土地增值税合理避税的几个实用方法

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1、土地增值税合理避税的几个实用方法土地增值税是房地产开发企业的主要税种，通过增加加计扣除次数、提高增值率的分母值以及寻求租售税负平衡点等方法，进行科学、合理的合理避税，可以控制增值额，降低税率，合理避税。　　土地增值税是房地产开发企业的一个主要税种，笔者结合案例，对其合理避税方法做以下探讨。一、转让在建工程法　　根据土地增值税法的规定，房地产开发企业在转让房地产时，可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。房地产开发企业可充分利用此规定，通过设立A、B两家房地产公司，A公司把在建工程转让给B公司，在转

2、让在建工程和最终实现对外销售时，A、B公司都可以享受加计扣除的优惠。另外，由于A公司出售在建工程时加上了合理利润，B公司购置成本也将有所提高，扣除项目金额的基数增大，可以使增值率下降，如果处于临界点时可以使税率下降，减少土地增值税额。而在转让过程中，按照税法规定，纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额，所以营业税及附加并不会增加。但是由于不动产转移将产生契税，所以应科学设置在建工程转让次数，以使得企业总体纳税额下降。　　案例1：A房地产开发企业建造普通商品房，发生以下

3、成本费用：支付地价款及相关税费5000万元，房地产开发成本30000万元，利息支出3500万元(利息能按房地产项目分摊，有金融机构贷款证明)。A房地产开发企业将商品房全部卖出，取得收入80000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税和教育费附加，税率分别为5%、7%和3%。　　A企业应纳土地增值税分析计算过程如下：　　①房地产开发费用=(5000+30000)×5%+3500=5250(万元)。　　②应纳营业税=80000×5%=4000(万元)，应纳城建税和教育费附加=4000×(7%+3%)=400(万元)

4、，允许扣除税费=4000+400=4400(万元)。　　③加计扣除额=(5000+30000)×20%=7000(万元)。　　④扣除项目金额=5000+30000+5250+4400+7000=51650(万元)。　　⑤增值额=80000-51650=28350(万元)。　　⑥增值率=28350/51650×100%=54.89%，适用土地增值税税率40%。　　⑦应纳土地增值税=28350×40%-51650×5%=8757.5(万元)。　　案例2：接例1，假设A企业在建设工程投资额达到25%时将上述在建项

5、目转让给关联的B房地产开发企业，契税税率为3%，利息等费用均衡发生，并以56.25%作为计算内部转移价格的毛利率。　　1.A企业转让业务应缴纳的税款分析计算如下：　　①支付地价款、相关税费及开发成本=5000+30000×25%=12500(万元)。　　②收入总额=12500/(1-56.25%)=28571.43(万元)。　　③房地产开发费用=3500×25%+12500×5%=1500(万元)。　　④应纳营业税=28571.43×5%=1428.57(万元)，应纳城建税和教育费附加=1428.57×(7

6、%+3%)=142.86(万元)，允许扣除税费=1428.57+142.86=1571.43(万元)。　　⑤加计扣除额=12500×20%=2500(万元)。　　⑥扣除项目金额=12500+1500+1571.43+2500=18071.43(万元)。　　⑦增值额=28571.43-18071.43=10500(万元)。　　⑧增值率=10500/18071.43×100%=58.1%，适用土地增值税税率40%。　　⑨应纳土地增值税=10500×40%-18071.43×5%=3296.43(万元)。　　2.

7、B企业应缴纳的税款分析计算如下：　　B企业应纳契税=28571.43×3%=857.14(万元)。　　B企业购买在建工程并完成后续开发后，对外销售时需要缴纳的土地增值税计算如下：①支付地价款、相关税费及开发成本=28571.43+30000×(1-25%)+857.14=51928.57(万元)。　　②房地产开发费用=3500×(1-25%)+51928.57×5%=5221.43(万元)。　　③应纳营业税=(80000-28571.43)×5%=2571.43(万元)，应纳城建税和教育费附加=2571.4

8、3×(7%+3%)=257.14(万元)，允许扣除税费=2571.43+257.14=2828.57(万元)。　　④加计扣除额=51928.57×20%=10385.71(万元)。　　⑤扣除项目金额=51928.57+5221.43+2828.57+10385.71=70364.28(万元)。　　⑥增值额=80000-70364.28=9635.72(万元)。　　⑦增值率=9635.72/70364.28×100