毕节项目策划报告.doc

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1、目录一、市场分析………………………………………………………………………………………………02二、项目分析………………………………………………………………………………………………13三、物业发展建议…………………………………………………………………………………………16四、营销策划建议…………………………………………………………………………………………29五、项目效益分析…………………………………………………………………………………………40六、营销效果跟进………………………………………………………………………………………44一、市场分析1.1、项目概况毕节市天河小区项目位于毕节市天河路与环

2、城路中间地段，为毕节地区机械厂及毕节地区监狱用地。项目总体呈狭长型，地块较不规则，地块总落差约为三十五米，其中部分地段坡度较大。项目西临环城路、东临天河路、南北各临天河路居住区，总长约有（从天河路至环城路）490米，临天河路约有140米宽的临街面，环城路约有220米宽的临街。总占地面积：79920平方米；容积率：2.5；总建筑面积：200000平方米；建筑密度：35%；绿化率：30%；1.2、毕节市环境分析毕节地区位于贵州西北部，西邻云南省，北接四川省，东、南分别与本省遵义、安顺两地区和六盘水市接壤；辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章等8个县（市），250个乡（镇、办事处），

3、4508个行政村，土地面积26853平方公里，2003年末人口700余万，其中少数民族人口占28%。l    2004上半年GDP完成77.66亿元，同比增长24.5%，比去年同期提高16个百分点，比一季度提高3.4个百分点。其中，第一产业增加值21.73亿元，增长20.3%，增幅比去年同期提高25.37个百分点；第二产业增加值29.63亿元，增长40.1%，增幅比去年同期提高17.62个百分点；第三产业增加值26.3亿元，增长14.8%，增幅比去年同期提高6.8个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为25.9%、51.7%和22.4%，拉动度分别为6.35、12.67、5.49个百分点

4、。其中，对GDP贡献突出的有夏粮、电力、投资、煤、运输，贡献率分别为18%、23%、12.8%、12.5%、9.5%，分别带动经济增长4.41、5.64、3.14、3.1、2.33个百分点。l 投资力度继续加大，投资增长仍然较快。由于我区投资主要是能源和基础设施项目，国家宏观调控政策对我区影响不大。今年以来，投资仍保持高速增长。上半年，全社会固定资产投资完成 42.88亿元，增长42.89%，比去年同期提高 20.89个百分点。其中基建33.82亿元，增长62.52%，技术改造投资1亿元，减2.64%，房地产投资0.79亿元，减28.59%；分行业看，电力、煤炭、道路建设投资是重点，其中电

5、力投资19.46亿元，占全社会投资完成额的45.4%。l 金融机构各项存款余额116.5亿元，同比增长33.4%。城乡居民储蓄存款余额69.4亿元，增长6.6%，其中城镇居民储蓄存款余额54.4亿元,增长1.9%；农村居民储蓄存款15亿元，增长28.2%。l   城乡居民收入增长。上半年城镇居民人均可支配收入2874元，增加136元，增长4.96%。农民人均现金收入646元，增长10%。l  消费品零售市场活跃，物价在正常的区间运行。全区社会消费品零售总额12.25 亿元，比去年同期增长14.6 %。其中，城市市场消费品零售额6.7亿元,增长17.4%。从上述数据可以看出，2004年上半年

6、毕节地区经济保持着快速增长的趋势，工业发展比较迅猛。但第三产业发展相对较慢，房地产投资减缓，人民生活水平总体较低。毕节市位于川滇黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积3414.9平方公里，辖27个镇、8个乡（其中民族乡6个）、6个办事处。聚居着22个民族，总人口127.53万人，其中城市人口约19万人口。根据数据资料显示：l2004上半年全市完成生产总值16.91亿元，按可比价格计算，同比增长10.59％，增幅比上年同期高6.79个百分点，是近年来同期增长最快的一年。三次产业分别比去年同期增长17.82％、10.07％和6.46％。其中第一产业对经济增长的贡献率达45.2％，拉动经济增长

7、4.8个百分点。l消费对经济增长的拉动作用明显增强。上半年全市社会消费品零售总额为2.93亿元，同比增长15.91％，拉动经济增长2.86个百分点，比上年同期高1.66个百分点。l建筑业同比减少11.84％，；房地产业同比减少16.48％。l2003年从业人员平均劳动报酬10013元，其中电力、烟草、金融、通信等行业劳动报酬相对较高。l根据毕节城区发展总体规划，到2010年，城市规划将达到30平方公里，城市人口将达到30