开发成本的分摊方法

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1、开发成本的分摊方法(1)1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法       (一)不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明D0}3SxY e34lU'   (二)扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,是否按照下列顺序合理分摊:Uqcv]IGy   1. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。Ostp88z   2. 将“前期工程费、建筑

2、安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”,按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。qSzLXK_+   3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。RAo?rpR-V  二、土地成本分摊,分配方法L830pGG[>   (一)交易情况*OH-5/mR]   某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发,其

3、取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼,一幢为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米,建筑面积15000平方米;一幢为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米,建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%,写字楼尚未转让。U3$`)l   (二)按占地面积分摊土地出让金k<'hM?^   1.公寓应分摊的土地出让金为:T'1Df*

4、.   按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下:5(5F>Yr.   公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。D$n~+   2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:bcjla18   (1)公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米,其中不可售面积的游泳也占地100平方米,应负担土地出让金计算方法如下:IjU(

5、可售占地面积100平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。1{J);qR   (2)公寓可售面积应分摊的土地出让金。sp?[Ujxl   公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元=公寓应分摊的土地出让金600万元-不可售面积应负担的土地出让金10万元。LroWf!Rf   3.本次清算应负担的土地出让金:)!P{$M   本次清算应负担的土地出让金531万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。6;NE[;*U~   (三)按建筑面积分摊土地出让

6、金.TijQC}   1.公寓应分摊的土地出让金为:R!8Png^   (1)总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米+公寓建筑面积16000平方米=31000平方米hd^r$W   (2)公寓应分摊的土地出让金:516万元=公寓建筑面积16000平方米×(出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米)。SO<{.z7*   2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:zNC(q%   (1)公寓不可售占地面积应负担的出让金Fo6K[I7   不可售面积应负担的土地出让金16万元=不可

7、售建筑面积500平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米)。U%O`!*%0O   (2)公寓可售面积应分摊的土地出让金8`P(4K'(   公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元=公寓应分摊的土地出让金516万元-不可售面积应负担的土地出让金16万元。,i//dn>   3.本次清算应负担的土地出让金:w>NP:lE   本次清算应负担的土地出让金450万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。C

8、}dX,Yy   三、开发成本分摊、分配方法;

9、W:;8   (一)交易情况}y)eseQ   某房地产开发公司开发一幢公寓,开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米,可售面积14600平方米,不可售面积400平方米,其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施

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