商品房合同房屋买卖合同.docx

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1、商品房合同房屋买卖合同房屋合同。房屋合同作一种特殊的合同。它是指出人将房屋交付并移所有与受人。受人支付价款的合同。房屋合同的法律特征既有合同的一般特征。也有其自身固有的特征。主要表：出人将所出的房屋所有移受人。受人支付相的价款；房屋合同是成。双。有合同；房屋合同的的物不。其所有移必理登手；房屋合同属于法律定的要式法律行。房屋合同是一方移房屋所有于另一方。另一方支付价款的合同。移所有的一方出人或方。支付价款而取得所有的一方受人或者方。中文名,房屋合同。合同形式,面形式。条件,当事人符合主体格未反政

2、策。属性,一种特殊的合同。合同形式。房屋合同的大且系比重要之合同。故法律定当采取面形式立。《城市房地管理法》第40条定：“房地。当面合同⋯⋯”。《城市房地开管理条例》第28定：“商品房售。当事人双方当面合同。⋯⋯”上述定是定房屋合同当采用面形式的法律依据。根据法律及相关司法解的定。房屋合同面形式包括如下型：正式房屋合同正式房屋合同是房屋合同面形式的基本型。内容一般包括房屋买卖合同的基本条款。如房屋位置。结构。建筑面积。价款及其支付期限。交房期限。质量标准。产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定

3、买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本。但在办理产权转移登记时。房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本。否则。不予办理备案。登记。但是。并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中。商品房买卖时。要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前。多由开发商提供认购书。预订协议等预约合同文本要求买受人签署。其中有的预约合同已经具备本约性质。相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求。买卖双方一般会根据协商一致的意见共同

4、起草一份房屋买卖合同。经双方签字。盖章生效。并据此履行。在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。具备特定条件的预约合同最高*《关于审理商品房买卖合同*件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购。订购。预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的。该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点。商品房认购。订购。预订等协议是在开发商取得立项。规划。报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。为保障交易安全。保

5、护业主权益。促进签约。规定具备合同实际履行条件的预约合同。应当认定为本约合同。笔者认为。司法解释的本条规定。用意虽好。但效果一般。极易造成误导。首先。《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项。而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同。同时具备该13项内容的可能性很少。买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次。认定合同性质的依据为合同内容。而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容。理应认定为商品房买卖合同。不再具有预约性质。第三。“出卖人已

6、经按照约定收受购房款”。表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。只要标的物明确。价款确定。完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定。就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立。而依据该条司法解释则不能认定合同成立。房屋买卖合同的其他书面形式。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书。信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定。“涉及土地。

7、房屋等不动产权益转让的”的文书。不适用“电子签名。数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的。以有形方式表现的信函等双方往来资料。应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下。没有书面合同。也无法认定口头合同存在。买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时。买受人持有的购房款收据或发票。既是书面合同形式。也是合同实际履行证据。如果收据或发票载明的房屋位置具体。房屋价款明确。应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为。认定其他书面

8、形式的房屋买卖合同成立。已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示。房屋具体位置和价款。主要条款。房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上。就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款：1。合同双方当事人。买卖双方的名称。地址。邮政编码。*。如果有委托代理人的话。那么还包括委托代理人的名称。地址。邮政编码。*。2。标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中。标的就是房屋。这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积。应分别注明实得建筑