2007年上海曹安路项目市场报告

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1、www.fdcsky.cn上海曹安路项目市场调研报告上海大通物业顾问有限公司2007年4月www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn三个思考：★酒店业的刚性要求是什么？★曹安大商圈的酒店业为何繁荣？★星级酒店存在于曹安大商圈为何重要？www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目录一、酒店业介绍1、酒店业简介2、上海酒店业发展概况3、上海酒店业的市场前景二、曹安商圈概况1、区域位置2、交通3、区域商业4、未来规划三、曹安商圈的酒店业1、总体水平1.1、市场供应1.2、总体特点1.3、分布情况2、产品特征2.1、来源和规划2.2、服务项

2、目2.3、市场趋势3、市场表现3.1、市场份额3.2、经营模式3.3、客源情况3.4、房价与入住率四、结论1、关于三个思考的结论2、总体结论www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、酒店业介绍1、酒店业简介酒店是商务，旅游，休闲等产业的重大支柱之一，在日常生活中起着重要的地位和作用。第一，酒店是向旅游者提供服务的基地。旅游者在异地旅游时，需要一定的设施和服务以解决食宿等问题，酒店是满足这些需求的场所。第二，酒店是人们进行社交活动和商务的重要场所。酒店是文化、科学、技术交流和社会交往的主要场所。许多重要的会议、仪式、讲座、新闻发布会、企业的

3、产品促销会等，大都在饭店举行。第三，酒店是获取和增加收入的主要渠道。首先，酒店是各种产品的直接消费者。其次，酒店客人的购买能力较强。经营得当的酒店则可成为所在地或城市的综合性高消费场所。结论：从以上三点我们可以得出酒店的支撑要素1、酒店生存需要有良好交通的支撑。2、酒店生存需要有良好的商业，商务环境支撑。3、酒店生存需要有不同人的群支撑。有了良好的交通再加上商务，商业环境的支撑自然会吸引不同的人群，酒店业才能赖以生存。2、上海酒店业发展概况上海酒店市场在1998-2000年陷入低谷，2001年APEC会议以来逐步复苏(图1)。尽管2003年受“非典”影

4、响，入住率一度下滑了十个百分点，但“非典”之后的2004年呈现强劲反弹态势，旺季时候高星级酒店甚至出了“一房难求”的局面，2004年平均出租率达到73%。2005更是超过75%，3星级以上的酒店数量也在稳步增加（图2），因此可以看到上海酒店行业的高景气度来自旺盛的需求。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn图1图23、上海酒店业的市场前景2.1、影响酒店业发展的因素①宏观经济发展对酒店业产生的影响随着上海市经济的持续发展，GDP总值（国民生产总值）连续15年保持两位数增长，而经济强劲的增长态势为酒店业的发展创造成了良好的宏观环境基础（图3

5、）。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn图3②旅游业的发展对酒店业产生的影响伴随国民经济的快速增长，居民收入也在大幅提高。可支配收入增加，就意味着消费需要“升级”。对“奢侈”产品和服务的需求，被激发，更需要被满足。旅游，就是典型的消费升级需求，国内以及国外来沪旅游人数逐年增长，加之世博会和奥运会商机，未来对于酒店住宿业的需求也必然加大。2001-2005年上海国内旅游人次快速增长，虽然2003年由于“非典”影响，国内来沪旅游人数一度呈现负增长，但的随后的2004年国内来沪旅游人数恢复到了6346万人次，2005年为6805万人（图4）。

6、图4www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn③城市影响力的提升对酒店业产生的影响得益于经济的强劲发展，上海的国际影响力日益增强，一方面，吸引了越来越多的境外人士来沪旅游（图5），另一方面，也使得诸多大型国际会议、国际展览接二连三的在上海举行。统计数据显示，2006年在上海举办的国际展览会共计318个，居全国所有大中城市之首，伴随而来的商务洽谈人次快速增长。这些境地外人士来沪的平均逗留时间为3.5天，对于酒店的需求也在日益增长。图52.2、发展前景预测随着上海经济的持续高速发展，人民收入的不断增高，作为消费升级的典型代表－旅游，必将进入发展的

7、“快车道”。而上海，更可以期待持续的国内来沪旅游热潮，加上世博会，F1，网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。图6www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn二、曹安大商圈概况1、区域位置曹安大商圈位于嘉定、闵行、长宁、普陀两区交界处，其核心区域约2平方公里，是上海最密集的居住区之一，周边住户在50万以上（图7）。图72、交通曹安大商圈周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道以及312国道曹安路段等，规划中还有两条轨道交通线13号、14号经过该商圈，是上海城区与江浙经济联系的门户要冲，交通体系四通八达（图8）。联动东西：东连

8、上海市区商务CBD，西傍慧创国际生产性服务业聚集区；衔接南北：北抵桃浦西北物流园区，南达虹桥交