解读“国税发(2009)31号文”二

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1、解读二从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的

2、爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发[2009]31号文简称为“新31号文”。通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。一、进一步落实了公平税负的原则我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153

3、号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是

4、内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10%，则应缴纳企业所得税165万元。这一规定无疑是很不公平的，给内资房地产企业带来沉重的税收负担。新31号文在新旧企业所得税法统一的基础上，对从事房地产业务的内外资企业所得税，进行了具体的规范，有利于公平税负原则的落实，对房地产业务将产生深远的影响。二、预缴方法改变，预缴率降低房企迎来“双重利好”新31号文与旧31号文相比，其最重要和最现实的变化是，计税毛利率降低了五个百分点，以惠州市为例，老31号文规定的计税毛利率不低于15%，而新31号文则降至10%

5、。另外，新31号文与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定相比又有明显不同。根据国税函[2008]299号规定，企业在（除经济适用房等外）取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，即不能扣除期间费用、营业税金及附加。而新31号文第九条明确规定，企业取得的预售收入，应先按预计毛利率分期计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，换言之，预计毛利额在减除了期间费用、营业税金及附加后才确定应纳税所得额。毛利率10%减去5.5%的营业税及

6、附加,再减去1-2%的土地增值税，同时再考虑期间费用，实际上在预征阶段，大部分企业可以承担。这一规定再次体现了税法的公平原则，因为预缴所得税是建立在企业可以赢利的假设之上的，但企业是否赢利要在年度汇算清缴之后才知道，因此宜低不宜高的预征政策也体现了税收政策人性化的一面，对处在资金短缺、水深火热中的房地产企业而言无疑是最现实的利好，有利于房地业企业加速渡过难关，逐步走向健康、良性的发展垣途。 三、明确代收费用的认定新31号文规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入销售价格内或由企业开票的

7、，一律确认收入。未纳入销售价格内且由企业以外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。因此，对于房地产企业而言，有必要检讨代收费用的开票流程，以代收维修基金或有线电视费为例，如果是企业开具发票，则按销售收入确认，不仅涉及企业所得税、还涉及营业税和城建税、教育费附加、土地增值税等；如由委托代收单位开票且未纳入销售价格内的，则作为代收代付费用管理，不确认收入。 四、委“外”销售，佣金标准统原外资房地产企业执行的《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）规定，

8、企业向境外机构、包销企业支付的各种佣金、手续费等，在不超过房地产销售收入的10%范围内据实列支，但内资房地产企业则没有这项利好。新31号文借鉴并延续了原外资房地产企业的做法。 五、借款费用松绑对于集团化的房地产企业而言，由于资金在集团内部相互占用、流动，借款利息的分摊一直是令人头痛的问题。此前，借款利息的分摊控制得非常严格。在借款费用资本化方面，原政策要求在建造开发产品借