[精选]米家机构XXXX年泸州项目策略思考与市场推广案.pptx

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1、城南旧事与新事泸州项目策略思考与市场推广案面对这个项目，我们注定要忆及一些旧事，憧憬一些新事。数年前，杭州西溪，1500亩，绿城翡翠城。创造广告概念：《杭州人的，翡翠城》。今天的翡翠城，还在售卖。2006年，成都，420厂，华润二十四城。创造广告概念：《领演城市变迁》。翟永明，贾樟柯。今天的二十四城，已在重庆、武汉等地复制。2007年，青岛，4100亩，绿城理想之城。创造广告概念：《城市让生活更美好》。这个与世博会一样广告口号的项目，开创了青岛许多个第一。命运中的安排不会毫无理由，所以今天我们站在了这江边。历史总是出现惊人的相似性

2、。2011年，地点换到了泸州蓝田，3000多亩土地。开发周期，长得可以让一个孩子读完三次大学。如同之前我们面对的项目一样，这艏地产航母，对城市的影响力将是前所未见。核心课题基于大社区开发模式下的三个棘手问题出发江湖地位3000亩的社区注定有多种户型多种产品，人们会将项目归入中档楼盘的印象？在城市发展的进程中，蓝田项目应该占据怎样的姿态和城市对话？或者说简单点，如何让蓝田项目成为泸州的叫人尊敬的作品？也就是项目的高度。1利润来源这是一个和容积率相关的问题，但利润是来自面积还是单价？解决商业配套和生活配套所降低的面积，在单价上的提高会

3、大幅度扩大利润。2持续销售力这是最令人头疼的问题，超过十年的销售期，蓝田项目将以什么样的方式进行产品序列开发售卖？蓝田项目将如何在人们面前保持十年的新鲜活力？3我敢打赌，在接下来的时间里，你们将清晰地看见我们解决问题的逻辑。在案子结束后，如果诸位没有明白我们打造这个大型项目的方式。“我们卷起电脑，不敢拍屁股，就走人。”ONE城市印记与核心概念沱江长江国窖大桥长江大桥项目三星街城市布局像极了重庆，却是酒城泸州。忠山公园西行政区“知道，知道，泸州老窖。”其他广告公司都会去剖析泸州这个城市，我们也不例外，但都大同小异。三星街、国窖广场、

4、百子图、忠山公园，沱江和长江、酒城、机械制造之城卫生城、历史文化名城……“城市西贵和蓝田坝的未来。”泸州西贵，是毫无疑问的。公务员，政府人，有钱人，好小区，几乎都在这。至于蓝田坝，那就是个镇嘛，听说在改造，未来应该不错。“蓝田旧城改造项目，是个什么东东？”很遗憾，3000亩的旧城改造，知道的人真的并不多。这个大家伙，十年逐步呈现的生活，就是最需要翻译的。不像一条江，我看得见；不像一个湖，我摸得着。旧新既然是＊旧＊城改造，那就需要像＊新＊的方面前行。泸州的地产开发还处于“旧”的状态。城市建设、生活方式、现代化进程、城市理念……都如此

5、。新改变升级·万象更新·国际前沿估计这是新旧之间的最直接表现，其他广告公司也会这样说。但改变的真正意义是什么？3000亩的土地能够改变什么？泸州老窖改变了这个城市在中国版图上的地位，史无前例的规模，前所未见的规划，独一无二的改造。蓝田项目改变了泸州城市化发展进程，为泸州的城市化生活带来更多可能。站在这个角度看，它理当呼应泸州老窖，仿佛，它让＊新泸州开始＊了。过去，现在，未来。把一座城献给一座城市。为了明天的泸州，为了更好的泸州。3000亩国际化新城市这就是项目的核心定位，把“城市综合体、复合全能体”之类的一并送上西天。因为这项目就

6、是个不折不扣的微型点的城市。新城市城市战略新泸州开始江湖地位初见端倪，3000亩国际化新城市。蓝田项目不再是一个单纯的地产项目，是一个改变泸州的＊城市战略＊。一定是站在“新城市”这个层面上所带来的泸州人生活的“改变（国际化）”。城市之外的城市。惯有意识之外的新城市，惯有经验之外外的新城市。既有老道的一面，也包容其他的新锐和激进。老酒城国际化新城市对内：刻画新泸州的未来对外：展现新泸州的机会“3000亩国际化新城市”的城市意义江湖地位的城市范畴江湖地位，是一个长达数年的目标，我们容后再表。只要诸位明白了我们的＊高度＊问题。TWO容积

7、率与商业配套博弈容积率就关乎利润，地产界的不二法则。诚然，容积率能够带来销售面积的增加。但销售价格的小步提升会带来利润的大步上扬。这才是利润的最佳砝码。3000亩国际化新城市的利润战略适当改变容积率配比升级商业配套和生活配套住宅面积减少销售单价提升减少的利润<增加的利润如何升级商业配套裕生活配套？来自万科四季花城、绿城翡翠城、华润24城等成功大盘的借鉴。3000亩土地值得我们发挥。总原则：以街区和公园广场为核心，创造高吸引力的邻里社区。建筑形态多种建筑形态并存，形态更加丰富，使得整个社区如同多年自然形成的功能种类强调多种形态的并存

8、，商业、办公、住宅、配套设施共存规划布置以街区和广场为核心，离出轴线和步道，结合地势，形成大小各异的居住组团居住客户使各种年龄、各种身份的中等收入和高收入人群可以居住在同一个社区，应在社区内提供各种类型的住宅；社区活力以街区核心，创造出更具活力的城