12注会税法·刘颖习题班·【011】第十一讲

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1、第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值9分。正常情况下，本章分值为6分左右。土地增值税既可以出客观题型，经常出计算题，也可以与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。二、本章新增或新变化的主要考点增加税收优惠政策：1.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。2.对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地

2、增值税，予以免征。三、本章重要考点真题及习题示例1.土地增值税征税范围属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（无收入）（3）房

3、地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值（7）开发的房地产转为自用（权属未变）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）建造普通标准住宅出售（7）单位转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%（新增）（8）邮政速递物流业务重组改制（新增）【例题1·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）

4、。（2002年）A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【例题2·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产6【答案】A2.土地增值税应税收入与扣除项目的确定这是要求考生掌握的内容。【特别注意】第一，土地增值税应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。第二，从不同转让标的看扣除项目的差异。新建房地产

5、转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目（房地产企业）。存量房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；4.与转让房地产有关的税金；6.旧房及建筑物的评估价格。第三，从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。1.房地产开发企业：印花税计入管理费用，不能与其他税金一起扣除；单独转让土地的，不能享受房地产开发企业加计20%的扣除的优惠。2.非房地产开发企业：不能享受房地产开发企业加计20%的扣除的优惠。【例题1·单选题】房

6、地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C【例题2·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。（）（2000年）【答案】×【例题3·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.

7、转让环节缴纳的各种税费【答案】ABD【例题4·单选题】位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。（2011年）A.639.6万元B.640.1万元C.760.1万元D.763.7万元【答案】C【解析】可扣除项目金额的合计=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）×5%×（1+5%+3%）=7

8、60.1（万元）。3.土地增值税应纳税额的计算【例题·单选题】2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息