[精选]地产市场调研.pptx

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1、石家庄市场调研报告项目发展部2009-11-03目录一、城市概况二、板块分析三、需求特点四、企业分析五、结论与建议城市概况石家庄市现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区；总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万；市区面积455.8平方公里，人口231.3万。本次调研范围主要集中在市区城市概况在最新的城市空间结构体系中，城市核心区被划分为老城区、东部新区和滨河新区三个组团，是未来规划建设的重点。新华区桥西区长安区裕华区开发区桥东区正定鹿泉调研区域划分新华区区域特点位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚

2、的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。在售项目分布新华区在售项目统计新华区典型项目-天山新公爵新华区定位高端，在核心城区主推洋房类产品以高层拉升整体容积率，并借洋房之势提升价格典型项目-盛世天骄新华区位于河北科技大学旧址，主打文化主题、学院派风格以BLOCK街区理念进行整体规划价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。本区

3、域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。新华区区域小结桥西区桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。区域特点桥西区该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院

4、校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街”。桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，多是多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。区域特点桥西区在售项目分布桥西区在售项目统计桥西区典型项目-金正缔景城一环边的核心位置销售价格7200，比周边项

5、目高出2000元左右整体风格沉稳、大气，市场定位符合市场需求，销售状况良好，整体营销水平在桥西片区内相对较高是城中村改造项目的标杆，可以借鉴用于公司翟各庄项目，形成欧式风格、高容积率的产品线桥西区典型项目-春江花月位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素以高层板楼围合联排别墅，提升了项目整体档次均价6200桥西区典型项目-西美花城位于南二三环之间属于中等规模、短平快操作的项目均价3800桥西区区域小结价格分布特征：一环附近5000左右，最高7000以上；二环附近4000左右，二环三环之间2500-3000项目数量众多，总体供

6、应量较大，市场活跃属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈桥东区交通便利发展前景广阔商业气氛浓厚居住生活便利区域新盘密度大品质高需求巨大投资升值前景可观区域特点在售项目分布桥东区在售项目统计桥东区桥东区典型项目-阿尔卡迪亚荣盛进入石家庄市场的第一个项目占地228亩，总建筑面积近86万平米，为纯住宅高档社区，由25栋南北通透的板楼和一栋五星级酒店组成分三期开发，一期即将竣工交房，在售二期得益于其位置、规模、档次及配套，售价在桥东区域名列前茅区域小结桥东区目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的价

7、格分布特征：一环以内6000-7000，一环二环之间4500-5000地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大二环以内土地价值高，但供应有限北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的发展潜力长安区长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石