金桥湾年度执行策划案

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1、第一篇项目概况一、项目基本情况及主要技术指标：1、本案坐落：“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。2、主要经济技术指标：1)规划情况l建筑用地面积13850M2l总建筑面积40853.40M2l住宅建筑面积38227M2l公建及综合楼：5800㎡l容积率2.95l建

2、筑密度:22.81％l绿地率32.81%l总居住户数370户l停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下1)建筑分期l地块分基本二期建设，南部1、2、3、4号楼为一期，5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于2005年年底交房。l一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数由6、11层不等，总建筑面积17698.14M2（不含顶层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复式），详细情况见表1。Ø开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4

3、居面积偏大。Ø2房面积范围75—95.5M2；3房室面积范围106－120M2；四房室面积149.07M2。栋号项目二房三房四房合计建面1#楼套数3612483972面积范围751062#楼套数22223279.5面积范围149.073#楼套数2222444672.8面积范围92.41204#楼套数64645773.84面积范围87.34－95.5总计套数122342217817698.14面积范围75－95.5106－120149.07套数比例68.5％19.1％12.4％表1－1金桥湾1、2、3、4号楼户型分析l二期住宅为一座高层建筑，

4、总建筑面积82314M2，约有192个单位。全部为2房，共计192套。Ø开发二期基本是2房和3房。Ø2房面积为93M2。栋号项目二房三房四房合计建面5#楼套数19219217856面积范围93总计套数19219217856面积范围93套数比例100％表1－2金桥湾5号楼户型分析l商业配套用房面积5800M2，其中综合楼3174M2，公建2626M2。二、优劣势分析：1、市场层面：大环境分析（优势、劣势）优势：1.新站区为合肥的房产热点新兴区域，市民对于区位的认知度和接受度较高；;2.地处合肥市新站综合试验开发区内，毗邻临泉路，东接张洼路，距

5、合肥新火车站仅3公里之遥；3.小区周边居住环境良好，基本上无污染环境；4.小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标性建筑物“胜利广场”，无形当中增加了小区外围的自然景观，提交人均绿化拥有率；5.本案距离火车站、汽车站较近，出行方便。人流量较大的地方必然会带动整个市场经济的快速发展，各种大中型批发市场相继登陆，形成了成熟的商贸集散地；6.小区周边道路情况良好，主干道临泉路正在扩建中，对未来城市交通畅流预留了空间；临泉路打通后商业价值的构造将成为项目利润增长点；7.新站综合试验开发区是县市政形象发展区域，不久的将来即成为城市化交流的枢纽

6、。劣势：1.合肥市目前产业结构不合理，人均收入偏低；2.今年整个市场经济萧条，导致小半年粮食、蔬菜等农副产品价格上升，必须增加家庭额外支出，影响其他项目的消费量；3.¨地块位于新站试验开发区，属于热点新兴区域的不成熟地块。4.目前临泉路尚未打通，同时项目沿临泉路横向公交网络缺乏；5.项目周边现状环境较差，商业及生活配套档次不高且相对缺乏；6.小区周边摊点小贩、修理厂繁多，会有噪音、垃圾、闲杂人员等对小区不利的因素；1.小区离火车站、汽车站距离较近，外来人员与车辆比较混杂；2.本地块处于张洼路附近，其周边生活配套尚不完善，且短时间不会全部到位

7、；3.周边有尚未确定规划用途的土地，有可能会有不利的生活机能出现；4.市区内楼盘平均价格普遍不高，（单价2100－2600元/m2）易分流本项目的客源；5.今年下半年待建楼盘较多，会分流大量本案的客源，同时新站区中心完善的生活配套对新购房产吸引力较大；6.合肥市房地产消费目前处于基本饱和的状态，商品房空置率比去年同期增高；7.本地居民与发达地区交流较少，对房地产市场的去势及变化不了解，接受新兴事务的时间较长；8.银行对房地产项目贷款的发放开始严格管理，容易造成前期项目外来人口购房不便。产品层面（优势、劣势）优势1.本案目前是新站区西区住宅社

8、区中独树一帜的高层住宅，其市场效应不可忽视；2.小区内部配套设施会所，娱乐设施、购物等基本生活配套可满足生活需要；3.绿化园林景观设计精致，绿化率33％；4.商住分开，可以保证居