保定房地产项目发展报告

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1、目　　　录第一部分项目基本情况2一、宗地描述2（一）地理位置2（二）地块四至3（三）用地规模3（四）地块现状3二、地块周边配套分析4三、地块所在区域综述4四、宗地规划设计条件5第二部分保定城市宏观概况6一、保定城市介绍6（一）城市基本情况6（二）城市经济状况7（三）保定市总体规划10（四）城市总体特征总结11第三部分保定房地产市场概况12一、商品房市场总体情况12（一）房地产现状描述12（二）历年房地产市场上市量对比12（三）价格趋势13（四）发展趋势13（五）需求特征13（六）各在建在售项目类型对比分析14第四部分项目SWOT分析16一、优势16二、劣势16三

2、、威胁16四、机会17第五部分项目产品描述及操作思路17一、项目发展基调17二、项目操作思路19三、项目开发内容19四、项目产品主要特征20第一部分项目基本情况一、宗地描述（一）地理位置本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约800米，距离保定市成熟商务金融中心大约10-15分钟车程。（二）地块四至东：恒祥北大街，宽度为50米的双向六车道快速路，现状路况较好。路对面为空地，已规划建设高层住宅，并由一家开发商获取开发权，只是由于资金问题无法及时开工。南：复兴中路，宽度为50米的双向六车道快速路，人流和车流较大。路对面已经开发的住宅楼和一些临时建

3、筑。西：规划中的瑞祥大街，现状为一条水泥小路，路宽大约5-6米，路面状况较差。路西侧为保定市第一体育运动学校。瑞祥大街全面修通时间不好预计。北：规划路，现状为耕地以及苗圃。附照片地块东侧恒祥北大街小区西侧瑞祥大街现状地块南侧复兴中路地块北侧的耕地和苗圃（三）用地规模项目地块面积大小为222,080㎡，约333亩，在保定市场算是比较大规模的住宅用地。整个地块呈不规则的多边形，主要是由于地块西南角大约60亩的用地被其他开发商占有。（四）地块现状本地块现状为空白耕地，地表较为平整。地块范围内有一条宽约3米明渠用来给附近工厂排污水。地块西北侧有少量电线杆。这些需要开工之

4、前进行整改。附照片地块地表现状地块内的排污渠排污渠和电线杆二、地块周边配套分析1)周边管网已经通达；2)周边道路修建通达情况良好。3)上水、下水周边配套已具备。4)地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类均在政府城市规划中。可见，本地块作为居住项目，基本具备了开发、交通的便利条件。但要提高人气，促进销售，需要完善小区的商业配套。三、地块所在区域综述保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内基本不存在集中大规模的新兴居住区。当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的北部。本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多

5、家开发商获取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势。已经开发的项目诸如名人国际、秀兰城市花园已经在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。本地块东侧的空地现基本已经确定为秀兰景观城和保定房地产开发总公司的项目，规划为高容积率的高层。其中，景观城已经开始发售，房地产开发总公司的项目则由于资金问题难以预计上市时间。华北地区最大的金融专科学校将于2005年左右迁至本地块北侧1000米处，形成大学高教区，政府机关将于2004年年底迁至地块北部2500米处的现植物园址，也会极大带动北部发展。总之，本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位缺陷

6、。并且有望几年之后发展成为保定新城区的北部居住中心。四、宗地规划设计条件用地面积：222,080㎡用地性质：住宅用地规划建筑面积：444,160-577,408㎡建筑间距系数：1.6容积率：2.0-2.6之间建筑密度：小于25％绿地率：大于35％车位要求：不低于50％另外：至少4班幼儿园一个，不少于1500平米的超市一个，人防最低比例3％。从规划设计条件来看，政府有意在该区域建设高层项目以完善城市形象，不支持多层建筑形式。经过沟通，容积率有望降至1.8左右，欲增加多层比例需要进一步协调。第二部分保定城市宏观概况一、保定城市介绍（一）城市基本情况1．地理位置：保定

7、市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄125公里。附图2．自然气候条件：全市地势由西北向东南倾斜。地貌分山区和平原两大类，市区年平均气温13摄氏度，年日照时数2027—2747.7小时，年降水量284.4—419.2毫米。3．交通状况：全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横”（五纵：207国道、宝平线、京赞线、107国道、京深高速；四横：108线、保涞线、保阜线、河龙线）为骨架

8、，以县乡公路为支脉四通八