南湖项目竞争市场调查及开发初步建议

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1、关于开发南湖花园中心地块的市场调查报告目录一、调查说明二、武汉住宅开发市场调查分析一、南湖社区内竞争项目调查分析二、本项目SWOT分析三、项目开发的初步建议第一章调查说明一、调查目的公司于2001年12月与宝安公司签订了南湖花园中心约92.6亩土地（以下简称本项目）的受让协议，为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料,特做此市场调查。二、调查对象和范围考虑本项目为住宅用地，故只以住宅市场为对象，调查范围以南湖花园社区为重点，并对武汉的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。三、调查方法因时间和人力不足的原因，本次调查对武

2、汉和汉口地区的大市分析以间接调查（网上收集）为主，对南湖花园社区内的项目调查以直接的现场访问、区内踏看为主。因调查方式限制，使调查内容未能全部落实，对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。四、调查人员周小靖、张国良五、调查时间2001年12月22日～23日，受时间、专业水平和经验限制，本此调查主要是为决策提供参考资料，其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。第一章武汉住宅开发市场调查分析一、市场供求分析1、98年历史资料分析《武汉房地产年鉴》（1999）显示，武汉市1998年的商品房新增供应总量约390万平米（含1年上空置房

3、52万平米），销售总量258万平米。其中武昌地区供应量78万平米，销售量49万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也非常大，超过一年以上的住宅空置率为14.38％，近似于洪山区（26.2％）。2、、2001年媒体资料分析因时间关系，未能从房地局或开发办取得武汉市今年的总供销量统计资料。据媒体报道，市开发办在7月份武汉市住宅建设工作会上透露：目前武汉住宅建设主要集中在七大片――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、武汉经济开发区。  从这七大片分布的区域看，武汉房地产开发正呈城市“空心化”趋势

4、。几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊接合部。  今年，这七大片总施工面积达920.72万平方米，年内可竣工住宅472.17万平方米，占全市住宅竣工面积的80％。另外，还有120万平方米住宅分散在旧城区。  在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带，住宅建设总规模为1285万平方米，现已建成262万平方米，今年施工354.19万平方米。武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米，现已建成206万平方米，今

5、年施工538.83万平方米。  汉阳地区住宅开发比较分散，只有武汉经济开发区相对集中。其住宅总规模75.94万平方米，目前建成10.95万平方米，今年施工27.7万平方米。从以上报道可看出，2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44％，这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。三、武昌地区楼盘开发潜力1、价格和指数：自2000年第2季度到本年度第3季度，武昌地区的综合物业价格（含非住宅）和价格指数均平稳上升，总体后市看好，具体统计数据如下： 时间武昌区价格武昌区指数200

6、0第二季度2203.481015.672000第三季度2232.551029.072000第四季度2237.161031.192001第一季度2235.581030.472001第二季度2256.121039.942001第三季度2257.331040.492、集中区域：南湖附近、徐东路沿线和中山路等地，南湖花园热度未减。四、武昌地区在售楼盘分析1、说明：因时间紧迫，未去房地局调查，而尽以网上资料为分析依据（详见《附表二》）。1、总供应量：网上在售近90个项目，剔除其资料统计误差（售罄后未删除或项目太小未登记），估计实际在售

7、盘也应该在60个以上。2、在售房产品分析：结构以框架为主，砖混主要在城乡结合地带，户型从1*1～5*2，以2*2、3*1和3*2为主。3、在售房价格分析：主要以期房为主，多层框架的价格1450～2980元/平米、集中于1600-2000之间。五、消费构成及动机分析广州的调查表明，其个人购房比例已经达到95％以上，而个人购房动机45％以上为二次置业，15％为投资（买房收租），40％为第一次置业（无房户），特别是中、高档房的二次置业率更大，达到80％以上，可见，开发商的住宅档次定位，很大程度上就限制或者决定了其客户来源。本次调查

8、虽暂未能收集到武汉市的有关统计资料，但从武汉市的住房政策（取消福利分房）可推测，其个人购房比例应该占绝大多数，其个人购房的消费动机也和广州有近似性。六、与南湖花园类似大盘比较在市开发办公布的七大开发片中，目前在建的2000亩以上“外资”大盘主要有常青花园(4000亩)和南湖花园（4500亩