属各单位：　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号文）规

2、定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：　　一、土地增值税清算时收入确认问题　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。　　原《关于印发<广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法>的通知》（穗地税发[2005]106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：　　1.以预售方式出

3、售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；　　2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；　　3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；　　4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。　　二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房

4、地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号7）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除”规定停止执行。　　三、房地产开发费用扣除问题　　（一）财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利

5、率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除。　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10％以内计算扣除。　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定比例执行。　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。　　（

6、四）土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第四条第一款“房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用《实施细则》第七条第（一）（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除”规定停止执行。（税中望月评论：那就是按照10%扣除了，前后对照广州地税解释就比较清楚了，其他地区可以参考）　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费扣除问题　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣

7、除。　　原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号7）第三条第一款“房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（一）项‘取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用’计入取得土地使用权所支付金额”规定停止执行。　　五、拆迁安置土地增值税计算问题　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第（一）款“房地产开发企业将开

8、发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认