[精选]《商圈分析与选址决策课程培训教材》(48.pptx

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1、商圈分析与选址决策在零售业经营要素中，我们往往将店址视为企业经营最重要的因素之一零售业是典型的“地利性”产业大型零售连锁集团对选址很重视,占到开店成功因素的50%为什么店址选择对零售商来说如此重要？店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素零售商可以利用商店的位置来开发可持续的竞争优势店址选址决策的步骤分析每个地理区域（商圈，确定最有吸引力的开店区域分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点对店址进行评估，预测未来经营效果第一节商圈分析一、商圈商圈，指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围边缘

2、商圈次要商圈主要商圈5%50-80%15-25%商圈的影响因素1.商店业态一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超市，食杂店与便利店最小2、商店规模商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于扩大其销售范围当然，商店的规模与其商圈的范围并不一定成比例增长商圈的影响因素3.经营商品的种类一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经营选择性、技术性强，需提供售后服务的商品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大4.商店经营水平、信誉及促销策略经营水平高、信誉好的商店商圈较大促销手段可能扩大商圈

3、的边际范围商圈的影响因素5.竞争对手的位置两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小“群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使商圈扩大6.交通状况交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩小商圈范围二、商圈分析商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营策略提供依据商圈分析的意义商圈分析是新开商店合理选址的前提商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略商圈分析有

4、助于加快资金周转商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考商圈分析的要点1.商圈层次分析2.客流量分析3.顾客分析4.商圈内购买力分析购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、偿还贷款、各种保险费和不动产消费等）B：商圈内前一年的零售总额C：具有购买力的人口数量商圈分析的要点5.其它环境分析(地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、供货来源等）6、自身分析商圈分析的要点7、竞争程度商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的指标商圈饱和指数（IRS）＝———IRS:某

5、地区某类商品饱和指数H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额RF：某地区经营同类商品商店营业总面积H×RERF商圈饱和指数（IRS）例如，一家经营食品和日用品的小型超市需测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为：（40000×50）/50000＝40若超市平均水平是每平方米销售额60元，则该区域低于平均水平，说明该地区的超市已出现过多趋势，不宜再开设新店三、

6、商圈分析技术（一）利用电脑模型帮助分析、确定商圈用得较多的有类推模型、回归模型、引力模型类推模型：用该地区现有商店的销售额、新店可能达到的市场份额预测未来新店销售额回归模型：研究新店未来的销售额与所在地区各种变量之间的关系，从而预测未来销售额引力模型：主要考虑商店与顾客之间的距离，商店与竞争者之间的距离，从而估算商圈大小三、商圈分析技术（一）利用电脑模型帮助分析、确定商圈用得较多的有类推模型、回归模型、引力模型类推模型：用该地区现有商店的销售额、新店可能达到的市场份额预测未来新店销售额回归模型：研究新店未来的销售额与

7、所在地区各种变量之间的关系，从而预测未来销售额引力模型：主要考虑商店与顾客之间的距离，商店与竞争者之间的距离，从而估算商圈大小地理信息系统GIS（Geographicinformationsystem）GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成零售企业选址过程中影响预期不确定性的两个主要因素：一是数据收集不完整；一是分析方法不正确。应用GIS技术可以很好地解决上述问题例：福州某大型综合超市商圈的确定理论商圈——同心圆商圈现实中的

8、同心圆商圈三个同心圆的半径分别为1.5公里、3公里和5公里现实中的同心多边形商圈现实中的不规则多边形商圈真实的商圈真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布等各因素（二）利用数学方法分析商圈1.雷利法则(空间相互作用模型)雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有所不同，商店的吸引力是由两方面发挥作用的基