物业公司成本控制探讨.doc

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1、物业公司成本控制探讨摘要：近几年来，深圳的物业管理公司正处于快速全面的发展之中。面对物业管理公司维修维护费、绿化清洁、公共水电费等成本急剧上涨，所有物业管理公司都将面临一个严峻的问题—成本逐年增加。本文以深圳福田某物业管理公司为例，分析了物业管理公司成本控制中存在的问题，提出了解决物业公司成本控制的措施。关键词：深圳物业；维修费；绿化费；水电费一、深圳物业公司成本控制的问题5学海无涯物业公司成本控制探讨摘要：近几年来，深圳的物业管理公司正处于快速全面的发展之中。面对物业管理公司维修维护费、绿化清洁、公共水电费等成本急剧上涨，所有物业管理公司都将面临一个严峻的问题—成本逐年增加。本文以深圳福田

2、某物业管理公司为例，分析了物业管理公司成本控制中存在的问题，提出了解决物业公司成本控制的措施。关键词：深圳物业；维修费；绿化费；水电费一、深圳物业公司成本控制的问题5学海无涯（一）房屋设施、设备维护、维修费用不断增加。设施、设备自身的正常损坏。设施、设备由于使用时间长短，季节变化，温度高低等多种因素影响，不能正常运行，不仅影响日常的工作效率，还增加公用能耗（电费），必须要维修或更换设施设备零部件才能正常工作。为了节约物业管理成本，针对小区破损严重的设施设备必须一次性投入管理费对此进行改造，这对于那些老旧小区成本来说无疑是雪上加霜，因为近年来物价上涨导致维修材料及设施设备成本增加。从深圳福田某

3、小区入伙建筑面积为12万平方米的某住宅小区成本表可得知，该小区前5年设施设备维修费用基本持平，改造费用几乎为零，随着入伙时间推移，2006年维修材料成本18万元，2010年年维修材料成本27万元，2015年年维修材料成本50万元，2006年至2015年维修材料成本增长幅度为177.78%。2007年至2015年产生物业设施设备改造费用高达82万元。（二）清洁绿化成本上升。小区内的绿化水平是美化环境的重要因素，不但可以创造一个良好的舒适的环境，而且还可以调节局部生态平衡。绿化清洁是物业管理公司的重要组成部分，也是小区不可或缺的部分，关系到小区的整体形象。1、清洁绿化材料成本上升随着经济水平的不

4、断提高，物价水平上涨迅猛，清洁绿化耗材也相应升高。下面是建筑面积为12万平方米的深圳福田区某物业公司一项目从2011至2015年清洁绿化成本表（表1）表1：福田一项目2011年-2015年清洁绿化成本表单位（万元）时间（年）消杀化粪池清理水池外墙清洗材料消耗（含农药肥料等）其他合计20113.319.8710.033.1423.2120123.6210.6210.843.2428.3220133.8310.9211.053.6629.4620144.3411.8511.873.8931.9520154.6512.8812.994.1034.62从深圳福田某物业公司一项目成本表看出：仅清洁绿化

5、成本（不含人工成本）从2011年23.21万元上升到2015年34.62万元，这四年内增长了11.41万元，增幅高达49%。2、清洁绿化维护成本增加随着经济水平的不断提高，环保意识的增强，业主对居住环境的要求越来越高。各房地产商在新建住宅项目的时候，会投入大量人力、物力、财力来提高小区的档次，提升房屋的价格，增加房屋的卖点。由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总存在一些不足或问题，给后期物业管理景观维护带来一定的成本压力。据深圳某物业公司统计，近几年刚入伙小区环境维护成本是前几年入伙小区环境维护成本的2-3倍，且不含清洁绿化人工成本。特别是那些大型住宅小区，每年维护假山、花草树木、养鱼等成本

6、占清洁绿化维护总成本的三分之二。（三）物业管理公用水用电成本费用上涨过快。1、物业管理公司水费不断上涨随着人们生活水平的提高，对环保意识的增强，人们对小区绿化的要求也越来越高。为了尽量达到业主满意的舒适度，物业管理公司也不断完善小区绿化环境，因此浇灌小区内花草树木的用水量也有增无减（如表2）。由表2可知：近三年来，夏天雨水较充足，减少了工业用水的需要，用水量相对较少，但是对于较枯燥的冬天，用水量陡然上升。随着小区绿化环境的日益完善，加上地下管道锈蚀造成漏水现象等，小区每年水费呈上升趋势。小区水费也成为了物业管理公司不可小觑的开支。2、物业管理公司电费不断上涨经常存在这种情况：走廊上空无一人，

7、日光灯却大放光明，由于人工操作不及时而造成的浪费。在人流量比较大的小区，频繁开关日光灯也会缩短日光灯的使用寿命。福田某小区每年用电量在上升，电费也在逐年增加。业主对公摊电费的增加也表示不满。如何在满足人们的正常需求的情况下避免浪费，降低电费成本，也成为了物业管理公司思考的问题。二、物业管理公司成本控制问题的解决措施成本控制是企业发展的永恒话题，是企业增加盈利的根本途径。无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润