巽寮旅游度假区项目度假湾巽寮湾前期咨询可研报告.doc

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1、巽寮旅游度假区项目前期咨询可行性研究报告巽寮旅游度假区项目前期咨询可行性研究报告深圳市度假湾企业策划有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司目录第一篇项目总论71.1基本情况71.2研究工作依据71.3项目研究的范围71.4项目投资回报81.5可行性研究初步结论8第二篇项目背景及发展概况102.1政府发展规划概述102.2项目发起缘由102.3对项目建设的初步想法112.4项目前期成果11第三篇相关市场调研133.1需求市场调查133.2供给市场调查303.3市场规模预测413.4产业定位研究48第四篇资源条件分析524.1区位交通条件524.2气候条件54

2、4.3旅游资源现状564.4旅游资源评估654.5海滨资源评估714.6分区开发条件分析73第五篇项目总体概念规划755.1规划设计说明755.2功能结构图775.3概念设计图795.4分区概念规划图815.5分区说明895.6交通规划121第六篇环境保护措施1316.1环境保护原则1316.2生态环境保护1356.3环境保护其它方面138第七篇项目总体进度安排1417.1关于本项目的开发模式：1417.2关于本项目总体进度计划：1537.2.4开发次序方案三1707.3投资估算与资金筹措175第一篇项目总论1.1基本情况基本情况项目名称惠州市巽寮旅游度

3、假区项目前期咨询委托方金融街惠州置业有限公司地理位置广东省惠州市惠东县巽寮镇东经114°48'，北纬22°40'开发规模20.2平方公里，具体规模以项目范围红线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯一的滨海旅游资源处女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家一级（类）标准。可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司1.2研究工作依据1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件。2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。3）国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。4）根据

4、项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1.3项目研究的范围1）市场分析与规模预测2）旅游资源条件分析3）总体规划4）环境保护措施分析5）企业组织与劳动定员6）项目实施计划7）投资估算与资金筹措8）财务评价9）项目的社会效益和生态效益分析1.4项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：方案一方案二方案三IRR21.5％19.5％21.1%投资总额208亿元201亿元211亿元1.5可行性研究初步结论n政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业优势，亦契合惠州市“旅游兴市”的产业政策导向。n区位可行：地理位置优越，广

5、东省唯一的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。n市场可行：广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假地成为人们度假的首选地。目前该地区同类产品缺乏精品，素质一般，存在市场缺口。n效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。n技术可行：按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑；严格保护自然环境，控制构筑物的比例，减轻人工开发对环境的影响；n文化可行：巽寮拥有客家文化、渔农文化、广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用

6、，能够打造人与自然和谐共生的文化产品。第二篇项目背景及发展概况2.1政府发展规划概述政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发。广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为“十五”发展重点方向之一，惠州市政府“十一五”期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地、珠三角人口稠密区的绿色生态休闲基地、内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之一。到2010年，把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市。而巽寮湾旅游度假

7、区拥有良好的区位条件与滨海资源，开发成国际一流的海滨旅游度假区既顺应了旅游业宏观背景，又符合市场需求，市场开发的潜力巨大。2.2项目发起缘由1)项目发起单位：金融街惠州置业有限公司2)发起缘由：n资源优势：巽寮湾20多公里的海岸线内有8个海湾，岸线迂回曲折，海底坡度平实，海水清澈蔚蓝，沙滩晶莹细软，海礁千姿百态，与岸边山上的奇岩怪石交相辉映，有“东方夏威夷”、“广东的马尔代夫”之称，是目前广东省内自然环境最优美的沙滩之一，也是《广东省省域城镇体系规划》确定的广东省八大滨海旅游度假区之一。n区位优势：珠三角是全国旅游业最发达的地区之一，在广州、深圳的带动辐

8、射下，珠海、惠州等旅游城市也纷纷崛起，共同构建成珠三角旅游城市带，该区域是目前我