酒店商业计划书

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XXXX酒店商业计划书目录第一章项目摘要…………………………………………………………….6一、项目概述……………………………………………………………….6二、项目优势……………………………………………………………….6三、项目背景……………………………………………………………….6四、项目投资计划………………………………………………………….7第二章环境评估……………………………………………………………8一、区位优势………………………………………………………….…8二、区域经济…………………………………………………………….11三、旅游资源……………………………………………………13第三章酒店行业分析……………………………………………………17一、中国旅游饭店业概况………………………………………………17二、国际饭店集团竞争中国市场………………………………………18三、国际饭店管理模式比较……………………………………………20四、高星级酒店的盈利分析……………………………………………21五、XX酒店管理公司………………………………………………26第四章市场分析………………………………………………………….28一、XX酒店概况………………………………………………………28二、酒店经营指标分析…………………………………………………28三、竞争对手及发展态势………………………………………………29四、项目定位……………………………………………………………30第五章项目公司…………………………………………………………….31一、公司简介……………………………………………………………31二、公司结构……….…………………………………………………31三、股权结构……………………………………………………………31四、管理团队……………………………………………………………31五、项目其他背景………………………………………………………3242 第一章项目规划……………………………………………………………33一、项目位置……………………………………………………………33二、法律明细……………………………………………………………34三、项目详细规划………………………………………………………36第二章项目实施计划…………………………………………………….40一、项目建设规模………………………………………………………40二、项目现状和建设期…………………………………………………41第三章项目投资分析……………………………………………………42一、投资估算……………………………………………………………42.二、参数预测……………………………………………………………43三、融资计划及还款方案………………………………………………4442 第一章项目摘要一、项目概述ØXXXX大酒店是与国际XX酒店集团签约合作的国内第六家XX大酒店，是一家继大连、重庆、上海、北京、南京之后，通过国际XX酒店集团严格评审入围和参与合作的国际五星级涉外旅游酒店。ØXXXX大酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮等多功能于一身，位于XX市CBD区域，购物、交通十分便利，濒临大海，与鼓浪屿遥遥相望，风光旖旎。Ø总投资概为7500万美元，酒店用地面积3367.917平方米，建筑面积为43793平方米，地下三层，地上二十九层，总高度为99.15米。Ø酒店建成后，凭借国际XX酒店管理公司的专业化管理，将成为XX档次最高的五星级酒店，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。二、项目优势Ø黄金地段、得天独厚ØXX市政府重点支持项目Ø国际著名酒店管理公司专业化管理Ø办妥土地房产证、土建已经开工，正进行地基建设Ø筹建单位成功开发过多个大型地产项目三、项目背景XX是中国东南沿海重要的旅游口岸，拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名胜区，并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉.XX已成为中国南方重要的对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种大型专业会展经常在XX举办。42 XX经济高速发展，是中国东南沿海经济繁荣带的龙头。自XX成立特区以来,已有戴尔(Dell)、柯达(Koda)、通用电器(GeneralElectric)、可口可乐(Cocacola)、太古飞机维修公司(SwireAircraft)、麦德龙(MetroAG)等世界五百强公司入驻XX,同时每年有大量国际、国内商务人士来XX观光旅游.XX市目前有四星级以上酒店六家、五星级酒店一家。鉴于XX的高星级酒店数量相对偏少，该项目的建成将大大地推动XX高端旅游市场的发展，促进XX精品旅游品牌的提升，并将给投资商带来丰厚的投资回报。四、项目投资计划（一）投资总额项目投资概算为7500万美元，包括土地款、拆迁费用、土方工程、基桩及相关前期费用等已完成的投资1700万美元。（二）融资计划根据项目建设期计划，建设期为2年；根据营运收支预估数据，预计项目营运8年，即可还清本息。考虑项目的营运预算及还本付息年期，建议项目建设期免息。年度经营结余可用于偿还利息、本金。融资期限为10年（含建筑期）。根据营运收支预估表，项目进入营运期后，前四年每年还1100万美元，后四年每年还1200万美元，总共用8年还本付息。42 第二章环境评估一、区位优势1、自然情况XX是一座美丽的海滨城市，位于中国东南沿海、福建省的西南岸，临近九龙江的河口，居中国两大经济繁荣地区之间，与台湾隔海相望，距台湾高雄市160哩，是海峡西岸繁荣带之龙头。XX市辖区陆地面积1500多平方公里（包括XX岛130平方公里），海域面积300多平方公里。XX属亚热带季风气候，常年春意浓浓，四季花香扑鼻。全年平均气温210C，冬天平均气温120C，夏天平均气温280C，全年降雨1100毫米。气候温和、雨量充沛、海岸曲折漫长、山岩叠秀绚丽多姿。1981年设立XX经济特区，XX市已被中央政府批核为一个特别行政区域，、1994年被级为副省级市。拥有省级的经济管理权力。现在，XX已发展为一个现代化城市，有着强劲的经济发展及城市建设。在过去十年内，XX受益于国际商贸，教育及旅游的持续发展。随着经济建设和社会各项事业的不断发展，XX逐渐成为中国东南沿海的中心城市。在经济保持高速发展的同时，XX的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。XX先后获得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉。2、地理位置XX市位于东经118º04′04″、北纬24º26′46″。全市由XX岛，鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成，属海港风景城市。其主体－XX岛面积约135.5平方公里，是福建省第四大岛屿，整修海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港岛屿星罗棋布，洪区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越海峡性天然良港，有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。九龙江北岸的沿海部分，由杏林湾和马銮湾分隔而成美、杳林、海沧三个小半岛。地属亚热带气候，夏天酷暑，冬天严寒，温和多雨，年均气温在21º左右。XX市的总陆地面积为1，516平方公里，而海洋面积则有300平方公里。而地势则由南至北顺势而下，其西北部分地势偏于平坦，而南部则较多山及崎岖。在大部分的海峡，其水深超过12米42 及整平均处于无冰状态。而其余位于海岸边零散的岛屿则形成了一道天然的围墙，以保护海洋旋涡对XX海峡造成的滋扰及破坏。3、行政区域2003年5月经国务院批准，同意XX市调、整部分行政区划。调整的主要内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5个镇划归翔安区管辖。行政区划调整后，XX市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区。　　XX市现辖有思明、开元、鼓浪屿、湖里、集美、杏林、同安七个区。其中XX本岛内的思明、开元、鼓浪屿、湖里四个区为经济特区。思明区以商业闹市区为主；开元区以工厂区和新市区为主；鼓浪屿区是著名的风景旅游区；湖里区则是新兴的工业投资区。岛外的集美区以农业为主，包括以旅游、教育为主的著名侨乡集美镇；杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区。同安区则是全市的农副产品基地和轻工、食品行业的原料基地。4、气候XX拥有南亚热带气候，降雨量充足。全年平均温度约为20.6ºC，而最高则为38.5ºC及最低为1.5ºC。年降雨量约1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。5、人口2002年末，全市户籍总人口为137．16万，41．85万户。2．80万人，其中：自然增长0．67万人，人口自然增长率为4．93‰。全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及XX籍侨胞和港、澳、台同胞。6、基础设施建设42 陆路交通配合赣龙铁路建设，兴建龙岩――XX延伸段，形成连接大京九的出省新通道；配合建设福厦铁路，相应规划第二火车客运站及其配套设施。加快区域合作快速通道建设，重点建设和完善“三主”（同三国道主干线及其复线、国道324线）、“六聊”（XX岛－龙海南太武、海沧－－龙海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、XX－金门）的对外交通，建设XX至三明高速公路，形成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道。完善综合交通运输体系的配套设施，加快公路客、货运场站的规划和建设，构建公路运输主枢纽。航空运输XX的空港是华东航空枢纽，高崎国际机场已开通国内外航线89条，其中国内航线73条，国际和地区航线有至东京、大阪、汉城、新加坡、吉隆坡、马尼拉、香港、澳门等14条航线，还有专门到日本名古屋的货运航班。每周出港约380余个航班，有26家航空公司在机场营运。2002年旅客进出港人数425.86万人次，比上年增长13.95%，航空货运吞吐量13.92万吨，增长30.48%。完善XX机场的设施配套，建设空港物流园区，大力拓展国内外航空货运业务，增辟美国等国际航线，建成我国重要的国际干线机场，并争取作为两岸“三通”定点直航首选机场。加强国内外航班的衔接，拓展客运中转业务，成为连通国内外客货捷运的航空主枢纽。港口与海运完善对外辐射通道。实施“以港立市”战略，按照“三个一”（港口货物年吞吐量1亿吨以上，集装箱年吞吐量1，000万标箱，航空年客运量1，000万人次）的远景目标要求，把XX港建成国家重点货运主枢纽港、集装箱运输国际干线港口和中转港、海峡两岸区域航运中心，完善航空港，高水准建设资讯港，强化口岸功能。XX港是中国主要港口之一，位居世界集装箱百强港前40名，是中国第四个可接待第六代大型集装箱船舶的港口；2002年货物吞吐量2，734.51万吨，集装箱吞吐量175.44万标箱；每月XX42 港到全世界各地航班有315条，基本覆盖了全球各主要港口；（与国内外84个港口直接通航）；世界各大船公司都纷纷开辟了XX到世界各地的货运航线，很多知名船公司将XX作为其大陆的基本港；首批与台湾货运试点直通港口，集装箱货运量达到134万标箱。邮电通讯长途电话可直拔210个国家或地区；国内1，800多个城市，城乡固定电话交换机总容量94.02万门；移动电话7.16万户，电脑互联网络用户达20万户。已建成市话本地网、移动通讯网、数位资料网和图像传输网，开办了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多项邮电业务。电脑网已形成金桥网、金卡网、金关网、Inernet网、Xiamen　Net网。可以通过DNN、ADSL、光线以及无线接入方式连接INTERNET、INTERNET传输速度可以达到10M/秒。二、区域经济自1982年设立为经济特区以来，XX市国内生产总值（GDP）年均增长18%，每年新增外商实际投资额在10亿美元以上。戴尔（Dell）、柯达(Koda)、通用电器(GeneralElectric)、可口可乐(CocaCola)、太古飞机维修公司(SwireAircraft)、麦德龙(MetroAG)等诸多知名跨国公司已在XX设厂或投资。2002年，全市经济实现较快增长，经济运行质量和效益进一步提高。据初步统计，全年实现国内生产总值648．33亿元，比上年增长15．6％，其中第三产业增加值264．21亿元，增长9．9％。按户籍人口计算，人均国内生产总值47,270元，比上年增长14．5％。42 XXGDP增长近年XX市主要经济指标项目1999年度2000年度2001年度2002年度实绩增长率实绩增长率实绩增长率实绩增长率国内生产总值GDP（亿元）440.5410.63501.8713.92561.3611.85648.3715.50规模以上工业总产值（亿元）62518.2377123.448115.20102526.40港口货物吞吐量（万吨）177318.21196510.8320986.82273430.28对外贸易进出口总额（亿美元）79.6916.78100.4926.10110.7910.25151.8737.0842 财政总收入（亿元）66.2419.5791.5038.13110.5120.78126.3114.30外商投资概况XX市为中国其中一个的主要经济特区，并已赋予权力去管辖其市内的经济发展事务，及给多外商相关优惠措施，已吸引外商投资。————充分发挥特区和台商投资区的优势，实施外向型经济发展战略扩大对外开放，参与国际竞争，特区经济逐步趋向了外向型发展轨道。XX口岸的国际知名度和辐射功能在近年来明显的增强，利用外资进入了全方位开放、蓬勃繁荣的发展阶段，世界最大500强跨国公司已有27家在厦投资办企业，70多家全球跨国公司在XX落户，外商投资领域从第一、二产业扩大到第三产业的饮食服务业、娱乐业、房地产业、运输业、金融业、资讯产业等，从蔻密集型企业为主发展到以技术、资金密集型企业为主，从加工贸易发展到高附加值企业，逐步形成了拥有龙头产品及配套服务的产业链。————全市利用外资规模不断扩大，投资领域不断拓宽物流、商业零食、软骨发展等服务贸易领域的投资专案增多，利用外资层次逐年提高。截至2001年底，全市累计批准外商直接投资专案5334项，协定利用外资187.3亿美元，实际直接利用外资126.5亿美元。已开发投产的“三资”企业达4，381家，其中：在工商部门注册登记的外商投资企业达3016家。随着两岸关系的缓和，台商来XX的投资也逐年增多，全市累计已签订合同的台商直接投资专案122个，协定外资金额39.38亿美元。目前，“三资”工业产值已占全市工业产值的八成以上，工业品出口交货值占全市工业销售产值的近一半。“三资”企业出口总值达32.26亿美元，占全市外贸出口的36.08%。全球零售巨商沃尔玛的进驻，引发了特区商品市场服务方式和经营理念上的新一轮整合。地方性外贸企业的崛起，在体制上打破了传统单一的国家外贸经营体制，XX对外贸易采取放宽进出口经营权，推进外贸企业的实业化等鼓励措施，形成了中央、省属、地方属外贸公司，外贸专业公司和工贸进出口公司，“三资”企业等多层次外贸经营队伍共同发展的新格局。————积极推行品牌战略，加快培育名优出口产品42 培育和发展了一批具有市场竞争优势的高科技产品和高科技出口企业，出口产品层次不断提高，由原来的以农副产品和初级工业产品为主，迅速发展到以机械、电子、轻纺工业等制品为主。20年来XX累计对外贸进出口总额为894.46亿美元，年贸易规模突破了百亿元大关，2001年外贸进出口总值达110.79亿美元，比1981年增长72.37倍，年平均增长23.78%。其中，出口贸易额65.05亿美元，比1981年增长45.13倍，年增率达到20.55%。与世界上178个国家及地区建立了贸易往来关系，对47个国家和地区的年出口贸易额超千万美元，其中：对美国、日本、香港、德国、台湾、新加坡的出口已超过亿美元。随着戴尔电脑、柯达感光、灿坤家电、林德叉车、富士电气、ABB开关、厦华、厦新、太古飞机维修等一大批国内外知名大公司生产能力及企业规模的进一步扩大，机电产品、高新技术产品出口后续发展能力日渐强劲。2001年全市共完成机电产品出口27.5亿美元，占全市出口的比重达42.28%，外商投资企业完成进出口72.39亿美元，占全市对外贸易的比重已达65.34%。三、旅游资源XX有丰富的旅游资源。自然资源与人文景观相互交融，具海、岛、屿、礁、山、岩、寺、花、木诸神秀，兼民族风格、侨乡风情、闽台特色、并畜西洋异国情调。经多年开发建设，已形成鼓浪屿、万石山、南普陀、黄厝、集美、同安等六个游览区。1988年经国务院批准，鼓浪屿、万石山被确定为国家重点风景名胜区。XX为一著名的旅游城市，其风光如画的特色为它带来了（全国卫生城市），（全国环保模范城市）及（优质旅游城市）的美誉。XX有着古老的景点，也致力发展新的景源，而XX主要分为五个游客区，包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等。除此之外，XX更提供了方便的交通及通讯网络，及全面的旅游相关机械。因此，XX非常适合本地及外国的游客及投资者。在1998年，XX市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展。另外，市政府更加强了在旅游业上的投资，例如增强了兴旅游有关的其建，兴改善旅游服务素质，以吸引更多本地及国外的游客。在1998年，XX被评为省级旅游城市，而其更排在重点旅游城市列上的第八席。国家旅游局更颁发（优质旅游城市奖）予以XX以作表扬，而此优秀表现更加快了XX旅游业的发展。42 根据XX旅游局的资料，大约有1，020万人次于2002年曾前往XX市作访客，而其中6.5%为海外游客，代表了年增长约为12.2%。在同一时期内，XX市赚取了超过三亿六千多万美元的外汇，比前年同期增长17.4%。在本地旅游方面，大约950万名本地访客在2002年间到访XX，令XX赚取了135亿元人民币的收入，比去年分别增长了11.9%及2%。XX旅游业资料简略（万人次）19981999200020012002国外旅客48.3950.0355.8857.367.16国内旅客585.52638.61735.04851.45952.86总访客人数633.91688.64790.92908.751,020从国外旅客赚处的收入2.392.6233.113.65（以十亿美元计）从国内旅客赚取的收入55.76107.5114.3132.6135.2（以十亿人民币计）从旅客赚取的总收入75.54129.1139.1158.1165.4XX市在国外旅客的人数，逗留时间及外汇收入均分别排行于中国旅游城市列上的十二、六及六位。厦门游客国籍分布图42 由上图可显示出往XX的海外访客主要来处台湾、日本、香港、而他们总共占了XX总海外游客数量的65%。从以上分析可看到旅游业为XX市未来发展的重要支柱。两岸的小三通XX由于其本身的地理优势，致力在两岸推广[小三通]，[小三通]的意思为邮电、航空、船务及商贸，现在有数个码头如东渡港有定期船班通往台湾。每年，XX均举行大型的[小三通活动]，如[国际投资贸易展]及[出口台湾物品展]，此等活动均吸引了大批台湾商贸有兴趣人士的参与，增强了两地人民的交流，两岸也致力于船运、邮政及通讯方面的相互发展，更牢固了两岸之间的沟通。城市发展战略加强核心城市XX岛的建设和优化，积极开发和建设好城市拓宽区域和分区组团中心，形成具有较高综合效益的城镇规模结构，构筑完整的城群体系和网络，加强环境和园林绿化的投入，完善和发挥海港、空港、信息港的功能效益，使XX市逐步实现生态型、现代化、国际性大都市－现代化山水城市。42 第二章酒店行业分析一、中国旅游饭店业概况旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域，目前在投资、管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化。业内人士分析认为，当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低，正是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。　　２００２年中国旅游饭店业达到新的高峰。《２００２年中国旅游业统计公报》显示，全国共有星级饭店８８８０家，比２００１年末增加１５２２家；全国星级饭店的全年平均客房出租率达到６０．１５％，比２００１年提高１．７个百分点；全国星级饭店营业收入总额９１４．４３亿元，比２００１年增长１９．８％。中国经济正步入快速增长周期的新上升通道，而旅游业的发展也进入了稳步发展期。　　经济景气的持续上升，推动中外经贸、商务、科技、会议等交流活动的频繁举办，为中国旅游饭店业带来旺盛的客源。经过２００３年下半年的休整，中国入境旅游业将全面步入发展振兴阶段。２００４年中国内地入境旅游人数有望突破１亿人次。　　旅游安全的有效保障，也为中国旅游饭店业提供旺盛的客源。由于境外旅游行业不断受到各种恐怖事件、战事等影响，中国在国际上赢得了“旅游安全胜地，经济发展沃土”的良好形象。尽管２００３年初突发“非典”疫情，给中国入境旅游造成了较大影响，但仅是暂时的，之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨道。中国旅游业今年将围绕“中国，魅力永存”的促销主题，加大对中国旅游目的地形象的宣传，并联合北京奥组委，启动“２００８奥运旅游”的计划。国家旅游局将全力争取入境旅游市场的恢复，通过落实内地与香港、澳门更紧密旅游合作协议，努力扩大港澳居民赴内地旅游的规模。　　42 市场经济秩序的进一步完善，也将优化旅游饭店业发展的环境。２００２年１月，中国下调了５０００多种商品的进口关税，使关税总水平降到１２％。与饭店经营密切相关的牛肉、猪肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口关税都出现较大幅度的降低。未来几年，关税水平还将进一步降低，这将大大节省旅游饭店的经营成本。２００２年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定了《中国饭店业行业规范》，明确了饭店的义务与权利，对容易引起争议的问题进行了界定，政府有关部门正抓紧简政放权，清理和减少行政审批项目，依法行政，履行入世承诺，为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保证。　　一、国际饭店集团竞争中国市场1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场。不久，假日集团于1984年管理北京丽都假日饭店后，五年之内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、XX、大连、成都、重庆等城市形成网络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。在八十年代进入中国市场的还有喜来登、XX、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。　　九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快，这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯基、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。出现了群雄逐鹿的局面，根据国际饭店与餐馆协会的资料统计，2000年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、XX、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店，中国已成为著名国际酒店集团的集聚地，国际酒店集团之所以看好中国市场，一是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力；二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环境日趋完善；三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。　　国际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高，缩短了我国饭店业与国际水平的差距，使我国饭店业成为开放较早，市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一；国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才，其管理的饭店成为我国饭店管理人才42 的"提高班"，许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象；国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用，引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用，数字化、人性化饭店为客人营造了更加温馨、舒适、便捷的居住环境。应该讲，目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业的领头羊，重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入。目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化：------由一线城市向二线城市扩展　　国际饭店集团开始进入中国市场时，往往是选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，如香格里拉在中国开业的17家酒店基本分布于北京、上海、哈尔滨、长春、大连、青岛、南京、武汉、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉饭店、中国大饭店、国贸饭店、嘉里中心饭店）该集团认为迅猛发展的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要原因，不久将会让具有市场潜力的二线城市看到更多的香格里拉饭店，如2003年中山、郑州两家香格里拉新酒店即将开业，2004年福州香格里拉也将开门迎宾。-------由单一品牌向多品牌发展　　国际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉程度往往高于某一个国家制定的标准，因为品牌是这些集团根据市场需求而推出的，有非常明确的市场定位，体现了今后饭店业的竞争方向，代表着时尚的服务潮流，得到客人的认同和推崇。几十年来，无论商务客人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店。假日集团刚进入中国时，推出的品牌只有假日品牌饭店。为了满足商务客人的需求，又陆续推出皇冠假日、洲际等品牌；马里奥特集团进入中国市场首推的是万豪品牌，目前他们集团推出全品牌发展战略，既有高档的丽嘉.卡尔顿、万豪、万丽，又有中高档的万怡、新世纪、华美达。即使是马里奥特的同一档次品牌，各品牌间的差异体现了不同的风格，如万豪是体现欧美古典式风格，万丽是追求智能化的商务现代派风格，不同的风格适应不同的市场需求。-------由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展42 　　过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白，九十年代末期仅有北京圣.瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽嘉.卡尔顿及金茂君悦酒店三家。近年来随着我国旅游业的发展，世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的信心，他们纷纷推出超豪华品牌饭店，在中国打造自己的旗舰，如开业不久的上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底开业的北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店，今年元月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集团在中国开业的第一家酒店，马里奥特的丽嘉.卡尔顿酒店不久也将在北京落户。批量超豪华品牌饭店落户中国，标志着中国饭店业档次更加完备，一批品质卓越、服务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务。　　从以上变化中，我们可以看出，国际饭店集团进入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展，实现了全方位发展的网络化布局，正在逐步加大网络的密度，实施多品牌发展，这既体现了国际饭店业发展的一种趋势，同时也给我国饭店业发展带来压力。再过若干年，在中国市场形成规模的国际酒店集团将会更多，这既是国际饭店业发展的必然趋势，也是全球经济一体化的必然结果。三、国际饭店管理模式比较Ø带资管理通过"买断"(绝对拥有)，"控股"(相对拥有)或"参股"(部分拥有)等直接或间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。此种模式一般出现在饭店集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店。Ø委托管理通过饭店业主与管理集团/公司签署《管理合同》来约定双方的权利，义务和责任，以确保管理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的饭店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理饭店收取一定比例的"基本管理费"(约占营业额的2%至5%)和"奖励管理费"(约占毛利润的3%至6%)的管理方式。近年来，"奖励管理费"所占的比例正在逐年递增。此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店。XXXX项目即采取该方式进行管理。Ø特许经营42 通过认购特许经营权的方式将所管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许饭店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费，网络预订费，员工培训费，顾问咨询费等)的管理方式。此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段，和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店。Ø联销经营近年来，随着全球分销系统的(GDS)普及和互联网实时预订功能的实现，国外的"联销经营集团"应运而生并且发展迅猛。饭店联销集团是由众多的单体经营管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购，联合促销，联合预订，联合培训，联合时常开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。此种模式一般出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体，较适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店（如：邮电系统的"信苑集团"，民航系统的"饭店委员会"，"中国名酒店"等）。Ø顾问咨询伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求上扬，国内的许多饭店管理集团/公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式。其特点是：管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业/日常管理，并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。此种模式一般出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团，较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体饭店。中外对比分析中国的管理集团公司目前仍以"带资管理"模式为主（注：资产集团的特色），"委托管理"（注：经营集团的特色）为辅，"顾问管理"为次，"联销经营"为末；外国的管理公司则以"联销经营"管理模式为主（注：美国的PEGASUSSOLUTIOS目前拥有8700家酒店和180万间客房），"特许经营"为辅（如：美国的CENDANT集团目前拥有的6400余家酒店中有别于6300余家是通过"特许经营"方式管理的），"委托管理"为次，"投资管理"为末四、高星级酒店的盈利分析在5星级中,国际管理饭店实现的平均房价为最高,达到人民币727.20元,高于国内管理饭店人民币604元的平均房价，并超出业主自行管理饭店平均价（人民币518）的40%。所有4星级和5星级饭店的平均房价达到人民币508元,整体市场平均住宿率为69.2%.所有3星级饭店的平均房价达到人民币240元,整体市场住宿率为65.4%.在“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”及“税务及折旧前收益（CBITDA）”两项指标方面，国际管理饭店同时获得了最佳的表现。在4星级中，国际管理饭42 中国饭店业业务统计(1)以平均房价分类所有国际管理国内管理业主自行管理国际管理国内管理业主自行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll4+5星/Star5星/Star5星/Star5星/Star4星/Star4星/Star4星/Star3星/Star饭店业业务摘要饭店数量1864162627157162每日可供出租客房数60,34115,3453,35111,2478,8884,36917,14111,543每日实际入住客房数41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7%67.9%65.4%平均净房价508727604518485366330240每间客房日平均收入352512450336346266224157每间客房总收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,131110,426每间客房总支出165,997206,219196,472187,003146,323111,746134,27883,894每间客房固定费用及管理费前收益84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占总收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%27.1%24.0%每间客房税务及折旧前收益60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占总收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%42 中国饭店业业务统计(2)以平均房价分类.以城市分类¥701以上¥501~700¥301~500¥300以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai¥701¥501~700¥301~500¥300以下5Star5Star饭店业业务摘要IndustrySummary饭店数量NumberofHotel204190961414每日可供出租客房数NumberofavailableRoomsperDay8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日实际入住客房数NumberofOccupiedRoomsperDay6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy75.3%73.2%65.9%65.0%71.1%76.1%平均净房价AverageRoomRate930587389224756862每间客房日平均收入RevenuePerAvailableRoom700429256146538656每间客房总收入TotalRevenuePerAvailableRoom473,031284,479192,974117,720384,212419,711每间客房总支出TotalExpensesPerAvailableRoom281,143185,500134,61793,631230,684249,981每间客房固定费用及管理费前收益IBFCMFPerAvailableRoom1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占总收入百分比%ofTotalRevenue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每间客房税务及折旧前收益EBITDAPerAvailableRoom153,52479,28935,08310,502104,995139,015占总收入百分比%ofTotalRevenue32.5%27.9%18.2%8.9%27.3%33.1%1.IBFCMF-IncomeBeforeFixedChargesandManagementFees.2.EBITDA-EaringBeforeIncomeTaxDepreciationandAmorization42 店也实现了最高的平均房价，达到人民币485元，尽管国际管理饭店在市场推广及营销，能源及维护保养方面的开支较高，但最终仍在“管理费和固定费用前收益（IBFCMF）”及“税务及折旧前收益相（IBCMF）对较低，这一层级市场仍有效地控制了各项成本开支，并获得了积极的现金流量。上海的5星级饭店比北京的同等级饭店获得了更高的营业收入和经营利润。上海的平均房价达到了人民币862元，比北京同等级饭店高出14%，而每间客房平均收入则比北京高出22%。尽管上海和北京两座城市饭店在“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”百分比方面都达到了总收入的40%，但如果以每间客房“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”实现的绝对值（人民币）为比较，上海饭店仍比北京的同等级饭店高出11%。按照平均房价分类，房价最高等级类别（平均房价在人民币701元以上）的饭店在餐饮方面和其他收入方面同样获得了最佳的业绩，平均每间房餐饮和其他收入达到人民币1，722元，“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”占到总收入的40.6%，因此，经营效益为显著。客源构成至于各类饭店的客源构成，总体而言，国际管理饭店获取了更多的国际客源，按价格分类的市场中，高价市场的饭店同样也是获得了更大比例的国际客源。另一方面，国内管理5星级饭店和国际管理4星级饭店在商务市场方面都获得了最高的渗透比例。此外，来自北美地区的长线客源，在价格上的敏感度相对较低，更乐意选择入住高价市场的饭店，在平均房价高于人民币701元这一层级市场中，这一市场的客源占到饭店客源构成的17.3%，而中低价饭店获得此类客源的能力较弱，如平均房价在人民币501~700元层级饭店中，长线市场客源占总客源的9.6%，平均房价在人民币301~500层级饭店中，长线市场占总客源的6%，而平均房价在人民币300元层级饭店中，长线市场客源仅占总客源的1%。固定成本不管是4星级还是5星层级，从行政及一般开支占总收入的比例来看，国际管理饭店低于国内管理及业主自行管理饭店，如在5星层级中，国际管理饭店的的行政及一般开支占总收入的9.2%，国内管理饭店比例是13.4%，业主自行管理饭店比例则是11.3%。另一方面，国际管理饭店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理饭店，5星级和4星级饭店的市场推广费用分别占总收入的5.42 4%和4.4%，而国内管理和业主自行管理饭店分别是2.0%和2.9%。同时，高档饭店在市场推广方面的支出也高于其他价格层级的饭店，如平均房价在人民701元以上的饭店平均每间客房的市场推广费用为人民币7，566元，而平均房价为人民币501~700元之间的饭店此项指标仅为人民币3，492元。酒店收入结构图酒店经营成本结构图人事统计总体而言，5星级饭店每间客房的人工配比达到1.6到1.77，除了低于业主自行管理饭店的配比外，普遍高于4星级和3星饭店的人工配比。相应地，在4星级和5星级中，国际管理饭店的工资及相关费用支出也同时高于国内管理和业主自行管理饭店42 订房渠道所有4星级和5星级饭店中，大多数预定是以直接向饭店预定的方式完成，同时，旅行社也是一个重要的预定渠道，在4星级和5星饭店中占总预定比例的23.5%。通过饭店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低，在所有4星级和5星级中，互联网预定仅占总预定比例的0.3%，但是，在中低价饭店中，通过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎，平均房价在人民币301~500元之间以及平均房价在人民币300元以下的饭店，通过其他订房网站实现的网上预定分别占总预定比例的6.7%和4.3%。而平均房价在人民币701元以上的饭店，此指标仅占1.2%。未来预测所有饭店对未来预测方面，5星级饭店市场（目前赢利最高的饭店等级）对未来业绩最为乐观。5星级饭店中，72%的受调查饭店预测2004年的住宿率将实现增长，83%的饭店预测平均房价将出现增长。另一方面，由于受到5星级饭店市场的竞争压力，参与调查的4星饭店对未来业绩则略显保守，仅有48%的饭店预测2004年的住宿率将出现增长，58%的饭店预测同年的平均房价将保持增长。五、XX酒店管理公司1、简介作为商务领域中最具知名度和最受尊重的品牌，XX宾馆业公司是世界上最卓越的住宿业公司之一。自从克利德·XX在1919年购买了他的第一家宾馆以来，XX机构已经逐步确立了自己的威望，不仅在客户、工作人员、投资者之中，而且在广泛的大众包括政府官员、客户、财务机构、商务伙伴和其他宾馆所有者等人心目中也是一样。   目前全美的XX宾馆大约有260家，知名旗舰店包括华道夫、XX夏威夷村、XX朝圣屋、XX芝加哥城堡等，分布在全美40个州与哥伦比亚特区。在美国它现在拥有45家旅游地宾馆；50家一流宾馆分布在市区和郊外；54家全权管理公司及199家授权协议管理公司。80多年以来，XX42 品牌名称在同业中被誉为优质的代称。它所提供的一流的住宿和餐饮服务可以满足商务及休闲目的客户的需要。   XX公司与XX集团英国公司1997年1月订立协议，组成XX国际。目前在全球50个国家地区拥有超过500家宾馆。本项目与XX国际酒店管理集团(HiltonInternational)簽定协议要求，将酒店名称定为“XXXX大酒店”。XXXX大酒店是与国际XX酒店集团签约合作的国内第六家XX大酒店，集旅游、商务、娱乐、餐饮等多功能于一身的国际五星级涉外旅游酒店（宾馆）。2、管理模式和特点具体说来，XX酒店在给客人提供安全、舒适、方便环境的同时，强调特色、文化和创新，XX饭店的成功得益于其全面创新的管理模式，他们体现在以下几个方面：Ø细分目标市场，提供多样化的产品Ø高标准的服务质量监控Ø严格控制成本费用Ø以人为本的员工管理战略Ø积极全面地开展市场营销活动Ø利用新技术42 第二章市场分析一、XX酒店概况至2002年底，XX市共有星级酒店58家，其中国内五星级酒店1家，四星级酒店6家。即悦华酒店（五星）、马可波罗大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京闽大酒店（四星）、华侨大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、宝龙大酒店（四星）。据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2001年度，XX假日酒店平均的客房入住率达到74%，XX马可波罗酒店平均的客房入住率达到78%。XX马可波罗酒店在营运初期，时值亚洲金融危机，在客源受到较大影响的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。XX假日酒店和马可波罗酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。XX市的酒店业尚未成熟，国外游客主要下榻于XX悦华酒店，马可勃酒店，及假日海景大酒店等。而XX也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。XX市的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在1997-98年因中国的货币紧缩政策及其他原因拖慢了，而这情况也因同时遇上亚洲金融风暴而趋恶化了。从资料分析中，我司推断XX市未来旅游业发展是乐观的，因往XX市的国内及国外游客均预计有关可观的增长，这尤其于小三通的持续改善，更有利于两岸人民联络，也为XX市旅游业带来正面的影响。二、酒店经营指标分析XX42 拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内外客人来XX。XX市近几年接待旅客一览表单位:万人次年度接待人员类别1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客42.1348.3950.0355.8857.30接待境内旅客591.13633.91688.64790.92908.75总接待境内、外旅客633.26683.30638.67746.80966.05旅游总收入(亿元)73.3075.54129.12139.08158.09资料来源:XX市旅游局计统处XX已成为中国重要的国际招商口岸和对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种专业展览会也经常在XX举办。XX市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。酒店入住率据我们向XX市旅游局作出的非正式提问，得知XX市的四、五星级饭店于2002年的平均房租约为人民币429元至600元一晚，而入住率约为62%，根据以往纪录，于1996与1997年四星级酒店的入住率分别为79.21%与68.6%。酒店房间牌价（每晚）（以美元计）42 数目标准化豪华车折扣XX悦华酒店208＄180＄36040%XX马可勃罗东方大酒店350＄160＄19050%假日海景大酒店351＄160＄19055%宝龙大酒店189＄130＄16060%XX悦华会展酒店206＄180＄36050%XX京开中心酒店490＄180＄18055%三、竞争对手及发展态势在2002年末，XX市共有52间已评星级的酒店，其中七间达四星级或以上。XX共有2，138间达四星级级数或以上的酒店房间，其中208间设于市内唯一五星级的XX悦华酒店。其余在XX市内，共有15间三星级，30间二星级及3间一星级及未被评星的酒店。根据XX市旅游局所提供的资料，现在有四间四星到五星级别的酒店正在筹务/兴建当中，预计三年后将会全部落成。对XX市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的。亚洲经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性。长期来说，XX市将有更高档酒店落成，使整个市场的竞争转趋剧烈。中国已加入了世贸，及其地理上邻近台湾的优越位置，均使XX有着良好的投资及贸易环境，因此，XX将会成为一个受投资者追捧的一个热门投资城市，市政府不遗余力的推动XX市旅游业及改善当地旅游设施，均会吸引到本地及外求游客，使旅游业发展更为兴盛。四、项目定位XX市主要经济指标年增长率在10%以上，目前共有星级酒店58家，按国际旅游组织关于酒店等级结构比例的参照数据，一个地区的高星级酒店的数量比例应在10-20%之间，目前XX的高星级酒店相对偏少。因此，XXXX大酒店定为国际五星级标准。XXXX大酒店临海而立，位于正在形成的XX市CBD(CentralBusinessDistrict)区域。酒店建成后，凭借国际XX的经营管理，XXXX大酒店将是XX档次最高的五星级酒店，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。42 第五章项目公司一、公司简介XX市XX实业有限公司是一家有限责任公司，成立于1996年，注册地为中国XX市，注册资本为2000万元人民币，公司主营房地产开发和项目管理。公司先后开发、建设了“XX花园”、“XXX花园”及其它房地产项目。二、公司结构和管理层公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有副总经理、总工程师、总会计师、工程部、财务部、办公室、项目管理部等。公司主要业绩：1、1995年筹建商住高级公寓“XXX花园”，总投资额约人民币6200万元，并于1997年完工交付使用。2、1996年筹建商住高级公寓及别墅“XXX花园”，总投资额约人民币1800万元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股权结构公司由三位自然人组成。四、管理团队XXXXXXXXXXXXXXXXX五、项目其他背景近年，XX对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；XX与台湾隔海相望，在香港、澳门回归后，XX的政治、经济地位逾显突出；XX42 市已成为重要的人流、物流集散地。经调查了解到相对于快速增长的市场需求，XX市高星级酒店，存在一定的缺口。目前，高星级酒店属XX市政府重点支持项目。公司于是决定在公司完全拥有的土地，位于XX市鹭江道与厦禾路、湖滨南路交界处黄金地段的地块上兴建高星级酒店。建设项目已经过XX市旅游批复同意，并经XX市发展计划委员会批准立项，现已完成设计方案并获得XX市建设行政主管部门的批复，已具备开工条件。第六章项目规划一、项目位置项目的所在位置为福建省XX市开源区的西南部，位于鹭江道的东南端，及其与禾祥路及夏禾路交界之间。项目附近主要为住宅区，而其中穿插着数座新近落成的现代商厦如华源大厦及数个高素质的住宅小区。开源区为XX市的中心区域，大部份的高档饭店，高级办公室，及XX市人民政府均位于此中心区内。而主要购物区域于市中心区内，于中山路的主购物区，名牌百货店均于中山路两旁林立，而中山路的主要购物区至本项目非常接近，只需一段很短的的行车时间便能到达。42 本项目附近有方便及交通网络。路江疲乏为该区的主要干道，多条公车路线位于此路上行走，为市民带来了方便的交通网络。另外，离项目大约五分钟的车到达渡轮码头（包括往主要游客区鼓浪与的流轮），而XX国际机场则离项目大约20分钟左右的车程。项目座落于呈长方型地块的西端，而基地的地势大致平整。而地址的东面则为整体发展中的第一期，此部分已建成两幛七层高的住宅大厦，并已于四年前竣工。根据有关提供的土地房产权证中的资料所示，项目的总用地面积约7，032。92平方米，而土地面积明细列出如下：土地部分土地面积（平方米）东端（第一期）限1，173.57西端（项目本案）2，057.15绿化面积1，659.70道路2，142.50总和7，032.92宗地的西端（即项目本案）则有着已建的地基，此地基是根据原来的建筑图积（即把宗地的西端建为一高层商业大厦）而建，并已于四年前竣工。而筹建中的酒店能利用此现有地基，以缩短相关的建筑时间。二、相关法律文件1、土地房屋权证根据客户提供XX市土地房产管理局于1997年11月14日所发出的XX市土地房屋权证（号码：厦地房证第地00000045号），JSQ01-3地段土地面积约7,032.92平方米）及其使用权，按照有关文件的地段已正式给予XXXX实业有限公司。此土地使用权的期限会基于土地用途的不同由40年至70年不等，详细年期明细如下：土地使用者土地使用权生效日期土地使用权完结日期住宅1994年8月7日2064年8月6日办公室1994年8月7日2044年8月6日商业1994年8月7日2034年8月6日根据XXXX公司所示，酒店用途可归类于商业用途，因此，其使用年限应于2034年8月6日届满。42 土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示。XX市国有土地使用权有偿出让合同书宗地的使用及发展权是根据XX市土地管理局于1994年8月17日所发出的XX市国有土地使用权有偿出让合同书作为依据。此合同书的主要条款摘绿如下：土地使用：商品房动工期限：1994年8月7日至1997年8月6日前建设期限：1994年8月7日至1997年12月6日完工使用期限：如合同书内述出让金额：人民币15,366,923.65（＄1,860,402美元）付款条约：于土地使用权出让合同书当日已付了20%，其后于两个月付上全数的60%，而剩余金额会于一年内缴付。建筑类别：商业/住宅覆盖率：宗地面积40%以下容积率：5建筑高度：75米（并不包括次要建筑）绿化率：30%边缘预留位置：在宗地的东、西及东南面各预留3米，而在南面则预留10米。退还：除非土地使用权持有人于使用权满前180天提出续约申请，否则，在土地使用期限层满后，宗地地址及任何上层的建筑物均须退还政府。在申请续期时，必须能显示项目本案兴当时的城市规则法例相配合，而且更须于提出续期申请前缴付全数土地使用权出让金，始能生效。项目增容的批复根据XX市城市规划管理局于1995年9月22日所发出的文件中，已批准了宗地的容积率由原本的5增加至6.5。2、项目批复文件根据XX市旅游局政旅（1998）008号文批准，及XX市XX实业有限公司于1999年5月14日所发出的通讯，已显示XX市旅游局已批准了在宗地上建筑42 XXXX酒店的概念，此建筑的楼面面积达42，173平方米，投资额达人民币五亿四千三百多万，此外，根据另外一封对于2002年9月2日发出的信件（文件号码【2002】7），XX市旅游局已批准了酒店的扩充，并以（文件号码【1998】008）上的详程作为基准。根据XX规划委员会所发出的信件9文件号码【1998】051及由XXXX实业于1999年4月28日所发出信件，显示（计划）中投资额达4亿7千两百万，总楼面面积达42，265平方米，高度为99.8米，拥有418间客房【29层（不包括两层地库）】。现代化的四/五星级XXXX酒店已获批核，并需按照国家的酒店标准，法例，商标注册等作为依据。此项目批复有效期为一年。另外，项目的建设期限已获批准被延长至2003年9月底（此乃根据2002年9月5日所发出的批复信件号码【2002】76中所示）3、建设用地规划许可证根据XX市规划局于2003年5月14日所发出的建设规划用地可证（证件号码【2003】0114），建筑项目于路江道及湖滨南路，宗地面积达7，012.003平方米。规划法规的要求根据土地使用证上所示，项目的规模已获批准扩展到53,793.4平方米（579,027平方尺），此包括9,999.98米（107,639平方尺）的一期及43,793.42平方米（741，388平方尺）的二期。其中有数个规划条件兴附件中例出而条件摘要如下：1）容积率：6.502）密度：39.98%3）绿化率：不少于30%4、营业执照根据XX工商行政管理局于2000年11月13日所发出企业法人营业执照（注册号XXXXXX），XXXX实业有限公司于该日成立并拥有人民币二千二百万元的注册资本，而其营业期限则由1996年11月26日起计10年。42 证上资料显示XXXX实业有限公司的主要经营范围包括：房地产开发、销售及项目管理、批发零售、建筑材料、化工原料及产品（不含化学危险品）、五金、纺织品及投资商务咨询。三、项目详细规划根据提供最新的建筑图则（于2003年7月11日的版本），本计划书并地发展宗地的西端，建成一间29层，共456个房间，达国际五星级标准的酒店。1、项目明细根据于2003年7月的建筑图则，我司了解到在此酒店建成后，将会是一间达107.15米高，共456间客房，及其他附设功能如餐饮，会议，消防及泊车设施的现代代先进酒店。酒店的外墙交会铺设玻璃反光幕墙。酒店的一层至六层为平台层，有着较大的面积，剩余的层数将于其上面兴建。酒店的主入口位于一楼（地面层）面向路江道，而酒店的大堂，接待处及商店均会设于此层，大堂款客应将设于间层。酒店的二楼计划设置一中式酒楼，而咖啡厅、酒吧及宴会分别会设于三楼及四楼。会议设施及西餐厅将设于五楼，而六楼则用作酒店的休闲设施，如桑拿、健身室及游泳池。客房将于八楼至二十九楼之间提供，而总统套房将设于顶层（二十九楼）整个酒店项目设有四部客用升降机，两部货用升降机及两组公用楼梯。另外，在地面层至六楼之间，有额外两部客用及两货用升降机用以上落这六层平台层之用。此酒店建成后将提供楼面面积达43,793.42平方米，此包括了35,578.25平方米的商层建筑物及8,215.17平方米的次建筑物。2、客房42 酒店客房将会由八楼及以上层楼提供。而八至二十八楼的标准楼面设计为提供21间客房，包括两间套房，总统套房已计划设立于顶层（二十九楼）。总体来说，客房可根据其设计分为三种类别，包括标准房，套房及总统套房。据资料所示，酒店共高能412间标准房，43间套房及1间总统套房，总数为456间客房客房资料明细将例于以下图表内：房间数目楼层标准标准标准套房总统套房总数（无景）（海景）（部分海景）8114422191144221101144221111144221121144221131144221141144221151144221161144221171144221181144221191149221206492212164922122649221236492212464922125649221266492212764922128649221296071115总和18784141431456据了解，超过一半以上的客房能享有XX/鼓浪屿的辽阔海景。3、酒店设施此酒店将设有餐饮，休闲及其他设施高于平台层餐饮设施一——将高于位处间楼的大堂接待厅，而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼。42 另外，咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台，而酒店更高有中餐的贵宾房，会议设施一——将于五楼提供大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了103个停车位，其中88个为位处于地库三层的有盖车位，其余15个则设于一楼。4、后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。5、技术资料根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下：面积资料总地下建筑8，215.17平方米总地上建筑35，578.25平方米总建筑面积43，793.42平方米比例资料覆盖率：大约39.98%（的总宗地面积）绿化率：大约30.31%（的总宗地面积）容积率：大约6.46%（的总宗地面积）备注：在不同的法律文件上对宗地面积有着细微的偏差，在计算以上比例时，采用了印在房地产权证上的宗地面积7，023.92平方米，以作为基准。一些技术上的资料，如建筑期，楼宇高度、面积及房间等均不符合土地使用权出让合约及相关文件上的规定，但委托方表示这些技术上的符合将会得到有关政府部门通过，因而没有延期之虞及招致额外成本。6、管理协议根据XXXX实业有限公司及XX国际公司于1998年9月28日所议定的管理协议及于2003年4月15日所作出的修订，双方同意为管理及营运酒店达成共识，其中条件包括：章节段落标题详情42 II经营条款在酒店开幕后15年的12月31日止IV1基本管理费用2.25%IV2奖励性费用7.00%XI6违约2005年12月31日酒店落成的最后期限7、建筑期成本预算从所提供的资料，酒店的地基工程已峻工，而其他基本程序如申请审批用的建筑图则等已办妥，只需要筹集到足够的资金，便可开始向各政府部门提出相关的申请。假设申请程序顺利进行，估计酒店应在两年内建成，并能开始投入服务。资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币六亿两千一百万。（或美元＄7，500万）。建筑成本包括地价，探土费用，工程管理及其他专业费用，建筑费及不能预见费等。发展成本明细如下：1前期工程US＄550,0002建筑费US＄27,750,0003设备、装配及有关机器US＄7,780,0004安US＄3,210,0005户外工作US＄850,0006开幕前准备费用US＄20,190,0007其他US＄14,120,0008不能预见费用US＄550,000总数US＄75,000,000在成本估算内已显示出总成本的1，700万美元已用于购土地、地基工程及其他专业费用。而总未动用的发展成本约为5，800万美元。在此强调，此发展/建筑估算乃建筑概算，与最后实施时的建筑预算存在一定偏差。第七章项目实施计划一、项目建设规模依据初步设计方案和建筑施工图显示，XXXX大酒店总建筑面积为43793.420平方米，地下三层，地上二十九层，总高度为99.15米，一楼至六楼为裙楼，设置餐饮、会议和娱乐，七楼为转换层，八楼至二十九楼设置客房。42 1、主要设施1）、裙楼设施楼层餐饮设施面积（平方米）L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅450.03353.17209.03175.44157.97288.27小计1，633.91会议厅设施L2L5L会议室会议室商务中心76.45292.0348.74小计417.22娱乐设施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天网球场455.0385.11138.21小计678.35其他设施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心165.84116.5447.30小计329.682）、客房设施：酒店设计7种不同类型客房，客房数和面积列表如下：42 客房类型间数面积（平方米）单人标准房标准房标准套房豪华套房高级豪华套房总统套房高级总统套房6628366111128.6735.2275.1790.00108.00218.00316.00小计41917,552.70主楼13-19层为标准客房，标准间面积达36平方米，8-12层为服务性公寓套房，20-27层为高级酒店客房。主楼楼顶作为观海餐厅、茶座。二、项目现状和建设期计划项目的土方工程、桩基工程和基础工程已完成施工。项目已完成投资1700万美元（包括土地款和拆迁等相关前期费用）。待资金到位后，可开始地下室工程。资金到位后，从实施地下室、裙楼、主楼、内外部装修等施工、到水电系统、智能和弱电系统等设备安装、酒店设施配套与调试，直至竣工验收，开始试营业，项目建筑期为二年。第七章项目投资分析一、投资估算42 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本估算投资7500万美元按各项目划分如下：单位：万美元序号费用名称投资额占合计的比例%一静态投资　1建筑工程费2275372设备购置费77810.373安装工程费3214.284室外工程费851.125服务性设施及工家具器具购置费201926.936工程建设其它费用141218.847基本预备费550.73小计744599.27二动态投资　　1工程造价调整预备550.73小计550.73三合计7500100编制方法⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。⑵、设备购置费：A、进口设备按外商报价计算。B、国内设备价格按现行出厂价计算。⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。⑷、工程建设其它费用：A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。42 A、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。B、基本预备费按0.73%计算。C、工程造价调整预备费按0.73%计算。二、参数预测1、预估期2006年至2013年，共8年。2、客房入住率XX市高星级酒店客房入住率保持在70%至80%之间，参照中国其他地区XX酒店(Hilton)的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取76%。由于XX酒店具品牌、管理和客户资源优势，从营运第三年开始进入稳定期。3、平均房价参照XX市高星级酒店现有房价水平和中国其他地区XX酒店房价水平，营运第1年取102美元、第2年取105美元、第3年取108美元、第4年取111美元、第5年取114美元、第10年取120美元。4、年度经营结余年度经营结余指可用于固定费用（折旧等）、融资及利润。根据XX酒店管理协议和以上主要经营数据，经测算，第1年经营结余为1156万美元、第2年为1172万美元、第3年为1186万美元、第4年为1197万美元、第8年为1336万美元，详见营运收支预估表。营运收支预估表单位：千美元年份20062007200820092010201120122013客房数42042042042042042042042042 入住率（%）6872767676767676平均房价（美元）102105108111114116117118营业收入2310724191251922584626577269112713728427营业成本72307595780579088116819682788354企业管理费29553181347335863725379338383884营业毛利1292213415139141435214736149221502116189资产重置金1984186719171181119812101221管理奖金9571059114511971240125312651278其他费用201215237264287298310322余额可用于固定费用、融资及利润1156611723118611197412028121731223613368三、融资计划和还款方案1、概述项目投资概算为7500万美元，包括土地款、拆迁费用、土方工程、基桩及相关前期费用等已完成的投资1700万美元。2、融资额度依据投资概算，项目融资额度为7500万美元。3、融资期限根据项目建设期计划，建设期为2年；根据营运收支预估数据，预计项目营运8年，即可还清本息。融资期限为10年（含建筑期）。4、还款方案年度经营结余可用于偿还利息、本金。根据营运收支预估表，每年可用于偿还本金、利息的资金来源均超过1100万美元。在此基础上，项目进入营运期后，用8年还本付息。前四年每年还1100万美元，后四年每年还1200万美元。考虑项目的营运预算及还本付息年期，建议项目建设期免息。42 42