最新房地产投资分析-基础数据估算(精)ppt课件.ppt

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1、房地产投资分析-基础数据估算(精)5.1房地产投资与成本费用估算（P90）5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成（P90）1.房地产投资的概念和构成房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金（1）开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（12项）（2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金22.成本费用的概念和构

2、成（P91）（1）成本费用指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价（2）开发产品成本指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资（3）经营成本房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本3例：某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出

3、租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。1.填列项目总投资估算表2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，总投资额应该是多少？7序号项目总投资估算说明1开发建设投资1304911.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2

4、经营资金83项目总投资13057（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金13049128671828(3.1.1)+(3.1.3)表5-1项目总投资估算表单位：万元8开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元95.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据（P93了解）

5、5.1.3房地产投资与成本费用估算方法（P94了解）投资分类估算法10二、房地产开发项目总成本费用的具体估算（P95）1.土地费用估算含义：指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用土地使用权取得有多种方式：划拨、出让、转让等序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计表5-2土地费用估算单位：万元11（1）土地出让金**指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土

6、地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款**每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋评估协会查询。12（2、3）土地征用拆迁费征地费用：**指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及农户缴纳的费用**土地征用拆迁费分为：农村和城市土地征用拆迁费**农村土地征用拆迁费：土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费等城镇土地拆迁费：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆

7、迁管理费和拆迁服务费等13（4）土地转让费**指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费（5）土地租用费**指土地租用方向土地出租方支付的费用（6）土地投资折价（了解）房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。142.前期工程费用（P95）包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。表5-3前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明123456规划、设计、可行性研

8、究研费水文、地质勘测费道路费供水费供电费土地平整费按总投资百分比根据工作量结合有关收费标准合计153.基础设施建设费（P96）指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。一般按实际工程量估算。表5-4基础设施建