房地产企业资产(股权)划转的财税处理分析.docx

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1、房地产企业资产（股权）划转的财税处理分析房地产企业之间资产（股权）划转是经常发生的业务，财税如何处理有必要进行梳理分析。一、企业所得税的处理（一）特殊性税务处理1.适用条件按照特殊性税务处理，需要同时满足以下条件：具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动；（3）划转前股权架构符合12要求（100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间），并且划转后连续个月内交易双方的股权架构不能改变；（4）划出方企业和

2、划入方企业均未在会计上确认损益。2.总体的税务处理原则（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。3.划转的具体情形及财税处理第一种情形。100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。据此，母

3、公司的会计处理为：借记“长期股权投资一一子公司”科目，贷记“固定资产”“无形资产”等资产科目（该股权或资产的账面价值）；子公司的会计处理为：借记“固定资产”、“无形资产”等资产或股权科目，贷记“实收资本”（增加注册资本金数额）、“资本公积”科目。母公司的税务处理为：转让资产或股权的行为不确认所得，按向子公司进行投资处理，获得子公司股权的计税基础以划出资产或股权的原计税基础确定；子公司的税务处理为：获得母公司资产或股权不确认所得，按接受母公司投资处理，取得划入资产或股权的计税基础按其原计税基础确定。案例1.甲房地产公司持有乙公司100%的股权

4、，其为进一步提高自身资产质量和优化财务状况，甲公司将其拥有的土地使用权公允价为400万元，账面原值和计税基础均为200万元，累计已计提摊销50万元（符合税法规定），作为出资按账面价值划转给乙公司，甲承诺12个月内不改变乙的股结构，且乙承诺12个月内不转让土地使用权或改变其原有的实质性经营活动。1.会计处理(1)甲公司借：长期股权投资-乙公司150累计摊销-土地使用权50贷：无形资产-土地使用权200(1)乙公司借：无形资产-土地使用权200贷：实收资本150累计折旧-土地使用权501.税务处理甲为进一步提高自身资产质量和优化财务状况作出此项

5、交易，具有合理商业目的；甲承诺12个月内不改变乙的股权结构，且乙承诺12个月内不转让土地使用权或改变其原有的实质性经营活动。结合其他条件可判断满足特殊性税务处理的要求，甲乙双方可选择适用特殊性税务处理。甲公司转让土地使用权的行为不确认所得，按向乙公司进行投资处理，获得乙公司股权的计税基础以土地使用权的原计税基础150万兀确定；乙公司获得甲公司的土地使用权不确认所得，按接受甲公司投资处理，取得划入土地使用权的计税基础按其原计税基础150万元确定。第二种情形。100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司

6、没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。据此，母公司的会计处理为：借记“实收资本”、“资本公积”科目，贷记“贷记“固定资产”“无形资产”等资产或股权科目（该股权或资产的账面价值）；子公司的会计处理为：借记“固定资产”“无形资产”等资产或股权科目，贷记“资本公积”科目。母公司的税务处理为：转让资产或股权的行为不确认所得；子公司的税务处理为：获得母公司资产或股权不确认所得，取得划入资产或股权的计税基础按其原计税基础确^定O案例2.甲房地产公司持有乙公司100%的股权，其为进一步提高自身

7、资产质量和优化财务状况甲公司将其拥有的土地使用权公允价为400万元，账面原值和计税基础均为200万元，累计已计提摊销50万元，按账面价值无偿划转给乙公司，甲承诺12个月内不改变乙的股结构，且乙承诺12个月内不转让土地使用权或改变其原有的实质性经营活动。1.会计处理（1）甲公司借：资本公积150累计摊销-土地使用权50贷：无形资产-土地使用权200（2）乙公司借：无形资产-土地使用权200贷：资本公积150累计摊销-土地使用权502.税务处理甲为进一步提高自身资产质量和优化财务状况作出此项交易，具有合理商业目的；甲承诺12个月内不改变乙的股权

8、结构，且乙承诺12个月内不转让土地使用权或改变其原有的实质性经营活动。结合其他条件可判断满足特殊性税务处理的要求，甲乙双方可选择适用特殊性税务处理。甲公司的税务处理为：转让土地使