房地产开发存在问题和对策探析

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1、房地产开发存在问题和对策探析　　【摘要】房地产市场的健康发展对改善该县城面貌、改善人民生活质量起到了重要作用，但由于许多问题的存在制约了房地产市场的进一步发展，因此进一步分析问题并提出对策措施很有必要。【关键词】房地产市场预售规划监管中图分类号：F293文献标识码：A近几年来，临朐县房地产开发进入了一个崭新的时期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资企业齐头并进的势头，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，房地产业作为一种重要的经济支柱，在城市建设、改善民生、促进经济社会发展等方面发挥了巨大作用。随着临朐县房地产业发展迅速，城市面貌明显改善，居民居住舒适度显著

2、提高，房地产市场的健康发展对改善该县县城面貌、改善人民生活质量起到了重要作用。但由于许多问题的存在，严重制约了房地产市场的进一步发展。因此深入分析问题、查找原因，并提出相应的对策措施就很有必要。一、临朐县房地产市场的基本情况5随着人民生活水平的日益提高、消费观念的不断改变，人民对生活环境、生活品质的要求也愈来愈高，开发企业开始引入先进的房地产开发经验、产品质量有所提升。目前，临朐县房地产市场正处于快速发展阶段，去年，全县房地产开发总面积215万平方米，批准预售面积53.54万平方米，预售备案44.7万平方米，分别为前年同期的113%、72%、159%，一大批新建小区和城中村改造全面改

3、善了居民的居住条件，优化了生活环境，提高了县城整体形象。随着房地产市场的日渐完善和房地产行业竞争的日益激烈，房地产企业在狠抓住宅质量的同时，对小区室外配套日渐重视，小区室外配套档次逐渐提高，建设了一批花园式小区，不仅提高了小区档次，也改善了城市面貌。随着人们生活水平的进一步提高，业主对小区物业服务质量也有了新的要求，临朐县也引进了部分外地高水平的物业管理企业进入，提高了小区的物业管理水平。二、房地产市场存在的主要问题尽管临朐县房地产市场发展势头良好，但由于该县房地产业起步较晚、房地产政策、法规相对滞后，缺乏有效的指导和管理。旧城能改造缺乏整体规划、消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致

4、了市场发育程度较低，制约了房地产市场的进一步发展。1、建设手续办理不及时5房地产市场开发牵扯范围广、管理部门多，在开发的整个过程中需要办理大量的相关手续，手续复杂，需要办理的证件种类多、流程长，制约了房地产开发的速度，降低了开发效率。例如，近几年临朐县采取拍卖拆迁开发权的方式，促进县城旧城改造，但是由于土地手续严重滞后，使很多开发企业在没有办理土地、规划、施工许可等手续的情况下，直接开发建设。2、房地产企业项目普遍存在违规预售的问题开发项目在商品房销售过程中未取得预售许可，以认购、预定、排队、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，进行违规违法预售。3、预售资金

5、监管不到位临朐县自2008年实施预售资金监管制度以来，全力推进商品房预售管理工作，对商品房预售资金进行监管。但在日常监管中发现，部分企业仅将需要进行按揭的首付款存入监管账户，很多一次性付款的购房款不存入监管账户，从而规避监管。4、房地产开发过程中存在诸多问题产品单一、设计理念较为保守、户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性。楼盘无整体策划概念，往往只是抄袭沿海的一些做法，但又法统领楼盘操作的全过程，往往给人不伦不类的感觉，楼盘营销手法落后。在对临朐县商品房市场的调查中发现，临朐大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，这些都严重制约了临朐县房地产市场的发

6、展。5二、促进房地产市场健康发展的对策措施针对房地产市场发展过程中存在的上述问题，要本着立足实际、科学有效、持续发展的原则，着手研究探讨管理思路、健全相关管理制度，完善配套法规、政策，推进房地产市场制度建设，建立长效发展机制，多措施并举，切实保障房地产市场的持续健康发展。加强政策引导，健全相关政策法规规范房地产市场要政策先行，进一步完善市场监管体系，保证房地产市场的健康发展，引导开发企业在提升楼盘品质上下功夫，在销售价格不变的前提下，做好项目配套，优化小区居住环境，加大新材料、新工艺的应用，引导开发企业提高服务水平，关注品牌的积累，靠品牌获得客户的认可。加快制度创新和科技创新，转变消

7、费观念首先是加大企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求，造成土地资源的浪费。其次是促进消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足，因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。再次是政府政策要创新。政府管理部门也要与时俱进，创新观念，完善管理体制，建设创新型政府，保障和改善民生、构建和谐社会。5加强房地产市场监