物业管理企业内部控制分析.doc

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1、物业管理企业内部控制分析摘要：物业行业近几年得到了迅猛发展，但是相比于西方国家我国物业行业还处于初级发展阶段，所以行业内物业管理服务质量良莠不齐，发展规模较大、服务水平较高的物业公司比较稀少，市场两极分化严重。而内部控制是制约物业公司发展壮大的重要因素，加强内部控制效果，能够帮助公司控制企业成本，完善物业管理机制，实现对服务流程和制度的有效监督，对公司发展建设是非常有利的。关键词：物业企业；管理服务质量；内部控制；探究纵观物业行业近几年的发展，多数中小型的物业企业的物业管理服务在成本和效益方面存在不均衡的问题，归其最根本的原因是多数中小型物业企业对于内部控

2、制体系的建设不够重视，没有发现内部控制对于盈利空间的增长，提高核心竞争力的重大价值。一、内部控制内涵及意义概述（一）内部控制定义与目标。内部控制指的是企业或者组织机构通过以业务为核心，构建能够起到相互制约作用的清晰职责分工制度以及完善的业务组织形式，旨在能够确保内部数据信息的完整性和真实性，基于战略目标建立有效的监督机制。物业企业因为是将服务客户作为业务指标，因此容易产生物业管理费用过大的问题，因此多数物业企业需要基于成本效益最小化和最大化原则，将控制物业管理费用作为总目标[1]。而将总体目标进行细化，就可以细分为以下8点：①财务部门与业务部门的工作职权相

3、独立，却又相互为平行部门，同时财务部门的工作规范应当严格遵守我国《会计法》等政策和公司内部财务制度的规定进行。②采购业务要统一由采购部门进行负责，不应当由其他部门进行兼办，而且采购申请和审批程序要制定清晰和严谨。③对于企业内部各项费用开支要进行预算管理，根据具体使用需求来制定科学的预算控制目标。④由单位总经理统一审批超额的费用支出申报。⑤对于业务成本进行预算管理，设置上限额度标准，留有控制空间。⑥对库存的各项物资首先要进行仓库核算，然后再交由会计核算，严格遵守账实相符的原则。对于入库手续应当要建立严格的验收制度，出库手续要建立严格的审批制度。⑦5学海无涯内

4、部监督机制要贯穿到业务决策与执行的全过程中，对于舞弊弄私、制度漏洞等问题进行及时的举报和报告提交。⑧要定期盘点各项物资和现金资产，建立严格执行程序、审批程序[2]。（二）内部控制五要素。1.内部环境。内部环境是整个内部控制执行的重要基础，内部环境包括企业文化、企业战略规划、企业管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.风险评估。内部控制的风险评估指的是对内控过程中存在的一切风险进行识别和分析，提前为企业预防和有效规避可能发生的风险，为企业减少可以避免的损失。风险评估工作主要涵盖了按照实际情况制定内控目标、识别以及分析风险，并为企业管理者提供应对的策略参考。3

5、.控制活动。控制活动就是指以保证内控目标为任务来对具体的业务流程与处理采取风险控制手段的工作。4.信息与沟通。随着企业壮大，业务信息和财务信息也会随之而增加，因此内控还要保证各部门之间的信息数据得以无阻碍流通与传递，从而让各项决策得以及时制定，公司内部问题得以有效解决。5.内部监督。作为保障内部控制效果的重要环节，内控监督机制必须将动态化和全程化贯穿到内控目标与制度制定到内控执行过程中，并且要根据企业内外部情况以及生产经营状况进行及时的调节，从而得以推动内控执行工作的有序进行。二、物业管理企业内部控制体系建设现状分析5学海无涯（一）物业管理企业基本情况介绍

6、。本文以云南保利物业服务管理有限公司为例，该公司隶属于中国保利置业集团，在2008年成立，距今已有12年的发展历史，是西南地区发展规模较大的物业管理企业。（二）物业管理企业内部控制建设问题分析。1.内控环境不扎实。首先该物业管理公司更加侧重于业务的开拓，在内控方面的投入比较低，企业内控理念还不太成熟，没有有效的和公司战略规划深度结合起来。对于内控指标的绩效考核体系没有建立起来，因此无法调动员工执行内控的积极性，从而致使内控制度执行不到位。同时，该公司内部控制的组织架构没有建立起来，员工代表占比较低，同时公司对于员工内控意识的培训较为欠缺，导致全员对于内控执

7、行工作不配合等问题出现。2.风险评估实效性不强。虽然该公司已经建立起较为成熟的内控制度，但是其中比较突出的问题就是风险评估的能力不强，也就是风险评估所起到的实效价值对公司帮助不大。并且全员对于风险评估的认识还不到位，这也是企业没有加强风险防控相关理念的宣传所导致的问题。还有就是风险评估欠缺指向性和针对性，风险识别目标错位，风险评估技术手段欠缺，都是导致出现问题的重要影响因素。3.内部控制流程与内控目标相脱节。该公司内部控制流程还不够完善和规范，存在着内控安全以及管理体系之间的相交性问题，控制有效性不强。其次就是内控流程设计方面不够科学，甚至只考虑公司利益，

8、而忽略了客户的利益，从而降低了客户满意度，而员工满意度也随之下降，