xx广场项目营销策划报告

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1、爱地时代地产顾问安麒广场▪项目营销策划报告为了做得更好，我们提倡沟通、创作、效率。创作人员及评审委员会名单■主笔人员：李凯张磊单春香罗小凤■项目总监：汪羽■评审委员会人员：刘国良汪羽罗小凤李凯张磊单春香主笔人员签名：协助人员签名：项目总监签名：一级评审参加人员签名：一级评审时间：2004年9月23日二级评审参加人员签名：二级评审时间：2004年9月25日目录前言6第一章项目分析71、项目概况71.1项目基本经济技术指标71.2项目自身分析71.3户面比统计81.4周边配套82、项目SWOT分析92.1优势(Stre

2、ngh)分析及因素分解92.2劣势(Weakness)112.3机会(Opportunity)122.4威胁(Threat)122.5项目核心价值13第二章项目定位141、关键词152、定位策略的把握162.1定位的基准原则162.2定位的逻辑结构173、核心问题的提出194、项目定位推导分析204.1定位推导思路204.2SWOT矩阵与CCTI交互分析274.3市场空白点与机会点分析285、项目定位（方案一）305.1客户定位305.2物业档次335.3形象定位355.4文化定位385.5案名推介426、产品核心

3、竞争能力分析456.1自身素质466.2卖点营造476.3项目附加值分析487、项目定位（方案二）507.1项目主题定位517.2项目推广语547.3项目市场形象定位558、项目价格定位568.1整体均价定位568.2价格调差628.3项目销售价格逐步提升的比例及分析658.4销售折扣65第三章市场攻击策略——整合营销策略661、CCTI营销性分析681.1市场态势（trend）营销性分析681.2竞争者（competition）营销性分析691.3消费者（consumer）营销性分析711.4片区与项目（item

4、self）营销性分析722、HEB品牌体验营销模式732.1HEB模型内涵732.2本营销模型可以分为四个步骤：742.3HEB价值最大化·速销模型之14类的策略库743、本案营销战略构想783.1总体营销战略构想：783.2打动客户的几个主要理由794、市场攻击策略——整合营销策略814.1HEB模型在本项目中的运用814.2销售推广概念的诠释和运用824.3形象推广策略844.4广告策略884.5媒体策略914.6物管策略934.7价格策略934.8销控策略994.9客户关系策略994.10“口碑传销”式的销售

5、策略101前言本篇报告旨在解决两个问题：其一是项目定位，是为了在项目入市时找到一个合适的入市姿态，本案第二章通过逻辑严谨的定位推导过程得出项目的客户定位、物业档次、形象定位、文化定位等，并推荐了诸多案名。其二是如何针对项目定位，采取什么样的策略和手段直击市场，本案第三章对此进行了思路和方向性的阐释。关于项目的阶段性划分、阶段性策略、项目分项具体操作方式等，我司将在营销执行报告中做比较详细的阐述。第一章项目分析1、项目概况1.1项目基本经济技术指标地理位置：解放西路与外环路交界处占地面积：10172㎡建筑面积：788

6、00㎡，其中地下3770.98㎡容积率：7.75绿化率：36.7%总户数：3781.2项目自身分析项目地块原为市政绿化广场一部分，呈长方形，地势平坦。东面：东临市政广场，与湘园公园隔街相望南面：为老式砖混结构的多层住宅西面：与中国农业发展银行相接北面：为交通主干道——解放路1.3户面比统计编号户型面积（M2）套数比例A型3房2厅169.9210427.51%B型3房2厅154.485213.77%B1型3房2厅154.455213.77%C型3房2厅140.355213.77%D型3房2厅144.175213.77

7、%E型3房2厅179.125213.77%F型复式326.7741.06%G型复式261.2941.06%H型复式274.2120.53%I型复式236.5820.53%J型复式285.5820.53%1.4周边配套（1）交通：经过的公交线路：普1、K1、8路、19路、21路、28路、101路等。（2）商业设施：西园市场、旺和超市（3）学校：华新小学、船山实验小学（4）医院：蒸湘医院、民生堂药房、永济堂药房（5）政府机关：市政府、政务中心、国土局（6）公园：40亩市政广场、湘园广场2、项目SWOT分析2.1优势分（

8、Strengh)分析及因素分解2.1.1地段优势本项目位于衡阳老城区与新城区的交界地带，即可以享受老城区成熟的商业、教育、医疗等配套设施，又拥有新城区优美、宁静的环境。并且紧临市政府，发展前景非常乐观。2.1.2交通优势本项目地处新老城区的交界处，是华新区的咽喉之地，解放路是连通老城与新城的城市大动脉，交通四通八达，从项目地块到公交站台不到1分钟，有多条公交