房屋拆迁货币补偿计算方法.docx

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1、房屋拆迁货币补偿计算方法1.住宅房屋拆迁补偿公式：补偿金额=［货币补偿基准价格X（1土区段综合因素修正系数）X容积率修正系数十建筑物重置价格X（1±建筑物综合因素修正系数）X成新率］X建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。2.营业用房拆迁补偿公式：补偿金额=［货币补偿基准价格X（1土区段综合因素修正系数）X临街深度修正系数X楼层修正系数+建筑物重置价格X（1±建筑物综合因素修正系数）X成新率］X建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其

2、进行年期修正。土地出让金=货币补偿基准价格X（1土区位综合因素修正系数）X临街深度修正系数X20%3.其它用途房屋拆迁补偿公式由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。说明：1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿;2、房屋（建

3、筑物）综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行;3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。补偿金额=［货币补偿基准价格X（1土区段综合因素修正系数）X容积率修正系数十建筑物重置价格X（1±建筑物综合因素修正系数）X成新率］X建筑面积住宅区段综合因素修正系数表区段货币补偿基准价格（元/m2）各区段综合因素修正系数（0%I916-19.74—7.2R603-8.43—5.49m394-31.38—15.38容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1.01.501.81.103.60

4、.701.11.451.91.053.70.651.21.402-31.003.80.601.31.353.10.953.90.551.41.303.20.904.00.501.51.253.30.854.10.451.61.203.40.804.20.401.71.153.50.75说明：1、估价对象容积率小于1的按容积率为1的修正系数进行修正；2、估价对象容积率小于1的，其用地面积大于建筑面积的部分按院，另计。院落补偿金额=货币补偿基准价格X（1土区位综合因素修正系数）X（用地面积-建筑面积）住宅朝向调节系数表东朝东向，居室

5、全部东晒，没有西晒-3%朝南向，居室全部东晒或部分东晒-2%西朝西向，居室全部西晒-5%朝西向，居室部分西晒-4%朝南向，居室全部西晒或部分西晒-3%南居室全部朝南或部分朝南0北朝北向，居室全部北阴-4%注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节商业用房区位综合因素修正系数表区段区域范围货币补偿基准价格（元/m2）区段综合因素修正系数（。%I北大街（中学巷以北-劳动东路以南）145680II莲湖路路北（北大街以西-大汉大道以东）125840III大汉大道（虎桥路以南-莲湖路以北）102090IV莲湖路（北大街以东-文化街以

6、西）、石马路（批发市场）、北大街（中学巷以南-东大街以北）6941-2.9〜4.3V大汉大道（西大街以南-将坛路以北）、劳动东路、中心广场餐饮一条街4977-8.1〜0VI川前街、人民路、天台路、东大街、西大街、太白路、文化街3210-12.15〜0VII明珠路中段、前进中路、西划、路、兴汉路、站前路、虎桥路、前进西路、将坛路、天汉大道（将2198-24.53〜0坛路以南-桥头广场以北）、莲湖路（北团结街以东-王家巷）VIII前进东路、大汉西路、民主街、中山街、望江路、劳动西路、北团结街（莲湖路以南-东门桥）、东关正街、中学巷1

7、193-22.75〜0IX将坛四路、康复路、伞铺街、风景路、挂匾巷、青年路677-43.33〜0X梁州路、祥W巷412-57.69〜0备注1、商业用房是指其房屋位置沿街并直接用于商业、餐饮、娱乐等经营活动的房屋；2、商业用房所处地段不在本表之列的，其年租金均值接近临近地段价格标准的，可按接近地段的基准价格的标准修正后执行。商业用房楼层修正系数表层次第一层第二层第三层修正系数（为1004025商业用房临街深度修正系数表临街深度深度修正率（%）临街深度深度修正率（%）<7.50m100.00<30.00m44.60<10.00m87

8、.2<32.50m41.40<12.50m78.00<35.00m38.40<15.00m70.80<37.50m35.50<17.50m65.00<40.00m32.71<20.00m60.00<42.50m30.00<22.50m55.60<45.00m27