xx水都整案营销推广策划书

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1、〖东方水都〗整案营销推广策划书EasternWatertown都市新贵◎生活特区前言——〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗（188亩）即将全面售磬后推出的新产品，是代表汇诚地产下阶段的全新力作。〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧，是理想的居住及商业开发地块。其南临城市主干道国货路（宽55米），西边为水上体育公园，北临城市规划路，东侧与住宅小区〖东方纽约〗相邻，总建筑面积近10万平米。本项目以“夏威夷风情生活”为主题，体现“以人为本”设计理念，力求营造生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次，〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观

2、营建、空间构造等分析，都是东福州绝无仅有，堪称标志性的建筑群体。同时，〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍：其一、配套不齐全、成熟度不够、生活成本高；其二、客源区域化、难以吸收区外客源；其三、价格雷同化，均价大都在2400～2600元/㎡。第一部分市场篇福州房地产市场形势分析宏观市场研究热点板块分析区域市场研究竞争形势分析一、宏观市场研究（一）价格走势依然趋高2003年，福州市住宅平均交易价格2724元/M2，同比增长1.19%，每平方米增长32元/M2。别墅增幅最大，同比增长16.77%，位居增幅之首。2003年各类物业交易价格及其与2002年对比2002年（元/M2）2003年（元

3、/M2）比增变化（%）价格升降幅度（元）平均交易价格30623075+13+0.42住宅26922724+32+1.19别墅34163989+573+16.77商场店面75948581+987+13.00写字楼35903378-212-5.91车库车位35713122-449-12.57上表显示：1、2003年别墅对商品房价格的提升贡献最大。2、与2002年相比，2003年商场店面市场有好转趋势，但总体呈波状起伏。3、写字楼价格呈下跌的态势。4、商品房平均价格变化不大，五年来，商品房均价年涨幅0.8%，商品住宅呈稳步增长，年涨幅3.1%。（二）供给及需求继续放量2003年，商品房预售批

4、准面积同比有较大幅度的增长：全市可供面积472万平方米，同比增长36.24%，其中市区增长更快，可供面积401.59万平方米，同比增长40.95%。自1999年以来，福州商品房预售批准面积以年均56万平方米的水平增长，年均增长速度为17.46%。年份1999年2000年2001年2002年2003年供给面积（万M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登记总起数43302起，合同登记面积502.55万平方米，合同登记成交金额156.83亿元，相比去年同期分别增长63.03%，54.37%，70.91%。其中市区商品房合同登记总起数40606起，合同登记面积462.8

5、9万平方米，合同登记成交金额149.32亿元，相比去年同期分别增长68.84%，64.42%，70.53%。可以看出房地产市场仍持续强劲的市场需求与消化能力。自1999年以来，福州商品房合同登记面积增长量52万平方米年均增长速度为16.64%。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面积（万M2）2422853173854482003年，在存量房方面，福州市区住宅交易总起数9120起，住宅交易面积152.46万平方米，住宅交易金额超过21亿元，相比去年同期分别增长51.35%，45.94%，75.23%。以此显示福州市区的二手市场交易活跃，势头迅猛。年份1999年20

6、00年2001年2002年2003年宗数（宗）23394586495891209120面积（万M2）20.4752.6360.7592.46152.46金额（亿元）2.666.017.0411.8421.50（三）东扩南进趋势继续凸显1999-2003年各行政区商品房供给情况比较表1999年2000年2001年2002年2003年供给面积（万M2）鼓楼区75.13148.56148.75109.54104.55台江区65.05110.2456.1975.4265.86仓山区8.1034.1467.5976.37122.90晋安区86.9155.4454.05101.54176.33马尾

7、区12.488.978.378.332.43合计247.67357.36334.94375.0472.0上表显示：1、晋安区和仓山区取代了鼓楼区和台江，成为福州市商品房开发的热点区域。2、全年供房晋安区供房面积176.33万平方米，位居第一；其次是仓山区，；鼓楼区供房面积104.55万平方米，位居第三。3、随着2004年南江滨的旧城改造的进行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新区与五四北继续成为热点区域，仓山区与晋安区将继续保持供房面积的领导