地产股的南北极.docx

《地产股的南北极.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、文档地产股的南北极《红周刊》作者张哲·编者按·自5月份以来，房地产融资渠道渐渐收紧，进而推动一场前所未有的“行业出清”。人民法院公告网的公告显示，今年以来截至10月31日，宣告破产的房地产相关企业超过400家，且在今年下半年以来呈现加速状态。小型房企大量破产、“手头紧”的部分上市房企不得不高息发海外债，可龙头房企却享受着“融资便利”，它们之间构成了世界上最遥远的距离。接受本刊专访的职业投资人们表示，在房地产整体估值近一年来持续低迷的当下，要关注那些有高周转属性的龙头房企。今年以来，房地产融资端和住宅市场一样经历了“前高后低”的行情。5月份以前，房企融资渠道畅通，拿地活跃；5月

2、份以来，房地产信托融资收紧，土地市场降温，房企偿债压力凸显。融资渠道对房企的影响之重大，从房地产行业在融资收紧后发生的破产潮、高息发海外债等种种现象中便可见一斑，与此同时，龙头房企如万科、保利的发债利率则一直维持3%~4%的行业低位。此外，龙头房企在经营效率、土储规模及结构等方面，也进一步拉大了与后面梯队的距离。15/15文档多位接受《红周刊》采访的职业投资人表示，地产股行情近一年来较为低迷，而明年政策进一步收紧的概率较小，而且房企未来两年的营收业绩都比较确定，故看好房地产板块未来行情，“尤其看好占据规模优势的龙头房企以及发展较迅速、资金流动性较好的中型房企”。中小房企海外发

3、债数量激增地产股融资成本呈现“两极分化”龙头房企和中小型房企的美元债票面利率已经拉开差距，同时整体融资成本的差距更大。尽管时间才走入11月份，但可以说2019年是房地产政策最密集的年份。今年前九个月，全国房地产调控政策高达415次，已经超过2018年全年405次的调控次数。在各轮调控政策中，房地产行业的金融风险被频繁提及，房企各个融资渠道的监管力度均不同程度地收紧。面对融资端的收紧，中小型企业发行海外债的规模较往年增长明显，10月份共有13家房企发布接近50亿美元的融资计划，仅11月5日一天之内就有四家上市房企发布海外融资公告，分别为宝龙地产、瑞安房地产、佳兆业集团、绿城中国

4、。与之相比，头部房企如万科、保利地产、碧桂园的主要融资方式则聚焦于发行国内信用债（见表1）。15/15文档海外融资和国内信用债融资的区别在于，前者成本较高，目前票面利率高于10%的美元债已经屡见不鲜。《红周刊》记者梳理上市房企上半年的发债情况发现，龙头房企与中小型房企之间融资成本差距已经在具体票面利率中有所体现，销售排名在TOP50内之内的房企发债利率最大相差幅度即超过10个百分点。其中，位于第一梯队的龙头房企如万科A、保利地产的融资成本仅为3%左右；位列TOP20内的阳光城，融资成本升至7.5%；TOP40内的泰禾集团、中梁控股、佳兆业集团融资成本则高达11%~15%。整体

5、来看，房企海外融资与国内信用债融资成本的差额在扩大。中指研究院数据显示，房企2019年前十个月海外债融资成本为8.8%，较上年同期上升1.6个百分点；国内信用债成本为5.4%，较上年同期下降约0.8个百分点。有业内人士预计，2019年房企美元债刷新纪录已成定局，但因为额度限制，很难成为房企最主要的资金来源。同时，因为融资成本的差别，房企的偿债压力完全不同。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》记者表示，龙头房企与中小型房企间融资成本的分化或将加剧其资金状况的分化。预计在严监管的政策趋势下，信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显，而部分中小型房企资金仍将承压。严跃进还提

6、到，此次政策环境施压带来的房企分化与往期单纯的规模分化有所不同，地产股之间融资成本的分化不仅体现在龙头房企与中小型房企之间，即使是位列第一梯队的龙头房企之间，融资成本也有不小的差距。有些中型偏大的房企由于前期扩张规模施加的杠杆较高，政策收紧之下可能面临更大的资金及偿债压力。《红周刊》记者梳理龙头房企2019年以来的发债情况注意到，万科和保利地产的融资成本相对处于行业低点，仅为3%左右；而稳居近年来房企销售排行榜之首的碧桂园集团，平均发债成本则为6%~7%，比万科和保利高出近一倍；中国恒大于今年4月份发行的三笔总规模为20亿美元的优先票据，最高票面利率甚至高达10.5%。15/

7、15文档需要注意的是，上述情况主要与国际评级机构对房地产开发企业的评级标准有关。国际评级机构穆迪和标普在根据企业的规模、经营能力、盈利效率及财务政策等因素对企业进行“打分”时，均列出了明确的指标定量要求。而对于一些通过大幅举债实现快速增长的龙头房企而言，虽然已经具备了规模优势，但在国际评级框架下仍受到不同程度的业务及财务风险的制约，进而导致得到的评级较低。评级低，就会推高房企海外融资成本，进而导致房企间出现一定程度的“分化”。“优等生”“逆势纳储”土地市场拿地集中度上升相比以往，今年的土地市场呈现出“钱