商业地产运营管理模式研究.doc

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1、商业地产运营管理模式研究摘要：本文针对大型商业地产运营管理模式研究及应用，结合实际案例，分析了目前大型商业地产运营管理模式和典型代表，并提出具体的应用建议。得出在新时期背景下，大型商业地产运营管理模式发生了很大变化，需要开发商、投资商、运营商、经营者四位一体的强势联合，并进行融通协作，才能最大限度上提升大型商业地产价值，从而实现多方共赢的结论。关键词：大型商业地产；运营管理模式；产权出售；物业持有近年来，大型商业地产快速发展，通过不断吸收整合的方法，将房地产和商业有机融合为一个整体，也是目前城市规划发展的主要平台。随着商业经济体制的不断完善，大型商业地产普遍保值升值。在住宅限购政策的影

2、响下，我国大型商业地产投资不断升温，受到了社会各界人士的广泛关注。但很多国民对大型商业地产运营管理模式不甚了解，相关文献和资料也比较少，在一定程度上限制了我国大型商业地产事业的发展。基于此，本文结合实际案例，对大型商业地产运营管理模式研究及应用做了如下分析。一、大型商业地产运营管理模式4学海无涯（一）产权出售模式。目前我国大型商业地产还处于高速发展的阶段，但很多大型商业地产在运营管理模式上仍然采用传统粗放型的管理模式，也没有脱离出传动住宅地产的运营思维模式，为提升资产回笼速度，在大型商业地产运营管理中经常采用产权出售模式。最典型的代表是SOHO中国，从2005年就开始投资建设大型商业地

3、产，从2005年到2017年一直贯彻应用产权出售经营管理模式。此种运营模式也为SOHO中国缔造了很多销售神话，产权出售模式的成功应用大幅度缩短了大型商业地产的销售周期，提升了资金回笼速度。产权出售运营管理模式的特点是通过整体或者拆零销售的方法，达到快速销售、滚动式开发的目的。在项目施工阶段就开始销售，有效缓解了开发商的资金压力，逐步形成快速开发、快速销售、快速回笼、再次开发，循环经营管理模式。但此种大型商业地产运营管理模式也存在较大的弊端，比如：商业运营的不确定性，使得采用此种运营管理模式的投资者具有较大风险。在新时期背景下，产权销售模式有其存在的必要性，但并非大型商业地产运营管理的主

4、要模式。（二）物业持有模式。大型商业地产的运营及管理并非只是单纯生产和销售的过程，而是通过对商业物业的持有和运作来实现增值的过程，是“地产业+商业”发展的主要成果。如果把大型商业地产运营管理模式比作一个人，则地产是骨骼和肌肉，而且商业就是心脏和血液，任何一个环节缺失都会影响大型商业地产运营的效率。需要二者协调配合，才能持续、健康、稳定的运转。而物业持有模式具有很多优点，能更好适应多变的市场环境，从而被广泛应用在大型商业地产运营管理中。最典型的是大连万达大型商业地产，也是在我国境内最早应用物业持有运营模式的大型商业地产。曾为回收资金将部分物业出售，增加了运营管理的困难，开业后人流量比较少

5、，最终选择拆除重建，并决定选择只租不售运营管理模式，取得了良好成效。物业持有经营管理模式的好处比较多，通过和大型商业结盟，促使各大商业企业积极参与到大型商业地产运营管理中，有助于弥补大型商业地产运营管理中人才缺失和经验不足的问题，还能提升各项资源的利用率。但在具体实施中也存在较大的难度，因此，很多大型商业地产在运营管理中，选择边设计、边建造、边招商的方法，从而缩短资金回笼速度，目前绝大多数大型商业地产企业还做不到先招商再建造。（三）售后返租模式。所谓出售返租模式指的是大型商业地产开发企业，在建设阶段或者出售阶段买受人签订相应的合同，出售后在特定年限中，由出售人通过代理出租的方法进行包租

6、，并以部分租金冲抵部分售房价款，或者每年支付相应比率的回报。此种运营管理模式的本质是用特定的回报来换取商铺的经营权，以解决由产权分割出售而引发的各种问题。并在出售后统一返租，统一招商运营。常用的售后返租形式有：返租回报、带租销售、利润共享、保底分红等。从表面上看，此种运营管理模式的投资回报比较稳定，但如果长期运营也会带来一定的风险，如果运营商运营不当就无法获得收益，而发生的多数风险最后也只能由投资者承担。因此，在应用出售返租模式时，需要对运营商的能力和信用等级进行全面评定，才能降低运营风险，提升经济利益。二、大型商业地产运营管理模式的应用4学海无涯（一）选择合理地开发运营管理模式。不同

7、的大型商业地产运营管理模式具有不同的优缺点，因此，在选择运营管理模式时，必须充分结合大型商业地产企业自身发展情况、大型商业地产所在的位置、所在城市的未来发展趋势等。根据实际情况，选择与之相适的运营管理模式，才能发挥出应用的价值和作用。比如：如果大型商业地产开发商资金有限，规模比较小，则可以借鉴SOHO中国的产权出售模式。而针对规模较大，资金充裕的大型商业地产开发企业，则可以借鉴万达物业持有模式。建造完成一个项目，推广一个项目，一步一步发展，合理