中国未来住宅项目发展趋势的设想.doc

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1、原创作品中国（大陆）住宅项目未来发展趋势的设想注：编者是一名有理想、有抱负、有较强的学习能力及较高的眼界的年轻建筑管理人员。编者虽无在国外工作、生活的经历，在观看、阅览大量的电视作品、视频、图片、图书及文章后，结合自身接触的建筑项目，以住宅项目为论议对象，提出以下两个观点：1、中国（大陆）住宅项目较欧美发达国家已很落后，表现在住宅的绿色环保化、节能化、智能化、性价比、安全性及业主（或潜在消费群）对住宅艺术、美学、舒适程度的追求的境界。2、开发商应能有超前的意识，或者有敢于超前的尝试，走在行业的前沿；要做“苹果”，而不做“摩托罗拉”；要做好“芯”，不要停留在“表”；言而总之

2、，谁能拒绝盲目重复，拒绝肤浅复制，超越国家/行业标准，并让业主在生活体验到住宅满足了他们对高品质生活的诉求，谁才能独览群峰。正文经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。需求催生供给。编者大胆设想，潜在消费群会对以下几方面对住宅提出改革要求：一、绿色环保化绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有

3、品格。更重要的是住宅内外装功效上。现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。抛开施工因素不论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等）长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如挥发、腐蚀性、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。这些材料一般为施工单位采购，开发商要做的好的就是督促、控制这些分项工程成品良好的

4、物理性质，包括施工环境时的物理性质。绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用）和无机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。不论其他物理性质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火

5、点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末；只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为本，照顾业主及公众的各类感官要求乃至体现企业价值观。因为建筑成本并不是影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。在欧美发达国家，有较多的地区

6、已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。需求决定供给。市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落后产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。编者提出观点，成熟的开发商应在企业发展过程中逐步成立自己的设计研究所，成立目标之一就是研究市面上出现的各类材料，供自己项目选择、使用。避免在项目设计阶段，开发商进行简单设计交底，设计院按照国家标准设计，开发商挑不出毛病，图纸就OK的弊端。其实，就是遵循同样的标

7、准，不同的设计院设计出来的产品都有优劣之分，只是一般的开发商没有这样的人力资源去审核或提出意见来。二、节能化与舒适度节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。　从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。为什么国民