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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号：XXXXXXXXX姓名：XXX专业：财政税收财政研究论文题目：香港差饷对我国物业税的启发指导老师：XXX二〇一一年十二月十日［摘要］发展健康的房地产市场是我国民生工程的一个十分重要的组成部分。我国的房地产(特别是在保有环节)税收制度于今已经不适合发展的需要,存在制度上的落后。近年来房地产税制改革的呼声也越来越大。差饷税是香港不动产税收中的主体税种,对香港政府的财政收入有着重要贡献。文章通过分析香港的差饷税,结合我国现实,提出我国物业税制度的具体要点。 ［关键词］物业
2、税；差饷；评估 1我国房地产税制现状 在目前我国的不动产税收体系下,大部分税负都处在流转环节,保有环节的税负很轻。现行房产税政策已不能适应形势发展的要求,主要表现如下： (1)出租房屋的房产税仍以房屋所有人为纳税人,税收征管难度较大。 (2)对生产经营自用房产而言,以房产购置原值一次扣除残值30%的计征办法不合理。同一地段、同样结构、相同面积的房产,因购置时间不同,房产价值相差甚大,而计税依据仍按原值扣除30%计算,使税负相差甚大,税收负担不合理。 (3)出租房屋以租金为计税依据,租金
3、难以确定,致使税收流失严重。一方面房屋的所有人以逃避税收为目的；另一方面房屋承租方以减少租金为目的,双方将达成协议签订两份租赁契约,一份为实际租赁合同,另一份则是为逃避或减少纳税义务而对付税务部门的假合同。最终因纳税人申报情况不实而导致税收流失。 据国家统计局公布的数据显示,截至2008年12月底,全国商品房空置面积1.64亿平方米。预计2011年可能将达到3亿～4亿平方米。如此大量的闲置商品房,其中有很大一个比例是掌握在房产投资者手中。 我国地方政府税收收入主要还是来源于营业税、增值税和企业所
4、得税收入。从2005年统计年鉴中可以看到,具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占地方政府财政收入的比例约为4.2%。物业税是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种,物业税的课税对象是土地及其附着于其上的建筑物等不动产,税基一般为不动产的市场价值或租金价值。物业税既不像所得税那样容易受企业、人口流动的影响,也不像营业税、增值税等流转税那样与经济结构高度相关,对经济活动的扭曲也较少,能给地方政府提供稳定的收入来源。 2香港差饷制度 香港的差饷税是一种向拥有土地及楼宇等不动产者课征
5、的一种间接税。它的纳税义务人是指拥有土地及楼宇等不动产的所有者，但在该不动产出租的时候，则对使用者征税,如果享有者缴纳，可以由使用者偿还。差饷税的计税依据乃按照楼宇(物业）全年的合理市面租值而估定，它的税率几乎每年都有所变动，可获豁免差饷的楼宇为数极少，它分四季按期缴纳。 2.1差饷的税率和税额计算 1999年以前,香港政府每三年对差饷的应课租值评估一次。1999年开始,香港政府每年都评估差饷的应课租值,以反映物业市场租金的变化,并随物业升值增加财政收入。以2007—2008年财政年度而言,差饷
6、征收率为5%,估价依据日期则为2006年10月1日。 应缴纳差饷的数额是根据估定应课税差饷租值按规定的税率计算的,其公式为：应纳差饷=应纳差饷租值×税率。 应课差饷租值由香港物业估价署按照楼宇或物业全年的租金合理估定,每年估算1次。楼宇或物业的估价按差饷评价法的规定办理。一般来说,应课差饷租值基本上是楼宇或物业现行租值的反映。如果纳税人对评出的价额有异议时,可在公布后21日内,向地方法院以书面申请复议。 2.2应课税物业的估价 在计算应收差饷物业的租金价值时,物业的租售限制、空置状况,以及差
7、饷缴纳人的财政状况,都不予特殊考虑。应用租金价值计时,必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期,在公开市场上议定的租金,并按面积大小、位置、设施、工程质量及管理水平的不同加以调整。所有类别的房产物业,包括私人及公营房屋,都是按此相同标准评估租金价值,并向政府缴纳差饷。一般来说,全港的所有房产物业均须根据《差饷条例》进行评估。 在估价方法方面，香港常用的是“比较法”，即以附近地区类似物业最近期的成交记录作为对照，再加上估价师对这些记录做适当的调整和分析判断，作出一个较为准确的评估值。当然，根据物业
8、的种类、估价需要和目的的决定，还可以采用其他估价方法，如“投资法”、“赢利法”、“剩余法”等。 另外值得一提的是香港政府的土地注册处。香港政府的土地注册处是一个独立运作的政府部门，相当于我国的事业单位，采用商业服务形式。提供按照土地注册条例，为一切与土地有关文件办理注册的土地记录服务，任何人均可查阅。到目前为止,该处已存在香港、九龙地区新界除外注册登记物业593余万宗。这样，任何物业成交记录、情况均可在土地注册处交付一定的费用查阅并获取资料。这是物业估价推行采用“比
