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2、本含义建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了“建筑物区分所有”概念。概念：是指多个所有人共同拥有一栋建筑物时，各所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的持分权，以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。20区分所有概述a、区分所有的根本特征：一幢楼宇被分割成各自独立的单元（区分所有的客体），因而成立相互独立的所有权；b、区分所有的最重要标志：取得专有部分的所有权（专有部分

3、的建筑空间）——是取得共有部分持份权和基于共同关系所生成员权的基础；21区分所有概述c、区分所有对标的物的基本要求：在同一个标的物上存在一定数量的独立部分，独立部分之间有共同的联结，构成一个整体；区分所有=独立部分专有权+共有部分持份权+因区分所有人之间的共同关系所生的成员权（物业管理权）。22区分所有概述3、区分所有和共有的区别a、共有不是一种独立的所有权形式，区分所有在一个物上成立多个所有权；b、共有关系解除时，共同共有？？按份共有？?c、登记薄册数量不一。23区分所有概述4、区分所有的法律特征a、是独立的所有权形式；b、有3种权利构成；c、权利主体的身

4、份具有多重性-所有权人（基础）+共有权人+成员权人24自用部分和专有权1、区分所有的客体——自用部分应当具备2个条件：a、构造上的独立性；b、利用上的独立性。对于自用部分的范围，有空间说、最后粉刷表层说、壁心说、壁心和最后粉刷表层混和说等。25自用部分和专有权空间说：多数学者所持观点。认为专有权是指区分所有人对专属自己的，由建筑材料构成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。如德国法学家贝尔曼认为，专有权是在“供居住或供其他用途（尤其供营业或办公）之建筑空间上所设立的专有所有权。专有部分的范围包括墙壁、地板和天花板所围成的空间部分。该说的

5、优点在于符合专有权客体的实际状况，缺点在于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人之同意，始得为之。使区分所有人生活感到不便，其与社会实情不相符。26自用部分和专有权壁心说认为：专有部分的范围达到墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。该说的优点：符合交易习惯，缺点：专有部分之范围既包含至境界壁之中心线，则各区分所有人在未超过壁心范围内，得自由使用或变更，但境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线（水管、电线等），若可任凭区分所有人使用或变更，对整栋建筑物之维护与管

6、理，显非妥当。27自用部分和专有权“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最后粉刷的部分。该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足，使区分所有人一方面得在自己专有部分上自由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管理与维护。该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以壁心为界线之交易习惯。28自用部分和专有权“壁心和最后粉刷表层混和说”认为：专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到墙壁、地板、天花板等境界部分的最后粉刷表层部分，专有部分的范围在针对第三人的买卖、保险

7、、税金等外部关系上包含至境界部分厚度的中心线。此说是对上述三种学说的综合折衷，认为，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说。29自用部分和专有权评价：第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。在内部关系上，将专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他所有人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间

8、内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，这在