最新万科-深圳万科东方尊峪商业裙楼全景式豪宅项目营销思路-40p-销售推广策略课件PPT.ppt

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1、万科-深圳万科东方尊峪商业裙楼全景式豪宅项目营销思路-40p-销售推广策略市场及项目分析项目定位营销策略目录1.1深圳经济运行状况主要经济指标经济高速发展；固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快；处于由工业化向后工业化迈进阶段；稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑；11.4房地产市场分析商业地产市场现状深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积深圳市历年商服用地占土地总供应情况商服用地供应逐年减少；商业用房的施工高峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，现在的商服物业尤其是关内的新增商业供应不多；投资者在关内投资商业物业

2、可选择性相对较少；社区商业已成近两年投资热点。社区商业存在一定的投资群体1.4房地产市场分析商业地产市场现状商业物业成交价格呈上升趋势；各年价格上浮相差不大，呈稳定上升趋势；成交量呈先增后降趋势，但降幅不大；今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌；估计成交量降幅不大；11.408年商铺投资热点区域分析前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一；西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力；新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点；深南大道与宝安大道的连接、将建成通车的广深沿江高速公路等利好。宝安中心区处珠三角地区“穗-深-港”黄金走廊上的重要节点；地铁1号线、深港西部通道、

3、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场等交通网络发达。是未来深圳两大中心区之一的重要组成部分。楼盘分布，下同宝安中心区:地缘优势、交通枢纽地带和逐步升级的区域功能成为投资的主要支撑点。前海片区:规划有利、交通配套逐渐成熟、高素质人才的不断进驻成为投资的支撑点1龙岗中心城是重要的城市次中心之一，是全区行政、金融、商贸、信息和文体中心；深惠公路的拓宽以及清平高速、南坪快速通车和地铁3号线的正式动工等，使龙岗片区彰显出极大的活力；前海湾中心区的重要组成部分；深圳唯一的滨海国际门户；港人置业后海一时成为热点；龙岗中心城:区域核心、交通的快速发展和大运会的申办成为投资的主要支

4、撑点。前海湾片区:人文气息与自然资源并重，西部通道的开通使其成为投资热点。1.408年商铺投资热点区域分析1布吉片区随着地铁3号线的建设和深惠公路改造，交通逐步完善；深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部分，地位明显提升；环境、卫生、治安及配套设施等完善；龙华华为、富士康等，为片区带来了大量的高科技人才；地铁四号线将在2009年开通；城市次中心；布吉片区:城市规划有利、交通逐步改善、相关配套的完善成为投资的支撑点。龙华片区:地铁的开通、入驻大企业员工对住房的刚性需求成为片区升温的重要因素。1.408年商铺投资热点区域分析1.5深圳房地产投资特征“羊群效应”导致的投资行

5、为明显，投资者缺乏理性。热点片区投资所占比例极高，投资者没有细分投资市场，造成部分楼盘被低估。投资者对市场反应迟钝，市场发生变化时，不能做出有效调整。深圳房产低迷造成大量投资者转战异地市场。细分投资客户群，准确把握目标客户方可一击制胜；转变投资者观念，引导投资者行为已成必须。特征一特征二特征三特征四11.6片区商业供求分析本项目，住宅1610户，商业6000多㎡鸿景翠峰，住宅400多户，商业3000多㎡晴山月，住宅近300户，商业约1500㎡片区集中有3个楼盘；此外周边再无竞争项目；片区规划约有1万人口，商业面积近1万平，二者比例约为1：1。理论上供求平衡；与本年投资热点

6、片区相比，片区商业缺乏有力支撑点；1.7片区消费者分析梧桐山公园，无规划住宅。临香港大雾山，无规划住宅区。农民房，居住人口少。与项目隔罗沙公路，到项目可达性差。莲塘工业区，离项目20分钟车程，片区配套相对完善。消费者消费能力有限目标消费群集中在包括项目在内的三个楼盘内；项目可达性差，周边居住区少，基本无外来消费人群；商业应以满足本片区消费者为主；往东有隧道与盐田相隔，为主要干道1.8项目片区商业价值研判由于片区2公里内无商服物业，造成住宅居民生活不便。因此商业实为住宅的附属；片区消费能力有限，人均商业占有率约为1，商业经营存在一定风险；交通不便，无法提升有效消费；商业体量

7、小，不利于商业整体规划。商业价值为提升住宅价值而建，自身缺乏价值支撑；后期商业规划应着眼于社区配套，如此方可对住宅形成增值作用，利于烘托企业品牌形象；市场及项目分析项目定位营销策略目录占地面积：约11万㎡总建筑面积：约33万㎡容积率：2.12绿化率：67.5%覆盖率：16.7%中央会所：约6000㎡商业：剩余16个商铺，2614㎡-2F：461㎡-1F：651㎡1F：502㎡层高：4.5m1.1项目概括1.2商业街SWOT分析分析总结：虽有主力店进驻，但吸纳泛社区的消费较难商业人气隔断，通达性不高，商业网点的辐射力有限体量及结