房地产估价第5章 折旧计算.ppt

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1、第五章折旧计算学习指导重点掌握房地产折旧的概念、内涵以及构成，折旧计算的主要方法，了解特殊情况下房地产的折旧处理方法。5.1概述应用成本法评估房地产的市场价值时，需要从建筑物的标准重置成本或者替代成本出发，估算评估物在估价基准日（或称为估计时点）的重置价值。这个重置价值还需要根据待评估建筑物的剩余使用年限与一般性的全部使用年限之间的关系进行相应的价值修正。这个价值修正是因为建筑物被使用和消费而引起的，通常被称为折旧。会计上的折旧：主要是原始投资的摊销和回收评估上的折旧：主要是针对房地产因时间经过而产生的价值减损的一种

2、修正和调整计算建筑物的折旧额的基本参数：建筑物的一般性的全部使用年限建筑物的剩余使用年限剩余使用年限=全部使用年限-建筑已使用年限5.2折旧计算方法GND为房地产总使用年限；RND为房地产剩余使用年限；A为建筑物已使用年限；R为折旧率（%）5.2折旧计算方法5.2.1理论折旧模型直线折旧模型即等额折旧或等比折旧方法。公式：5.2折旧计算方法5.2.1理论折旧模型罗斯折旧模型又称为渐进折旧模型或累进折旧模型理论基础：物理学上的球形飞行轨迹原理公式：5.2折旧计算方法5.2.2经验折旧模型蒂曼经验折旧模型计算公式：5.2

3、折旧计算方法5.2.2经验折旧模型格拉底经验折旧模型计算公式：5.2折旧计算方法5.2.2经验折旧模型福格斯经验折旧模型计算公式：5.2折旧计算方法5.2.3折旧模型选取标准唯一可以称得上折旧模型选择参考的是：对于办公型房地产和工业房地产，专家们比较倾向于选择直线折旧模型；对于其他房地产类型，专家们在评估实践中似乎倾向于使用经典的罗斯折旧模型。而其他经验折旧模型的应用不如上面介绍的理论折旧模型普遍，也不存在选择标准。5.2折旧计算方法5.2.3折旧模型选取标准图5.3特殊情况下的折旧处理处理发生变化的剩余使用年限或者

4、全部使用年限的通常做法是：维持建筑物通常的全部使用年限不变，根据建筑物的实际情况评估一个相当的、假想的建筑已使用年限。通过这种处理方法可以保证成本法和收益法在方法上的一致性。在上述特殊情况下建筑物折旧率的计算可以通过如下公式进行：5.3特殊情况下的折旧处理5.3.1经过适当维护和现代化手段处理的建筑物折旧计算5.3特殊情况下的折旧处理5.3.2维护不当、存在无法消除缺陷或者损坏的建筑物折旧计算5.3特殊情况下的折旧处理5.3.3必须提前拆除建筑物的折旧计算如果评估基准日可以确定，由于客观原因建筑物在正常使用寿命结束之

5、前必须被提前拆除，那么在评估该房地产价值时必须考虑减价修正。在估算折旧时通常从建筑物一般性的总的使用年限出发，而由于客观原因必须提前拆除的建筑物折旧计算所需要的总的使用年限与通常的使用年限是不一致的，因此而产生的折旧差就可以通过建筑物实际使用年限与通常使用年限之差计算出来。5.4应用举例【例5—7】某房地产在评估基准日的重置价值为800000元，总的使用年限为80年，剩余使用年限为40年，请按照不同折旧计算模型计算该房地产建筑物的折旧额。采用直线折旧模型计算采用罗斯折旧模型计算采用蒂曼折旧模型计算采用格拉底折旧模型计

6、算采用福格斯折旧模型计算关键术语房地产折旧折旧模型直线折旧模型罗斯折旧模型经验折旧模型假想建筑年代复习思考题如何理解房地产折旧的内涵和本质？什么是理论折旧模型？什么是经验折旧模型？如何选取折旧模型？如何处理特殊情况下房地产的折旧问题？房地产估价领域的折旧与财务会计上的折旧有何区别？ThankYou!